Inwestorzy intensywnie poszukują terenów pod zabudowę. Niestety we wszystkich dużych miastach w Polsce już od dawna grunty inwestycyjne nie są łatwo dostępne. A nadpodaż pieniądza jest bardzo duża.
Inwestorzy starają się jak najszybciej ulokować posiadany kapitał w grunty inwestycyjne w obawie przed inflacją. Choć szaleństwo zakupowe, które nierzadko wiązało się z ryzykownymi decyzjami minęło, sytuacja nadal przypomina tę, którą pamiętamy z lat 2007-2008, kiedy na pniu sprzedawało się wszystko, a ceny rosły bardzo szybko.
Napływ nowych inwestorów spowodował skrócenie procesu sprzedaży atrakcyjnych gruntów, który teraz zazwyczaj zamyka się w czasie 3 miesięcy. Utrudnieniem jest mocno przeszacowana wartość wielu działek albo nieuregulowany prawnie status właścicielski nieruchomości. Właściciele gruntów bardzo niechętnie podchodzą też do rezerwacji przy przedwstępnych umowach zakupu bez zadatków i do umów warunkowych.
Grunty inwestycyjne jako lokata
Firm chcących inwestować w nieruchomości gruntowe jest bardzo wiele, mimo że tempo wzrostu cen ziemi w niektórych lokalizacjach jest zawrotne. Największy deficyt występuje w przypadku dużych działek pod zabudowę mieszkaniową w dobrze skomunikowanych częściach miast. Kiedy pojawiają się na rynku ciekawe parcele do 5 tys. PUM do walki o nie zgłasza się nawet po kilkanaście firm. Im większa działka, tym mniej chętnych do zakupu. Na przestrzeni ostatnich dwóch lat stawki na rynku gruntów inwestycyjnych wzrosły o kilkadziesiąt procent w zależności od lokalizacji. Ceny za 1 m kw. PUM w atrakcyjnych miejscach w Warszawie czy Krakowie podskoczyły nawet o 60 procent.
Inwestorzy w obawie przed dalszymi podwyżkami nabywają grunty, chcąc w ten sposób zwiększyć swoje przyszłe zyski. Nie odstraszają ich szybujące koszty budowy i czasochłonne procedury administracyjne. Zakup gruntów finansowany jest w różny sposób. Wiele transakcji opartych jest na kredycie, duża liczba jest finansowana z bieżącej działalności deweloperskiej, część także z emisji obligacji.
Hitem wśród inwestycji mieszkaniowych w 2021 roku były osiedla proekologiczne w wysokim standardzie wykonania, w unikatowej lokalizacji. Jest też bardzo wysoki popyt na mieszkania w miejscach o walorach rekreacyjnych i atrakcyjnych turystycznie.
Zapotrzebowanie na grunty pod budynki mieszkalne dodatkowo zwiększa produkcja lokali na wynajem instytucjonalny. W tego typu realizacje angażuje się coraz więcej firm deweloperskich, choć wiążą się one z niższą marżą. Udział tego sektora w sprzedaży mieszkań odnotowanej w 2021 roku przez podmioty giełdowe wzrósł już do poziomu kilkunastu procent.
Grunty inwestycyjne potrzebne pod magazyny
Podobnie, jak w przypadku mieszkaniówki, o bardzo dużych potrzebach gruntowych możemy mówić w związku z planowanymi inwestycjami magazynowo-przemysłowymi. Tam, gdzie coś się zmienia, poprawia się infrastruktura drogowa lub planowane są drogi ekspresowe grunty są od razu zabezpieczane umowami przedwstępnymi. O parcele pod projekty logistyczne jest o tyle łatwiej, że inwestycje w tym sektorze realizowane są także na terenach typu greenfield położonych poza granicami administracyjnymi miast. Stąd i większa podaż i mniejsza konkurencja ze strony inwestorów poszukujących gruntów dla inwestycji z segmentu mieszkaniowego czy usługowo-handlowego.
Zobacz: Rynek magazynów w 2021 r.
Ziemia poszukiwana jest zarówno pod inwestycje wielkoformatowe o powierzchni kilkudziesięciu czy ponad 100 tys. m kw., jak i magazyny tzw. ostatniej mili i mniejsze obiekty miejskie. Inwestorzy z sektora magazynowego zainteresowani są przede wszystkim działkami położonymi w pobliżu węzłów logistycznych i w okolicy największych miast, jak również działkami zlokalizowanymi w mniejszych miejscowościach z uwagi na szybko rosnącą sprzedaż online.
Na rynku magazynowym możemy obserwować rozwój inwestycji spekulacyjnych. Firmy nie boją się realizować tego typu projektów, bo popyt na powierzchnie magazynowe nie rósł nigdy tak szybko jak teraz, a niewynajętych magazynów praktycznie nie ma. Wiąże się to w dużej mierze ze wzrostem rynku e-commerce, dla którego przewidywany jest dalszy kilkunastoprocentowy średnioroczny wzrost wartości w kolejnych latach. A także ze zmianą struktury transportu, skracaniem łańcuchów dostaw, czy rosnącym zapotrzebowaniem na powierzchnie buforowe do składowania zapasów.
Na rynku inwestycyjnym w Polsce magazyny generują przeszło połowę wartości wolumenu transakcyjnego. Sektor logistyczno-przemysłowy z roku na rok zwiększa swój udział w rynku, bijąc kolejne rekordy. Na naszym rynku inwestuje głównie kapitał pochodzący z Europy, przede wszystkim z Niemiec, a także firmy północnoamerykańskie i azjatyckie.
Akcje niewielkich centrów zakupowych idą w górę
Deweloperzy zainteresowani są również realizacją parków handlowych. Format skupia teraz aż trzy czwarte nowych inwestycji w sektorze handlowym. Retail parki, podobnie jak magazyny, budzą coraz większe zainteresowanie funduszy i grup kapitałowych jako aktywa inwestycyjne. Choć w 2021 roku w Polsce przybyło 300 tys. m kw. powierzchni handlowej i tyle samo jest w trakcie realizacji, a 70 proc. inwestycji w budowie to parki handlowe, to jest to niestety wciąż towar deficytowy. Stąd jedna trzecia transakcji dotyczących zakupu nieruchomości handlowych objęła w 2021 roku obiekty starszej generacji, wśród których dominowały nieruchomości stanowiące własność sieci Tesco.
Popularność jaką parki handlowe i centra convenience cieszą się wśród klientów w ostatnim czasie pociąga za sobą wzrost zainteresowania inwestorów realizacją takich projektów. Inwestorzy często wchodzą w te inwestycje chcąc zdywersyfikować swój portfel nieruchomości, ale na rynku działają też oczywiście podmioty, które wyspecjalizowały się tylko w tym formacie.
Projekty związane z realizacją parków handlowych mają tę zaletę, że ich proces budowy można zamknąć w okresie 18 miesięcy, a próg wejścia jest znacznie niższy niż w przypadku większych realizacji. Inwestorzy poszukują pod nie gruntów przeważnie w mniejszych miastach do 100 tys., a nawet 50 tys. mieszkańców, w których nie ma jeszcze dużego nasycenia powierzchniami handlowymi.
Ziemia w takich lokalizacjach jest znacznie tańsza niż w największych miastach, co przekłada się także na wyższą rentowność inwestycji. Najbardziej atrakcyjne grunty inwestycyjne pod nowe projekty to te w lokalizacjach zapewniających duży potencjał odwiedzin, także mieszkańców okolicznych gmin. Kluczowe dla zapewnienia satysfakcjonujących zwrotów z inwestycji w przypadku parków handlowych jest ulokowanie w grupie najemców popularnego operatora spożywczego. Jest to nie tylko jeden z ważniejszych powodów odwiedzania centrum handlowego, ale wpływa również na wizerunek obiektu. Od niedawna interesującym trendem jest pojawianie się w retail parkach nowych marek, często butikowych brandów, które nigdy nie były w takich obiektach obecne.
Czytaj też:
Polska jako drugi największy rynek budowlany w Europie Środkowej
Wyniki sprzedażowe deweloperów giełdowych w 2021 roku
Grunty inwestycyjne gwiazdą na rynku nieruchomości
O tym, jak duża jest aktywność na rynku gruntów inwestycyjnych świadczyć mogą choćby transakcje przeprowadzone w 2021 roku przez LBC Invest, z których większość dotyczyła właśnie nieruchomości gruntowych. We Wrocławiu i Krakowie pod realizację przedsięwzięć deweloperskich w segmencie mieszkaniowym wsparliśmy całościową obsługą klientów w kontraktacji gruntów pod projekty obejmujące ponad 45 000 PUM, z których część jest w realizacji, a część w fazie uzyskania pozwoleń na budowę.
Zamknęliśmy w ubiegłym roku również kilka transakcji, które miały charakter spekulacyjny.
Procedujemy obecnie ponad 70 ha gruntów. W ostatnim kwartale 2021 roku podpisaliśmy też umowy na realizację kompleksowych procesów inwestycyjnych, w tym także komercjalizację dla parków handlowych usytuowanych w Krakowie oraz w dwóch mniejszych miastach województwa małopolskiego oraz pomorskiego.
W 2021 roku obsługiwaliśmy też transakcje, w przypadku których inwestorzy nabywali skomercjalizowane grunty wraz z projektami i pozwoleniem na budowę, podpisując jednocześnie umowy o generalne wykonawstwo z wybranymi wcześniej firmami. Takie konstrukcje umów sprzedaży były warunkiem zakupu terenów inwestycyjnych, szczególnie tych położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, pod retail parki o powierzchni zabudowy od 2500 do 8000 GLA.
Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest
