Omawiamy kolejny ciekawy wyrok dotyczący domku holenderskiego i wyjaśniamy, jaki jest status takiego obiektu na gruncie prawa budowlanego.
Osoby zainteresowane prawem budowlanym, mogą znać przypadek wiat oraz bogate orzecznictwo związane z takimi obiektami budowlanymi. Okazuje się, że nie tylko status wiat na gruncie prawa budowlanego wzbudza wątpliwości widoczne w orzecznictwie i doktrynie. Kolejnym przykładem nieco problematycznych obiektów budowlanych są tak zwane domki holenderskie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że niedawno zapadł kolejny ciekawy wyrok dotyczący właśnie takich domków. Z pewnością warto przyjrzeć się temu orzeczeniu, a także zwrócić uwagę na wcześniejsze przykłady orzecznictwa dotyczące domków holenderskich.
Fot. stock.adobe.com/Wodzownik
Gdański sąd: domek holenderski jest „innym obiektem”
Wspomniany wcześniej interesujący wyrok w sprawie klasyfikacji domku holenderskiego to Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 lipca 2025 r. (sygnatura akt: II SA/Gd 297/25). Zgodnie z główną tezą tego orzeczenia domek holenderski nie jest budynkiem w rozumieniu prawa budowlanego. Takiej konstrukcji nie można tym bardziej zakwalifikować jako obiektu małej architektury. Czym zatem jest domek holenderski według sędziów WSA w Gdańsku?
Zgodnie z konkluzją gdańskiego sądu, domek holenderski to „inny obiekt budowlany”, który spełnia funkcję obiektu rekreacji indywidualnej i jest wyposażony w instalacje niezbędne do tego, aby zapewnić warunki pobytu ludzi dla celów rekreacji. Orzeczenie o sygnaturze II SA/Gd 297/25 zwraca uwagę, że domek holenderski zostaje wykonany z gotowych wyrobów budowlanych i nie trzeba go budować, bo jest kompletny. Taki obiekt budowlany po umiejscowieniu na działce będzie gotowy do tego, by spełniać założoną funkcję rekreacji indywidualnej.
Gdański WSA swoim wyrokiem zakwestionował ocenę zgromadzonego materiału dowodowego przez organy pierwszej oraz drugiej instancji. Te organy uznały wadliwie, że domek holenderski jest budynkiem. Urzędnicy stwierdzili bowiem, że częściowo zagłębione w gruncie betonowe bloczki stanowią fundament punktowy, co przesądza o trwałym związaniu obiektu z gruntem. WSA potwierdził natomiast, że w badanej sytuacji doszło do samowoli budowlanej. Posadowienie spornego obiektu na działce przez okres dłuższy niż 180 dni wskazuje, iż realizacja inwestycji wymagała pozwolenia na budowę.
>>> Działka z niedokończoną budową – okazja czy kłopot?
>>> Nieprzekraczalna linia zabudowy – jak ją rozumieć?
Poznański sąd także badał temat domku holenderskiego
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że rosnąca popularność domków holenderskich może w najbliższym czasie skutkować większą liczbą orzeczeń dotyczących takich obiektów budowlanych. Natomiast ostatnio, czyli w pierwszym, drugim i trzecim kwartale 2025 roku zapadło więcej orzeczeń związanych z domkami holenderskimi niż tylko wspomniany Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 23 lipca 2025 r. (II SA/Gd 297/25). Ciekawy przykład stanowi Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 kwietnia 2025 r. (sygnatura akt: IV SA/Po 91/25).
Poznański sąd również zastanawiał się nad klasyfikacją domku holenderskiego na gruncie prawa budowlanego. Tak samo jak w przypadku nieco późniejszego wyroku z Gdańska pojawiła się teza, zgodnie z którą domek holenderski nie jest budynkiem, ani również obiektem małej architektury, więc należy go klasyfikować jako inny obiekt budowlany. Wyrok poznańskiego WSA odwołuje się do kolejnego orzeczenia dotyczącego domku holenderskiego. Chodzi o Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 listopada 2023 r. (sygnatura akt: II OSK 358/21).
>>> Ogrodzenie to jednak nie urządzenie?
>>> Budynkowe odległości – jak należy je mierzyć?
Holenderskie domki wcześniej znalazły się pod lupą NSA
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego sprzed około dwóch lat (II OSK 358/21) również dotyczył kwestii związanych z klasyfikacją prawną domków holenderskich. Orzeczenie NSA zwraca uwagę, że do kwalifikacji domku holenderskiego jako obiektu budowlanego nie jest potrzebne wykazanie przeprowadzenia robót budowlanych wykonanych w celu wzniesienia takiego obiektu. Argumentem wystarczającym do uznania domku holenderskiego za obiekt budowlany, a także do zastosowania względem tego obiektu przepisów ustawy prawo budowlane jest stwierdzenie, że taki domek odpowiada definicji ustawowej obiektu budowlanego.
Naczelny Sąd Administracyjny sformułował również ważną tezę, którą nieco później powtórzyły sądy z Poznania i Gdańska. Chodzi o to, że domek holenderski nie jest budynkiem i nie może być uznany za obiekt małej architektury, a zatem należy go traktować jako inny obiekt budowlany.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
