Pomimo tego, że Prawo budowlane zawiera definicję remontu i wymienia jego rodzaje podlegające zgłoszeniu albo niewymagające ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia, to w praktyce różnie klasyfikuje się dane roboty budowlane jako będące remontem albo odbudową, rozbudową, nadbudową czy przebudową obiektu budowlanego.
Zgodnie z art. 3 pkt 8 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane [1] (dalej: p.b.) remontem jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Ta z pozoru prosta definicja nastręcza jednak problemów interpretacyjnych w konkretnych przypadkach, gdy trzeba rozstrzygnąć, czy inwestycja jest remontem czy może innymi robotami budowlanymi, takimi jak odbudowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa obiektu budowlanego. Roboty budowlane stanowią budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego (art. 3 pkt 7 p.b.). Przez budowę rozumiemy natomiast wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego (art. 3 pkt 6 p.b.), przy czym w p.b. brak jest legalnej definicji tych pojęć.
Fot. © tunedin – stock.adobe.com
Przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem parametrów charakterystycznych, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. W przypadku przebudowy dróg dopuszcza się zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a p.b.). Odbudowę stanowią roboty budowlane polegające na odtworzeniu istniejącego pierwotnie obiektu budowlanego w tym samym miejscu oraz z zachowaniem pierwotnych wymiarów i układu funkcjonalnego [2]. Z odbudową mamy do czynienia wówczas, gdy obiekt budowlany najczęściej w całości lub w części nie spełnia już swych funkcji użytkowych z uwagi na nadmierne zużycie lub zniszczenie swej substancji i konieczna jest naprawa lub wymiana wszystkich lub prawie wszystkich elementów tego obiektu, w praktyce oznaczająca jego rozbiórkę w znacznej części lub w całości i ponowne wzniesienie obiektu [3].
>>> Nawyki remontowo-aranżacyjne Polaków. RAPORT 2024
>>> Zasady bhp w obiektach objętych remontem lub przebudową
Nadbudowa to powiększenie istniejącego obiektu budowlanego przez zwiększenie jego wysokości z zachowaniem tej samej powierzchni zabudowanej. Z kolei rozbudowa polega na zmianie innych poza wysokością charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, takich jak kubatura, powierzchnia zabudowy, jego długość czy szerokość. Rozbudową będzie zatem powiększenie istniejącego obiektu budowlanego o taki – stanowiący charakterystyczny parametr budynku – element techniczny, który stanowi (zewnętrzną) część tego obiektu. Rozbudowa obejmuje więc szerszy zakres ingerencji w substancję budowlaną, która może polegać nie tylko na wymianie elementów konstrukcyjnych, ale także na pewnej zmianie granic budowli [4].
Bieżąca konserwacja
Zgodnie z wymienioną definicją ustawową remont nie stanowi bieżącej konserwacji. Przez pojęcie bieżącej konserwacji należy rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót niepolegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie, w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem się czy też zniszczeniem i dla utrzymania go w celu użytkowania w stanie zgodnym z przeznaczeniem tegoż obiektu. Tak więc bieżącą konserwacją będą prace budowlane wykonywane na bieżąco w węższym zakresie niż roboty budowlane określone jako remont [5]. Bieżącą konserwacją można nazwać roboty polegające na wymianie jednych elementów na inne – nowe, bez konieczności odtwarzania stanu pierwotnego, co jest warunkiem koniecznym przy kwalifikowaniu robót budowlanych jako remontu [6]. Innymi słowy, przy remoncie odtwarzamy zniszczoną strukturę, a przy bieżącej konserwacji odnawiamy, odświeżamy istniejącą strukturę obiektu budowlanego [7].
W dalszej części artykułu:
Jakie roboty budowlane są remontem?
Zgłoszenie remontu
Jakie roboty budowlane nie są remontem?
Remont a odbudowa
Remont a przebudowa
Cały artykuł dostępny jest w nr 2/2025 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
Piotr Jarzyński
prawnik, wspólnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy;
ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej
Literatura
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.).
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 czerwca 2024 r., sygn. akt II OSK 2445/21.
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 13 września 2023 r., sygn. akt II SA/Gd 15/23.
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 2414/20.
5. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 kwietnia 2006 r., sygn. akt II OSK 704/05.
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 stycznia 2007 r., sygn. akt II OSK 460/06.
7. M. Janiszewska-Michalska, Podstawowe pojęcia prawa budowlanego w orzecznictwie sądów administracyjnych, „Zeszyty Naukowe Sądownictwa Administracyjnego”, nr 5/2013, s. 46–65.
