Wiele starszych budynków nie spełnia obowiązujących przepisów (m.in. pożarowych). Wyjaśniamy, czy w związku z tym konieczne są przeróbki.
Polska cechuje się młodszym zasobem budynków niż na przykład Francja i Włochy, co potwierdzają dane Eurostatu. Mimo tego, odsetek starych budynków mieszkalnych jest u nas pokaźny. Portal GetHome.pl niedawno poinformował, że ponad 2,2 miliona rodaków mieszka w budynkach, które liczą sobie powyżej 100 lat. Pamiętajmy również o starych budynkach wykorzystywanych na inne potrzeby niż mieszkaniowe. Budynki sprzed lat mocno różnią się od obecnie budowanych m.in. pod względem bezpieczeństwa pożarowego. Może więc rodzić się pytanie, czy konieczne jest dostosowanie takich wiekowych budynków do obecnych przepisów. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili dość krótko odpowiedzieć na to pytanie.
Fot. FotoDax – stock.adobe.com
Warunki techniczne – kwestie pożarowe są wyjątkiem
Krótką analizę prawną warto rozpocząć od Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690). Paragraf 330 tego aktu prawnego wyznacza zasady stosowania jego przepisów do starszych budynków, w przypadku których wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego został złożony przed 16 grudnia 2002 roku.
Do takich starszych budynków, aktualnie obowiązujące rozporządzenie nie ma zastosowania poza kwestiami, które dotyczą bezpieczeństwa pożarowego, wymiaru schodów (par. 68 ust. 1 oraz 2) i oświetlenia awaryjnego (par. 181). Ponadto zastosowanie aktualnych przepisów rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r. będzie uzasadnione tylko jeśli budynek jest użytkowany, a regulacje odrębne wskazują na zagrożenie życia ludzi (zobacz: Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2012 r. – sygn. akt: II OSK 1316/11).
>>> Instrukcja bezpieczeństwa pożarowego
>>> Rozwiązania ścian zewnętrznych na granicy stref pożarowych
>>> Wpływ użytkowania na właściwości drzwi przeciwpożarowych
Potrzebna może być ekspertyza oraz konsultacja z PSP
Co ważne, przepisy dotyczące bezpieczeństwa pożarowego, wymiarów schodów oraz oświetlenia awaryjnego stosuje się do starszych konstrukcji z uwzględnieniem par. 2 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków. Wymieniony paragraf w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków o powierzchni użytkowej do 1000 mkw. pozwala na spełnienie aktualnych wymagań przeciwpożarowych w alternatywny sposób (na podstawie ekspertyzy technicznej i po uzgodnieniu z właściwym komendantem wojewódzkim Państwowej Straży Pożarnej). W przypadku budynków i terenów wpisanych do rejestru zabytków, a także obszarów objętych ochroną konserwatorską, ekspertyza techniczna podlega dodatkowo uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Ochrona przeciwpożarowa – obecne przepisy kluczowe
W kontekście bezpieczeństwa pożarowego starszych budynków, na uwagę z pewnością zasługuje również Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 lipca 2014 r. (sygnatura akt: II OSK 392/13). Czytamy w nim, że: „ochrona przeciwpożarowa jako mieszcząca się w granicach chronionego bezpieczeństwa publicznego powinna mieć pierwszeństwo przed wywodzoną z art. 2 Konstytucji RP zasadą niedziałania prawa wstecz”. Innymi słowy, dla właścicieli budynków aktualnie użytkowanych kluczowe są obecne zasady ochrony przeciwpożarowej (patrz: ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r.), a nie te obowiązujące podczas uzyskiwania pozwolenia budowlanego lub oddawania do użytku. Warto pamiętać, że generalny zakaz retroakcji, czyli działania prawa wstecz nie ma charakteru absolutnego – również poza prawem budowlanym.
Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (Dz.U. 1991 nr 81 poz. 351) ze względu na specyfikę wielu starszych budynków mieszkalnych i niemieszkalnych wprowadziła w artykule 6a możliwość zastosowania tzw. rozwiązań zamiennych. Mowa o rozwiązaniach, które odbiegają od aktualnych wymagań z zakresu ochrony przeciwpożarowej, ale jednocześnie zapewniają odpowiedni standard takiej ochrony – pomimo mniejszej uciążliwości dla inwestora/właściciela budynku.
>>> Co warto wiedzieć o biernych zabezpieczeniach przeciwpożarowych
>>> Drzwi przeciwpożarowe – normy, konstrukcja, klasy odporności ogniowej
Uzgodnienia będą w ramach odrębnego postępowania
Wspomniany już artykuł 6a ustawy o ochronie przeciwpożarowej wprowadza odrębne postępowanie o charakterze wyłącznie uzgodnieniowym. Jest ono prowadzone tylko w zakresie rozwiązań zamiennych ochrony przeciwpożarowej, które zostały zaproponowane przez ekspertyzę techniczną (wykonaną na zlecenie inwestora). Opisywane postępowanie uzgodnieniowe może poprzez wniosek zainicjować wyłącznie właściciel budynku lub inwestor (zobacz: D. P. Kała [w:] Ochrona przeciwpożarowa. Komentarz, Warszawa 2024, art. 6(a)).
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
