Rozmowa z Arturem Soboniem, sekretarzem stanu w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju.
Jakie są założenia przygotowywanej przez resort specustawy, która regulować ma rządowy projekt Mieszkanie Plus?
Proponowane w ustawie ułatwienia dla inwestorów mieszkaniowych będą służyć wszystkim tym, którzy oczekują na dostępne cenowo mieszkania o wysokim standardzie urbanistycznym. Projekt przewiduje ułatwienia dla tych, którzy będą budować co najmniej 2 bloki z co najmniej 50 mieszkaniami albo co najmniej 25 domów jednorodzinnych w ramach jednej inwestycji mieszkaniowej. W zamian oczekujemy zapewnienia dostępu do usług społecznych, m.in. przedszkoli, szkół, przychodni, drogi, przystanku komunikacji publicznej oraz przeprowadzenia konkursu architektonicznego na zagospodarowanie działki. Decyzja o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej będzie wydawana za zgodą gminy i po przeprowadzeniu konsultacji publicznych w sprawie wniosku inwestora. Co ważne, zgoda rady gminy będzie wydawana w trybie podobnym jak rozstrzygnięcie planistyczne – jeśli dla danego terenu obowiązuje plan, a wniosek inwestora zakłada potrzebę zmiany niektórych parametrów i wskaźników, to zgoda gminy musi być wydana w formie uchwały rady. Jeśli dla terenu objętego wnioskiem inwestora plan nie obowiązuje, to, podobnie jak w przypadku warunków zabudowy, zgodę gminy wyda wójt. Ustawa określa terminy na konsultacje publiczne, wydanie zgody i decyzji oraz tryb odwoławczy. Wprowadza też karę za przekroczenie terminu na zajęcie stanowiska przez gminę, co powinno pozytywnie wpłynąć na możliwość określenia przewidywanego terminu rozpatrzenia wniosku o budowę w ramach inwestycji mieszkaniowej.
Fot. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju
Chcę mocno podkreślić, że ułatwienia będą dotyczyć wszystkich inwestorów budowlanych, z jednoczesnym zapewnieniem wprowadzanych ustawą standardów urbanistycznych – ich spełnienie będzie weryfikowane nie tylko na etapie uzyskiwania decyzji, ale także na etapie realizacji inwestycji.
Bardzo ważna w procedurze jest gmina. Gmina będzie decydować o zgodzie na inwestycję mieszkaniową albo o braku tej zgody. W każdej z przewidzianych w ustawie ścieżek inwestycyjnych obowiązują rygorystyczne standardy urbanistyczne. Już na początku konsultacji zadeklarowałem, że standardy te mogą zostać jeszcze zaostrzone, jeśli takie wnioski napłyną w toku prac nad projektem.
Ta ustawa jest potrzebna, bo trzeba zwiększać dostępność gruntów w obszarach już zabudowanych, dla których nie ma aktualnych, odpowiadających potrzebom rozstrzygnięć planistycznych, żeby nie doprowadzać do rozpraszania zabudowy. Dziś tereny obok dużych miast, tuż przy ich granicy, nie są w stanie poradzić sobie z presją urbanistyczną, a uzbrojone działki w centrach miast nie mogą być zagospodarowane, bo od wielu lat nie podjęto działań, które doprowadziłyby chociaż do uporządkowania ich stanu prawnego.
W Polsce brakuje dostępnych cenowo mieszkań. Zwłaszcza dla osób, których dochody są zbyt wysokie, aby ubiegać się o mieszkania gminne, i jednocześnie zbyt niskie, aby zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszkania. Szacuje się, że w podobnej sytuacji jest ok. 40% społeczeństwa, w tym głównie młode osoby rozpoczynające karierę zawodową. Problemem w ich sytuacji jest nie tylko niska wysokość dochodów (niższa niż w innych grupach wiekowych), ale również forma umowy o pracę (umowy na czas określony, umowy zlecenia lub umowy o dzieło). Naszym celem jest zmniejszenie deficytu mieszkań. Na rynku mieszkaniowym brakuje zwłaszcza dostępnych mieszkań na wynajem. Zmienione przepisy pozwolą uruchomić inwestycje mieszkaniowe, a wprowadzany równolegle system dopłat do czynszu to możliwość budowy mieszkań na wynajem na większą niż dziś skalę.
O ile Pana zdaniem te przepisy przyspieszyć mogą proces inwestycyjny?
Z 5 lat do 1 roku. Dziś czas przygotowania inwestycji mieszkaniowej to albo wydanie warunków zabudowy, albo zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obie te procedury są obarczone ogromnym ryzykiem, że jakiekolwiek przewidywane terminy na rozstrzygnięcie okażą się nierealne. Czas to pieniądz. Więc oczekiwanie na rozpatrzenie wniosku inwestora to dla niego dodatkowy koszt wstrzymania zamówienia projektu budowlanego albo koszt dostosowania posiadanego projektu do nieprzewidzianej zmiany rozstrzygnięcia. Są też problemy z przewlekłością rozpatrywania nieustannych odwołań. Nie ma w Polsce gwarancji, że nawet w przypadku oddania budynku do użytkowania nie zostanie wznowiona procedura wniosku o pozwolenie na budowę. Dlatego chcemy w specustawie mieszkaniowej określić czas na konsultacje publiczne nad wnioskiem inwestora i wprowadzić obowiązkowy konkurs urbanistyczny na zagospodarowanie.
Dobrze przeprowadzone rozpoznanie wniosku pozwoli wszystkim zainteresowanym – i inwestorowi, i mieszkańcom gminy, i jej władzom – na rozwianie wszelkich wątpliwości oraz wyjaśnienie, co i gdzie powstanie.
Program Mieszkanie Plus przewiduje czynsze niższe niż rynkowe. Czy to założenie jest realne przy rosnących cenach materiałów budowlanych oraz stawkach za robociznę?
Dziś deweloperzy mogliby budować taniej, ale jest wiele czynników ryzyka, które jest wkalkulowane w cenę. Takim czynnikiem jest mniejsza od oczekiwań dostępność gruntów położonych w obszarach zabudowanych. To zwiększa cenę płaconą przez nabywców i dodatkowo powoduje rozpraszanie zabudowy, bo buduje się tam, gdzie cena za grunt jest niska. Dodatkowo czas oczekiwania na rozstrzygnięcia administracyjne jest bardzo długi. Sytuacja, gdy dla danej działki jest obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego, jest pełne uzbrojenie oraz nie ma potrzeby występowania o zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, nie jest niestety typowa. Oczekiwanie na warunki przyłączenia czy konieczność uwzględnienia w kosztach potrzeby wybudowania części infrastruktury powoduje, że znacznie mniejsze są możliwości rezerwowania dostaw materiałów budowlanych przy sezonowych spadkach ich cen czy zamówienia robót specjalistycznych bez znacznego wyprzedzenia.
Jakie inne regulacje prawne z obszaru budownictwa są w planach?
Rozpoczęliśmy konsultacje sytemu dopłat do czynszów. Od nowego roku ruszy system dopłat dla najemców nowych mieszkań i mieszkań na obszarach poddanych rewitalizacji. Dopłaty otrzymają osoby spełniające kryteria dochodowe zapisane w ustawie. Wysokość dopłaty będzie zależeć od liczby osób w gospodarstwie domowym i lokalizacji wynajmowanego mieszkania. To gminy wybiorą kryteria spośród zapisanych w ustawie. Będą miały swobodę w zakresie określenia wysokości dochodów, liczby dzieci, kryteriów niepełnosprawności czy migracji za pracą. W ten sposób pomożemy przez pierwsze 9 lat w wynajmowaniu mieszkań osobom, które będą zdolne do regularnego opłacania czynszu – a często są to osoby, którym dziś banki odmawiają kredytu ze względu na dochody z umów cywilnych czy okresowych. To oferta dla tych, którzy osiągają dochód poniżej określonych w ustawie progów oraz nie posiadają innego mieszkania.
Zechce Pan przybliżyć nam założenia zapowiadanej przez resort ustawy o zawodach inżynierów, architektów i urbanistów?
Analizuję projekt i uwagi, które napłynęły w toku konsultacji publicznych w ubiegłym roku. Jestem przekonany, że w najbliższym czasie przedstawimy efekty tych analiz. Nie chcę przesądzać, czy będziemy proponować nową ustawę, czy skorzystamy z niektórych rozwiązań do przeprowadzenia nowelizacji. Ale wszystkie zmiany będziemy wprowadzać w dialogu z samorządami zawodowymi.
Czy toczą się prace nad Kodeksem urbanistyczno-budowlanym, jeśli tak, to na jakim są etapie?
Przyglądamy się wypracowanemu przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa projektowi. Mamy świadomość, że prawo musi być nie tylko spójne, ale też czytelne. Ma służyć uproszczeniu i skróceniu procesu inwestycyjnego. Te dwa założenia będą podstawą do analizy projektu kodeksu oraz przesądzą o harmonogramie prac nad pozostałymi projektami. Deklarowałem już publicznie, że przepisy dotyczące inwestycji mieszkaniowych, które teraz konsultujemy, moim zdaniem powinny być częścią przyszłego kodeksu i tak będzie. Chcę do końca tego roku przedstawić nowy projekt Kodeksu urbanistyczno-budowlanego, nad którym będziemy pracować ze środowiskiem inżynierów budownictwa, architektów, urbanistów i będziemy go też publicznie prezentować, żeby uzyskać ustawę, którą środowisko budowlane przyjmie jako zmianę potrzebną.
Rozmawiała Barbara Mikulicz-Traczyk
