Odpowiadają Władysław Korzeniewski i Rafał Korzeniewski.
Jakie warunki techniczne i prawne muszą być spełnione, aby można było wyburzyć ścianę działową w domu jednorodzinnym albo w mieszkaniu w budynku wielorodzinnym?
Pytanie jest jednym z wielu dotyczących warunków technicznych i formalnoprawnych dokonywania zmian w układzie funkcjonalnym mieszkań zarówno w budynkach jedno-, jak i wielorodzinnych. Pytanie powyższe jest z pozoru najprostsze, z pozoru tylko, bo odpowiedź nie jest jednak wcale taka prosta. Trudność sprawia interpretacja mających zastosowanie przepisów ustawy – Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 r. (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623).
Zacząć trzeba jednak od wyjaśnienia funkcji ścian działowych. Nie pełnią one z definicji funkcji konstrukcyjnej, ale odgrywają za to decydującą rolę w kształtowaniu wnętrz zarówno w budynkach mieszkalnych, jak i wszelkich innych. Teoretycznie można sobie wyobrazić budynek bez ścian działowych, ale w przypadku mieszkania to się praktycznie nie zdarza. Pełniąc tę funkcję, współdecydują one zatem o spełnieniu wymagań nałożonych na wnętrza, których wydzieleniu służą. Wymagania określone są różnymi przepisami, w tym Prawem budowlanym. Usunięcie ściany działowej, wstawienie nowej lub jej przesunięcie mogą na spełnienie (bądź nie) tych wymagań wpłynąć. I tu dochodzimy do istoty problemu.
Wymagania użytkowe i warunki techniczne zmiany usytuowania bądź likwidacji ścian działowych
Jeśli chodzi o wymagania użytkowe, to określa je inwestor, korzystając z pomocy specjalistów, i to nie tylko architekta, ale również inżyniera budowlanego oraz inżynierów branżowych (nie zawsze bezpośrednio, najczęściej robi to za pośrednictwem architekta, jest to ich wkład). Dla wielu rodzajów obiektów wymagania te są ustalone przez organy lub jednostki zarządzające sprawami inwestycji budowlanych. W latach 1947–1988 takie wymagania użytkowe dla zasadniczych rodzajów budynków oraz lokali mieszkalnych i użytkowych były ustanawiane w formie obowiązujących normatywów technicznych projektowania (stąd często można spotkać w starszych książkach lub dokumentacji skrót NTP). Dziś oczywiście one już nie obowiązują. Funkcję tę spełniają obecnie w niektórych dziedzinach wyłącznie akty prawne (rozporządzenia ministrów) wydawane na podstawie delegacji ustawowych. Przykładami takich regulacji mogą być akty prawne określające zasady projektowania zakładów opieki zdrowotnej, gabinetów lekarskich lub lokali aptecznych. Dostosowując lokal do nowej funkcji, musimy też spełnić nowe związane z tym wymagania.
Inny nadrzędny charakter mają powszechnie obowiązujące akty prawne:
1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.).
2. Rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Społecznej z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 169, poz. 1650 z późn. zm.).
Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych zawiera przepisy, które powinny być spełnione w budowanych lub przebudowywanych budynkach, aby odpowiadały wymaganiom podstawowym opisanym w art. 5 Prawa budowlanego. Przepisy te odnoszą się do wszelkiego rodzaju budynków, uściślając w szczególności warunki techniczne dotyczące mieszkań w budynkach wielorodzinnych oraz pomieszczeń higieniczno-sanitarnych w budynkach wielo- i jednorodzinnych, użyteczności publicznej, a także produkcyjnych i magazynowych. Z przepisami tymi korespondują przepisy powołanego wyżej rozporządzenia Ministra Pracy i Polityki Społecznej w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy. Określają one m.in. wymagania dotyczące pomieszczeń, w których wykonywana będzie praca, i związanych z nimi pomieszczeń higieniczno-sanitarnych.
Wybiegamy jednak za daleko. Pytanie dotyczy jedynie (lub przede wszystkim) wyburzenia ścian działowych w lokalu mieszkalnym w budynku wielorodzinnym bądź jednorodzinnym. W konsekwencji jednak rozbiórka ścian działowych wiąże się z przebudową danego lokalu. Dotyczące tego przepisy można znaleźć przede wszystkim w dziale III rozporządzenia MI w sprawie warunków technicznych, zatytułowanym „Budynki i pomieszczenia”. Trzeba jednak zaznaczyć, że zawierają one powołania na przepisy zawarte w innych działach tego rozporządzenia, głównie w działach IV i IX. Analiza tych uwarunkowań powinna poprzedzić każdą koncepcję przebudowy lokalu, i to niezależnie od jej celowości pod względem użytkowym i uzasadnienia ekonomicznego (patrz rys. 1a i 1b).
Ze względu na liczebność i duży zakres tematyczny zawartych w rozporządzeniu przepisów nie sposób szczegółowo przedstawić ich wyboru (zob. [1]).
Trzeba zwrócić uwagę na zagadnienie, które nie wiąże się z rozbiórką ścian działowych, ale ze zmianą ich usytuowania bądź wykonaniem nowej ściany, na przykład w celu podziału jednego pomieszczenia na dwa mniejsze.
Ponieważ głównym atutem ścian działowych jako przegród akustycznych jest ich ciężar własny, do ich wykonania w mieszkaniu stosuje się najczęściej dyle gipsowe grubości 8,5 cm lub cegłę pełną bądź dziurawkę grubości 6,5 cm (czyli na rąb) z tynkiem obustronnym. Dla wydzielenia pomieszczeń higieniczno-sanitarnych lub kuchni (w przypadku gdy w ścianie montowane są przewody instalacyjne bądź inne urządzenia techniczne) stawia się ściany z cegły pełnej grubości 12 cm (czyli na pół cegły).
Warto zwrócić jeszcze uwagę, że tego typu ściany działowe są wykorzystywane często do montażu szafek wiszących czy półek na książki osadzonych na wspornikach. Tradycyjnie też przy ścianach działowych sytuowane są szafy, regały i inne meble. Obciążenia liniowe przenoszone przez strop w miejscu oparcia na nim ściany mogą być więc znaczne.
Z tego powodu sytuowanie ścian działowych na stropach gęsto żebrowych, zarówno wykonywanych na budowie, jak i prefabrykowanych, wymaga w przypadku tych stropów odpowiedniego wzmocnienia żeber w miejscu usytuowania ściany. Jedynie w przypadku niewielkich rozpiętości i usytuowania ściany prostopadle do układu żeber z takiego wzmocnienia można zrezygnować.
Natomiast żelbetowe stropy płytowe, zarówno wykonywane na budowie, jak i prefabrykowane, posiadają z reguły zbrojenie przystosowane do przenoszenia obciążeń od typowych ścian działowych, niezależnie od ich usytuowania.
W istniejących budynkach, w których ma być dokonana zmiana usytuowania bądź planuje się wykonanie nowej ściany działowej, każdorazowo należy dokonać analizy projektu budowlanego, aby stwierdzić, jaki jest stan faktyczny.
a)
b)
Rys. 1 a) Przykład mieszkania normatywnego z końca lat 80. XX w., kategorii M4, przeznaczonego dla rodziny czteroosobowej o poprawnym układzie rozkładowym, z cechami funkcjonalnego podziału strefowego na strefę ogólną (pokój ogólny, kuchnia, hall, ustęp wydzielony) i strefę prywatną (dwa pokoje dwuosobowe, łazienka). Walorem mieszkania jest możliwość doraźnego wykorzystania pokoju ogólnego także jako sypialni, a mankamentem estetycznym wyeksponowanie usytuowanych na wprost wejścia do mieszkania drzwi do łazienki.
b) Przedstawiona przez architekta wnętrz w gazetowym kąciku porad architektonicznych propozycja całkowitej przebudowy układu funkcjonalnego mieszkania, polegająca na utworzeniu jednoprzestrzennego wnętrza centralnego, w którego skład wchodzą hall, pokój ogólny i aneks kuchenny. Zamieniono również ustęp wydzielony na pomieszczenie gospodarcze. Po dokonaniu takiej kosztownej przebudowy mieszkanie zyskałoby postulowaną indywidualizację formy wnętrza, ale zarazem utraciłoby dotychczasową wartość użytkową wskutek zlokalizowania w jednoprzestrzennej strefie ogólnej wielu kolizyjnych funkcji. Zamiast tego można byłoby poprawić funkcjonalność pierwotnego układu tej strefy przez wykonanie minimalnym kosztem drzwi składanych lub rozsuwanych w ścianie działowej między kuchnią a pokojem dziennym. Ułatwiłoby to kontakt między tymi pomieszczeniami, z zachowaniem ich odrębności funkcjonalnej i estetycznej, a w szczególności izolacyjności akustycznej.
Wymagania formalnoprawne rozbiórki bądź zmiany położenia ścian działowych
Dla należytego zrozumienia analizowanych przepisów Prawa budowlanego trzeba przytoczyć ustawowe definicje zawarte w art. 3: Ilekroć w ustawie jest mowa o: (…)
6) budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;
7) robotach budowlanych – należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego;
7a) przebudowie – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji;
8) remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym (…)
12) pozwoleniu na budowę – należy przez to rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Uwzględniając przytoczone definicje ustawowe, można rozpatrywać, jakich formalności prawno-administracyjnych wymaga wykonanie robót budowlanych polegających na wymurowaniu, montażu lub rozbiórce (demontażu) ścian działowych wewnątrz budynków mających charakter przegród stałych oraz przystosowanych do zmiany ich usytuowania.
Zmiany pozwolenia na budowę w trakcie realizacji
Wykonanie ścian działowych zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym jest objęte jedną decyzją o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego. W trakcie budowy może zaistnieć potrzeba dokonania rozbiórki wzniesionej już ściany działowej. Powodem, poza przypadkiem błędu w jej usytuowaniu, może być zmiana (bądź uściślenie) wymagań funkcjonalnych ze strony przyszłego użytkownika.
Zgodnie z art. 36a Prawa budowlanego zmiany w trakcie budowy, polegające na odstąpieniu od projektu budowlanego w zakresie istotnym, wymagają uzyskania decyzji administracyjnej o zmianie pozwolenia na budowę.
Na podstawie ust. 5 pkt 5 tego artykułu można wnioskować, że do zmian istotnych w zakresie dotyczącym ścian działowych należą tylko te, które mogą utrudniać użytkowanie danego lokalu lub części budynku przez osoby niepełnosprawne. Trzeba jednak zaznaczyć, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 4 przystosowania do użytkowania przez osoby niepełnosprawne poruszające się za pomocą wózków inwalidzkich wymagają budynki użyteczności publicznej i wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego. Nie ma natomiast obowiązku przystosowania do użytkowania przez nie budynków jednorodzinnych. Oznacza to, że w budynkach jednorodzinnych zmiany wprowadzone w trakcie budowy można zaliczyć do zmian nieistotnych, a więc niewymagających uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę.
Regulacja prawna wynikająca z art. 36a ust. 5 pkt 5 niesłusznie pomija kwalifikacje zmian ścian działowych we wszelkich budynkach, do których odnoszą się przepisy wspomnianego rozporządzenia MI z dnia 12 kwietnia 2002 r. określające ścisłe wymagania dotyczące usytuowania takich przegród budowlanych w celu uzyskania wymaganych parametrów pomieszczeń dla zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania. Jest oczywiste, że zmiany w tym zakresie w stosunku do projektu budowlanego powinny być uznane za istotne i wymagające zmiany pozwolenia na budowę.
Wszystkie uwarunkowania wynikające z art. 36a ust. 1–5, z uwzględnieniem również obowiązujących warunków technicznych dla budynków, powinien wziąć pod uwagę projektant budynku, którego obowiązuje przepis art. 36a ust. 6 o następującej treści:
Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5.
Dyspozycje projektanta dotyczące warunków zmiany położenia lub likwidacji ścian działowych powinny bezwzględnie dotyczyć przegród przystosowanych do montażu i demontażu w celu późniejszej zmiany położenia lub całkowitej likwidacji. Mogą również obejmować przegrody stałe, których zmiana usytuowania lub rozbiórka jest uwarunkowana spełnieniem określonych warunków technicznych, co może uzasadnić zakwalifikowanie takiej zmiany jako istotnego odstąpienia od projektu budowlanego, wymagającego zmiany pozwolenia na budowę.
Zmiany w budynku istniejącym
W art. 3 pkt 7a został scharakteryzowany zakres zmian mających charakter przebudowy budynku lub jego części, a więc np. lokalu mieszkalnego bądź użytkowego. W przypadku przebudowy jednorodzinnego budynku mieszkalnego lub lokalu w budynku wielorodzinnym do zakresu robót budowlanych należy najczęściej zmiana położenia części ścian działowych, wymagająca ich rozbiórki i wykonania nowych przegród budowlanych. Zmiana układu ścian działowych może również ograniczać się do rozbiórki niektórych ścian działowych między oddzielnymi pomieszczeniami w celu ich połączenia.
Na podstawie art. 29 Prawa budowlanego można stwierdzić, że takie roboty budowlane nie zostały zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę. Nie zostały one również wymienione w art. 30 jako wymagające zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej przed przystąpieniem do ich wykonania. Należy stąd wysnuć wniosek, że wykonanie robót budowlanych wchodzących w zakres przebudowy budynku lub jego części (lokalu mieszkalnego) wymaga uzyskania pozwolenia na budowę na podstawie projektu architektoniczno-budowlanego zatwierdzonego przez ten organ.
Remont wewnętrznych przegród budowlanych
W ramach prac remontowych w budynku lub jego części (na przykład w lokalu mieszkalnym) może zachodzić potrzeba naprawienia i wzmocnienia ścian działowych. Zgodnie z definicją ustawową remontu (art. 3 pkt 8) cel taki może być osiągnięty także przez wymianę starego elementu budowlanego na nowy, wykonany z nowych materiałów o takiej samej lub większej wartości technicznej.
Likwidacja ścian działowych
Rozbiórka stałej ściany działowej w celu połączenia sąsiadujących ze sobą pomieszczeń należy do robót budowlanych mających charakter przebudowy (patrz wyżej).
Samoistnym rodzajem robót budowlanych, a ściślej montażowych, będzie likwidacja lub przemieszczenie przegrody pionowej między pomieszczeniami w danym lokalu, jeśli została ona zmontowana z elementów przystosowanych do takiego celu. Taki sposób wykonania przegród pomiędzy pomieszczeniami wymaga ich zaprojektowania i opisania w projekcie architektoniczno-budowlanym, rozwiązania technicznego oraz sposobu wykonania montażu i demontażu, z uwzględnieniem wszystkich uwarunkowań funkcjonalnych i bezpieczeństwa użytkowania pomieszczeń ograniczonych takimi przegrodami. Zmiany w układzie takich przegród w granicach określonych w projekcie budowlanym i pozwoleniu na budowę budynku nie będą wymagały dopełnienia formalności wynikających z przepisów Prawa budowlanego.
Na zakończenie należy dodać, że przedstawione w artykule wymagania formalnoprawne dotyczące rozbiórki ścian działowych nie mają związku z przepisami art. 31 Prawa budowlanego mówiącymi o zasadach legalizacji rozbiórki obiektów budowlanych.
Literatura
1. Wł. Korzeniewski, Projektowanie mieszkań, Wydawnictwo Polcen 2011.
