Prawo budowlane wymaga, by ostatni etap budowy obiektu budowlanego, jakim jest jej zakończenie, przebiegał według ustalonych reguł i standardów.
Warto przypomnieć, że zapisy zawarte w art. 3 ustawy – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) definiują budowę jako wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę i nadbudowę obiektu budowlanego. W pojęciu budowy natomiast nie mieszczą się inne roboty budowlane, takie jak remont, przebudowa, montaż czy rozbiórka obiektu budowlanego, które w cyklach ich wykonywania zawierają również cykl zakończenia. Z zakresu robót budowlanych tylko zakończenie budowy wymaga przeprowadzenia określonych czynności przed organem nadzoru budowlanego poprzedzających rozpoczęcie użytkowania obiektu budowlanego. Zakończenie innych niż budowa robót budowlanych, wykonywanych w istniejących obiektach budowlanych, jest wewnętrzną sprawą właściciela lub zarządcy, lecz powinno być odzwierciedlone w dokumentacji powykonawczej dołączonej do książki obiektu budowlanego. Jeżeli książka obiektu budowlanego nie jest prowadzona (budynki mieszkalne jednorodzinne, obiekty w zabudowie zagrodowej i letniskowej), dokumentacja powykonawcza powinna być dołączona do zbioru dokumentów tworzonych w okresie użytkowania obiektu budowlanego.
Odnotować należy, że zakończenie robót budowlanych przy obiektach zwolnionych (art. 29 ustawy) z obowiązku posiadania decyzji o pozwoleniu na budowę i realizowanych na podstawie skutecznie przyjętego zgłoszenia nie jest obłożone żadnymi procedurami administracyjnymi.
W dalszej części artykułu skupmy uwagę na procesach związanych z zakończeniem budowy, tj. robotach budowlanych, na których wykonanie konieczne jest posiadanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, dla których wykonania inwestor obowiązany był ustanowić kierownika budowy (robót) i w miarę konieczności inspektora nadzoru.
Kierownik budowy i inspektor nadzoru zajmują istotne miejsca wśród uczestników procesu budowlanego. Na nich spoczywają prawem ustanowione obowiązki konieczne do spełnienia również na etapie zakończenia budowy..
W ustawie – Prawo budowlane w art. 22 pkt 8 i 9 do obowiązków kierownika budowy zaliczono:
– przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego;
– zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczenia o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie konieczności – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu,
a w art. 25 pkt 3 inspektora nadzoru zobowiązano do:
– sprawdzenia i odbioru robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenia w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowania i udziału w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywaniu ich do użytkowania.
Przez pojęcie dokumentacji powykonawczej (art. 3 pkt 14 ustawy) należy rozumieć dokumentację budowy uzupełnioną:
– naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót oraz
– geodezyjnymi pomiarami powykonawczymi.
Dokumentacja budowy to (art. 3 pkt 13 ustawy):
1) pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym,
2) dziennik budowy,
3) protokoły odbiorów częściowych i końcowych,
4) w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące realizacji obiektu,
5) operaty geodezyjne,
6) książki obmiarów,
7) w przypadku realizacji obiektu metodą montażu – dziennik montażu.
Dokumentacja powykonawcza, stanowiąca zbiór dokumentów mających decydujące znaczenie przy kształtowaniu stanowiska właściwego organu nadzoru budowlanego w sprawie zgody na rozpoczęcie użytkowania, wymaga poważnego i odpowiedzialnego jej traktowania przez kierownika budowy. Jakiekolwiek zaniedbania w jej przygotowaniu mogą stanowić podstawę do wnioskowania wszczęcia postępowania dyscyplinarnego w zakresie odpowiedzialności zawodowej i postawienia kierownikowi budowy zarzutu spełniania niedbale spoczywających na nim obowiązków.
Każdy obiekt budowlany, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, wymaga uzyskania zgody właściwego organu nadzoru budowlanego na przystąpienie do jego użytkowania. Właściwymi organami nadzoru budowlanego są: wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego – dla spraw, w których decyzję o pozwoleniu na budowę wydał wojewoda, oraz powiatowy inspektor nadzoru budowlanego – dla spraw, w których decyzję o pozwoleniu na budowę wydał starosta.
Właściwość miejscową organów określa się zgodnie z lokalizacją budowy.
Inwestor obowiązany jest złożyć zawiadomienie o zakończeniu budowy (art. 54), a dla obiektów wymienionych w Prawie budowlanym w art. 55 złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie, dołączając stosowne dokumenty (art. 57 ust. 1 i 2). Do użytkowania obiektu można przystąpić, jeżeli właściwy organ nadzoru budowlanego:
– w ciągu 21 dni od daty przyjęcia zawiadomienia o zakończeniu budowy nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji lub
– dla obiektów wymagających decyzji o pozwoleniu na użytkowanie wyda taką decyzję po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli budowy.
Zasady zgłaszania zakończenia robót bez obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie
Zawiadomienie o zakończeniu budowy inwestor obowiązany jest złożyć we właściwym organie nadzoru budowlanego, dołączając dokumenty zgodnie z wykazem wymienionym w art. 57 ust. 1 Prawa budowlanego, którymi są:
1) oryginał dziennika budowy;
2) oświadczenie kierownika budowy:
a) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
b) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
3) oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
4) protokoły badań i sprawdzeń;
5) inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza;
6) potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
7) kopia świadectwa charakterystyki energetycznej budynku.
W razie zmian nieodstępujących w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, dokonanych podczas wykonywania robót, do zawiadomienia o zakończeniu budowy należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis. W takim przypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeżeli został ustanowiony (art. 57 ust. 2).
© Wojciech Gajda – Fotolia.com
Zasady zgłaszania zakończenia robót z obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie
Decyzja o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego jest wymagana, jeżeli:
1) na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX–XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII–XXX, o których mowa w załączniku do ustawy (obiekty ukryte po kategoriami określone są w załączniku do ustawy);
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4 (gdy organ nadzoru budowlanego prowadził wcześniej postępowanie naprawcze zakończone decyzją zezwalającą na wznowienie wstrzymanych postanowieniem robót budowlanych, wykonywanych w warunkach samowoli budowlanej lub z istotnym odstępstwem od zatwierdzonego projektu budowlanego);
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Do wniosku o wydanie decyzji inwestor musi dołączyć dokumenty takie jak przy zawiadomieniu o zakończeniu budowy, uzupełnione oświadczeniem o braku sprzeciwu lub uwag do przystąpienia do użytkowania ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Państwowej Straży Pożarnej, zgodnie z ich właściwością wynikającą z przepisów szczególnych (art. 56 ust. 1).
Złożenie wniosku o udzielenie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest wezwaniem organu nadzoru budowlanego do przeprowadzenia, przed upływem 21 dni od wezwania, obowiązkowej kontroli budowy. Kontrolę może przeprowadzić, z upoważnienia właściwego organu nadzoru budowlanego, wyłącznie osoba zatrudniona w tym organie i posiadająca uprawnienia budowlane. Inwestor obowiązany jest uczestniczyć w obowiązkowej kontroli.
Kontrola obejmuje sprawdzenie:
1) zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu;
2) zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, szczególnie poruszające się na wózkach inwalidzkich – w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego;
3) wyrobów budowlanych szczególnie istotnych dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego;
4) w przypadku nałożenia w pozwoleniu na budowę obowiązku rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych – wykonania tego obowiązku, jeżeli upłynął termin rozbiórki określony w pozwoleniu;
5) uporządkowania terenu budowy.
W przypadku stwierdzenia w trakcie obowiązkowej kontroli nieprawidłowości w zakresie podlegającym kontroli inspektor nadzoru budowlanego wymierza karę finansową w sposób i na zasadach określonych w ustawie. W przypadku wymierzenia kary właściwy organ, w drodze decyzji, odmawia wydania pozwolenia na użytkowanie i przeprowadza, w odpowiednim zakresie, postępowanie, o którym mowa w art. 51, ze skutkami wynikającymi z procedur przewidzianych tym artykułem. W skrajnych przypadkach, przy braku możliwości doprowadzenia obiektu z wprowadzonymi zmianami do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru będzie zmuszony do wydania decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu lub jego części.
Użytkowanie obiektu budowlanego bez dokonania zawiadomienia o jego zakończeniu lub pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ, lub bez wymaganego pozwolenia na użytkowanie jest działaniem nielegalnym, za które organ nadzoru budowlanego wymierza wysoką karę. Kara podlega ściągnięciu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji, a uprawnionym do żądania wykonania egzekucji jest wojewoda. Sposób obliczania wysokości kar został ustalony w ustawie – Prawo budowlane. Na przykład za przystąpienie do użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego bez zawiadomienia o zakończeniu budowy Prawo budowlane przewiduje karę w wysokości 10 000 zł.
Uwzględniając powyższe, należy przypomnieć, że uczestnicy procesu budowlanego powinni sukcesywnie i szczególnie skrupulatnie prowadzić i kompletować dokumentację budowy od momentu jej rozpoczęcia, ze świadomością, że istotne elementy składowe tej dokumentacji (dziennik budowy, protokoły badań i sprawdzeń, w tym wykonanych przyłączy, oświadczenia kierownika budowy) podlegać będą wnikliwej kontroli nadzoru budowlanego przed wydaniem zgody na rozpoczęcie użytkowania. Inwestor i kierownik budowy nie powinni dopuszczać do wprowadzania w okresie realizacji budowy zmian odstępujących od zatwierdzonego projektu budowlanego z pominięciem przewidzianej Prawem budowlanym procedury (zmiany istotne tylko po zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę, zmiany nieistotne tylko za zgodą projektanta).
Kończąc, zwrócę uwagę, że w orzecznictwie administracyjnym reprezentowany jest pogląd, iż zakończenie budowy to taki stan, w którym możliwe jest użytkowanie obiektu. Legalne natomiast użytkowanie obiektu budowlanego musi być poprzedzone zgodą administracyjną właściwego organu nadzoru budowlanego.
Powyższy tekst nie stanowi wykładni prawa.
mgr inż. Wiesław Wiącek
