Podstawy prawne
1. Rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 1995 r. Nr 10, poz. 46 z późn. zm.), zwane dalej WT-1994.
2. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie jw. (Dz.U. Nr 75, poz. 690), zwane dalej WT-2002.
3. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie jw. (Dz.U. Nr 75, poz. 690, zm. z 2003 r. Dz.U. Nr 33, poz. 270, z 2004 r. Nr 109, poz. 1156), zwane dalej WT-2004.
4. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie jw. (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690, zm. z 2003 r. Nr 33, poz. 270, z 2004 r. Nr 109, poz. 1156, z 2008 r. Nr 201, poz. 1238 oraz Nr 228, poz. 1514, z 2008 r. Nr 56, poz. 461), zwane dalej WT-2008.
5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie jw. (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690, zm. z 2003 r. Nr 33, poz. 270, z 2004 r. Nr 109, poz. 1156, z 2008 r. Nr 201, poz. 1238, Nr 228, poz. 1514 oraz z 2009 r. Nr 56, poz. 461), zwane dalej WT-2009.
W przepisach WT-1994 i WT-2002 oraz WT-2004 zostały w § 12 ust. 5 określone dopuszczalne wielkości występów architektonicznych, gzymsów, okapów, balkonów, schodów zewnętrznych, ramp i pochylni w ścianach zewnętrznych od strony granicy z sąsiednią działką budowlaną. Intencją tych ograniczeń było pozostawienie wolnego pasa terenu o szerokości co najmniej 3 m, który był przewidziany w projekcie lub mógłby być w przyszłości wykorzystany jako dojazd od ulicy w głąb działki.
Przepisy te nie artykułowały tego celu, a ich zapis mógł być różnie interpretowany, ponieważ nie rozróżniono w nim zastosowania niektórych występów uzasadnionych tylko w stosunku do ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi, której usytuowanie wymaga zapewnienia odległości co najmniej 4 m od granicy. Wprowadzenie w WT-2004 do przykładów limitowanych wielkości występów również pochylni pozostawałoby w zgodzie z intencją zachowania możliwości dojazdu wzdłuż działki, ale stwarza niepotrzebne ograniczenia racjonalnego zastosowania pochylni do garaży podziemnych przy granicy działki w zabudowie bliźniaczej i zwartej.
Nowa treść przepisów w § 12 ust. 5 pkt 1 WT-2009 usuwa pozornie te wątpliwości, ponieważ ustala jedynie warunek zachowania ściśle określonej odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do krawędzi występów architektonicznych. Jednak dopuszczenie minimalnych odległości skrajnych krawędzi tych elementów 1,5 m od granicy jest niedostateczne ze względów użytkowych, technicznych i estetycznych, jest trudne do akceptacji i powinno ulec zmianie, zwiększeniu odległości i uściśleniu tych wymagań.
W szczególności okapy, gzymsy i balkony, tarasy oraz schody zewnętrzne powinny być oddalone co najmniej o 2,5 m od granicy, co w relacji do ściany zewnętrznej z otworami, położonej 4 m od granicy, daje możliwość wykonania omawianych elementów architektonicznych o wysięgu do 1,5 m.
Przepis ten powinien również zawierać zastrzeżenie, że odległości tych elementów nie powinny stanowić ograniczenia szerokości dojazdu w głąb działki, jeżeli jest on niezbędny użytkowo lub wymagany zgodnie z przepisami odrębnymi.
Wykusze i werandy powinny być oddalone co najmniej 4 m od granicy, analogicznie do wymogów § 12 ust. 1, w odniesieniu do ściany zewnętrznej budynku z otworami okiennymi lub drzwiowymi.
Rys. 1. Na rysunku przedstawiono warunki dotyczące wielkości występów architektonicznych przy ścianie zewnętrznej z otworami od strony granicy z sąsiednią działką budowlaną. Na przekroju pionowym zostały podane maksymalne wymiary w liczniku – wg WT-2004, a w mianowniku – wg przepisów WT-1994 i WT-2002.
Pod rysunkiem zostały podane odległości wymagane wg przepisów WT-2009, które wskazują, że ustalenie dopuszczalnego zbliżenia krawędzi występów architektonicznych na 1,5 m do granicy jest nieuzasadnione i powinno być skorygowane wg propozycji przedstawionych w komentarzu.
W odniesieniu do pochylni stanowiącej zjazd do kondygnacji podziemnej garażu należy dopuścić usytuowanie jej bezpośrednio przy granicy w zabudowie bliźniaczej i zwartej, a także w zabudowie wolno stojącej, jeżeli na działce sąsiedniej znajduje się analogiczna pochylnia zjazdowa albo dojazd w poziomie terenu.
W odniesieniu do tarasów trzeba uściślić, że przepis dotyczy tylko tarasów wysuniętych w kierunku granicy działki poza krawędź ściany zewnętrznej i mających konstrukcję budowlaną opartą na gruncie, a nie dotyczy tarasów ziemnych (nasypowych).
W stosunku do ramp, czyli do urządzeń służących do przeładunku towaru z samochodów, trzeba określić w przepisie, że odległość krawędzi rampy przeładunkowej od granicy działki powinna zapewnić dogodne warunki dojazdu i wykonywania prac przeładunkowych, jakie wynikają z warunków technologicznych. Warunek zachowania odległości co najmniej 4 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną do okna (lukarny) w dachu lub okna połaciowego, czyli położonego w płaszczyźnie dachu, stanowi powtórzenie analogicznego przepisu określonego w WT-2002 i WT-2004. Takie uregulowanie stanowi konsekwentne uściślenie przepisu § 12 ust. 1 pkt 1.
Przepis zawarty w ust. 5 pkt 2 uściśla warunki usytuowania otworu (lukarny lub okna połaciowego) w dachu od strony granicy z sąsiednią działką budowlaną. Praktycznie przepis ten odnosi się do budynku mającego od strony granicy ścianę zewnętrzną bez otworów i niebędącą ścianą oddzielenia przeciwpożarowego, usytuowanego w odległości mniejszej niż 4 m od granicy i mającego spadek dachu skierowany w stronę tej granicy.
Podobny przepis znajdował się już we wcześniejszych regulacjach WT-1994 § 12 ust. 9 i WT-2002 § 12 ust. 10, który został uchylony w WT-2004 § 12 ust. 7. Przepisy te w WT-1994 i WT-2002 określały wyraźnie odległości, w których dopuszcza się usytuowanie budynków gospodarczych i inwentarskich od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Oznacza to, że przepisy te stanowiły konsekwentne rozwinięcie regulacji określających odległości budynków od tych granic.
Rys. 2. Zgodnie z § 12 ust. 7 WT-2009 wymagane odległości budynków od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie obowiązują w odniesieniu do podziemnych części budynków. W przypadku dostatecznej szerokości działki budowlanej wskazane jest oddalenie projektowanej części podziemnej do granicy działki tak, aby nie zachodziła konieczność uzyskiwania zgody właściciela lub zarządcy sąsiedniej nieruchomości na zajęcie odpowiedniego pasa jej terenu na czas budowy, co może nastręczać wiele trudności formalnych i technicznych.
Oznaczenia: Gds – granica działki, Ppd – poziom podłogi poddasza użytkowego, Ppp – poziom podłogi parteru, Ppw – poziom podłogi piwnicy, Tb – pas terenu potrzebny do wykonania robót budowlanych.
W WT-2004 nastąpiło uchylenie tych przepisów i wprowadzenie w ich miejsce w § 12 ust. 7, którego treść została w zasadzie utrzymana w przytoczonym wyżej § 12 ust. 6. WT-2009 nie określa już odległości budynków gospodarczych i inwentarskich od granic działki, lecz wymaga zachowania odległości takich budynków od budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej położonych na sąsiedniej działce budowlanej.
Taki zakres regulacji wykracza poza problematykę § 12 określającego wyłącznie odległości budynków od granic działki, a równocześnie pozostawia nadal otwarty problem odległości budynków inwentarskich i gospodarczych od budynków, które ze względów sanitarnohigienicznych powinny być usytuowane w odpowiedniej odległości od okien i drzwi do budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz do przechowywania produktów spożywczych i farmaceutycznych na działce własnej i na działkach sąsiednich.
Z powyższych względów uregulowanie tego tematu powinno nastąpić w dziale VIII pt. „Higiena i zdrowie”, natomiast w § 12 ust. 1 powinno nastąpić powołanie na odpowiedni paragraf w tym dziale, analogicznie do powołanego tam już § 13, 60 i 271–273. Przepisy w tym dziale powinny być odpowiednio skorelowane z przepisami rozporządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 7 października 1997 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle rolnicze i ich usytuowanie (Dz.U. z 1997 r. Nr 132, poz. 877).
Przepis zawarty w § 12 ust. 7 WT-2009 stanowi powtórzenie przepisu wprowadzonego już w WT-2004 (§ 12 ust. 6), w którym określono warunki usytuowania podziemnych części budynku w stosunku do granicy. Zasady stosowania wymaganych odległości budynków od granicy sformułowane bez tego uściślenia w przepisach
WT-1994 i WT-2002 były niekompletne. Mimo braku wcześniejszego uściślenia w praktycznym zastosowaniu tych przepisów przyjmowano zgodnie z logiką, że nie wymaga się zachowania żadnej odległości od granicy części budynku znajdującej się całkowicie poniżej poziomu terenu, ponieważ nie stwarza to zagrożenia pożarowego ani sanitarnego dla zabudowy na sąsiednich działkach budowlanych.
Należy nadmienić, że warunki prawno-organizacyjne wykonywania robót budowlanych wymagających wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, np. budowy podziemnej części budynku, bezpośrednio przy granicy z tą nieruchomością, określają przepisy art. 47 Prawa budowlanego.
5. Odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku, jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa,
2) 4 m do zwróconego w stronę tej granicy otworu okiennego umieszczonego w dachu lub połaci dachowej.
6. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, nie może być sytuowany ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istnieją-cego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4.
7. Odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną do podziemnej części budynku, a także budowli podziemnej spełniającej funkcje użytkowe budynku, znajdujących się całkowicie poniżej poziomu otaczającego terenu, nie ustala się.
mgr inż. arch. Władysław Korzeniewski
Artykuł stanowi część znowelizowanej książki pt. „Warunki techniczne dla budynków i ich usytuowanie 2010” autorstwa Władysława Korzeniewskiego, która będzie wydana przez wydawnictwo POLCEN.
Artykuł ukazał się w kwartalniku „Budownictwo i Prawo” nr 1/2010.
