Jak zaklasyfikować gospodarstwo agroturystyczne dla liczby osób mniejszej niż pięć? Czy wymagania związane z warunkami technicznymi są takie jak dla obiektów zamieszkania zbiorowego?
Czy są jakieś przepisy szczegółowe mówiące o wymaganiach dla tego typu obiektów?
Odpowiedź:
odpowiedzi udzielono 7 stycznia 2008 r.
stan prawny dotychczas nie uległ zmianie
Budynek, w którym wynajmowane są pokoje w związku z prowadzeniem działalności agroturystycznej, może być budynkiem mieszkalnym. Nie staje się w szczególności budynkiem zamieszkania zbiorowego.
Przepisy szczególne nie przewidują specjalnych wymagań technicznych dla takich budynków, odbiegających od tych, które zostały przewidziane dla budynków mieszkalnych, za wyjątkiem wymagań w zakresie wyposażenia wynajmowanych pokoi.
Uzasadnienie:
W odniesieniu do obiektów budowlanych przeznaczonych do prowadzenia usług agroturystycznych znajdują zastosowanie w szczególności przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268). Ustawa ta określa warunki świadczenia, przez przedsiębiorców usług turystycznych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, a także za granicą, jeżeli umowy z klientami o świadczenie tych usług są zawierane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Co do zasady, zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy o usługach turystycznych, usługi hotelarskie mogą być świadczone w obiektach hotelarskich, jednakże ust. 2 tego przepisu przewiduje, iż mogą być one świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia oraz wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami. Za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje i miejsca na ustawianie namiotów w prowadzonych przez nich gospodarstwach rolnych.
Świadczenie zatem usług agroturystycznych wymaga dostosowania obiektu budowlanego w zakresie wyposażenia oraz wymagań sanitarnych oraz przeciwpożarowych. Jeżeli chodzi o wyposażenie obiektu budowlanego przeznaczonego do świadczenia usług agroturystycznych oraz warunki sanitarne, odpowiednie regulacje zostały zawarte w załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz. U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169), określającym minimalne wymagania co do wyposażenia dla innych obiektów świadczących usługi hotelarskie. Spełnienie wymogów przeciwpożarowych i sanitarnych dokumentowane jest opiniami – właściwej miejscowo komendy powiatowej (miejskiej) Państwowej Straży Pożarnej oraz właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego. Z kolei zgodnie z treścią § 4 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia spełnianie wymagań budowlanych dokumentuje się decyzją o pozwoleniu na budowę wraz z potwierdzonym zawiadomieniem właściwego organu o przystąpieniu do użytkowania obiektu lub decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, lub decyzją o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu, a w przypadku obiektów wzniesionych przed dniem 1 kwietnia 1995 r., które utraciły wymienione dokumenty – opinią rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającą bezpieczeństwo użytkowania obiektu oraz dla wszystkich obiektów – książką obiektu z wpisami potwierdzającymi przeprowadzenie okresowych kontroli wymaganych ustawą Prawo budowlane. Regulacje te wskazują na to, że w zakresie wymagań budowlanych dotyczących gospodarstw agroturystycznych ma miejsce odesłanie do przepisów prawa budowlanego, które nie przewidują specjalnych regulacji dla tego typu obiektów. Z tego względu zachowane powinny być ogólne regulacje dotyczące obiektów budowlanych, określone głównie w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690).
§ 3 tego rozporządzenia przewiduje w szczególności takie rodzaje obiektów budowlanych, jak: budynki mieszkalne, zamieszkania zbiorowego i użyteczności publicznej. Wyodrębnienie takiej kategorii budynków nie oznacza, że pokoje w budynkach mieszkalnych nie mogą być wykorzystywane pod wynajem w związku z prowadzoną działalnością agroturystyczną, przy zachowaniu mieszkalnej funkcji budynku. Przepisy prawa budowlanego tego nie zabraniają, a art. 35 ust. 3 ustawy o usługach turystycznych wyraźnie stanowi, że za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane przez rolników pokoje jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania. Oznacza to, iż za obiekty w rozumieniu tej ustawy uważa się pokoje, a nie cały budynek. Ponadto w ustawie z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176) zamieszczony został art. 21 ust. 1 pkt 43 wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5. Regulacja ta również potwierdza, że prowadzenie działalności agroturystycznej nie powoduje przekwalifikowania budynku mieszkalnego na budynek zamieszkania zbiorowego. Przepisy szczególne nie przewidują natomiast specjalnych wymagań technicznych dla budynków, w których wynajmowane są pokoje w związku z prowadzeniem działalności agroturystycznej, odbiegających od tych, które zostały przewidziane dla budynków mieszkalnych, za wyjątkiem wymagań w zakresie wyposażenia wynajmowanych pokoi.
Łukasz Smaga
