Przysługujące inwestorowi uprawnienia z tytułu rękojmi wskutek wadliwości wykonanego obiektu nie pozbawiają go prawa do wykorzystania uprawnienia w stosunku do wykonawcy w ramach obowiązującej między nimi gwarancji.
Po dokonaniu odbioru obiektu budowlanego często mamy do czynienia z sytuacją, gdy zostaną ujawnione w nim wady fizyczne. Powstaje zatem pytanie, jakie możliwości ma inwestor i czy skorzystanie z nich zabezpieczy jego interesy. Warto wówczas pamiętać o takich instytucjach prawnych jak uprawnienia z tytułu rękojmi, a także uprawnieniach z tytułu gwarancji. W tym miejscu wskazać należy, że odbiór robót jest etapem przełomowym w stosunkach między inwestorem i wykonawcą, ponieważ z jednej strony potwierdza wykonanie zobowiązania zgodnie z jego treścią i otwiera drogę do zapłaty wynagrodzenia wykonawcy lub też wskazuje na niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania w całości lub części i rodzi odpowiedzialność za wady ujawnione przy odbiorze, z drugiej zaś strony wyznacza początek biegu rękojmi za wady. Według art. 3 pkt 13 Prawa budowlanego protokół stanowi (zarówno częściowy, jak i końcowy) część dokumentacji budowy. Protokół jest pokwitowaniem spełnienia świadczenia i podstawą dokonania rozliczeń stron. Odbiór robót budowlanych nie ma charakteru czysto technicznego, jak się to powszechnie rozumie, ale ma w istocie charakter ważnej czynności prawnej inwestora i wykonawcy, a mianowicie charakter pokwitowania wykonania przedmiotu umowy lub umówionej jej części czy etapu.
Fot.© arahan – Fotolia.com
Mówiąc o uprawnieniach inwestora z tytułu rękojmi lub gwarancji, należy mieć na względzie art. 656 kodeksu cywilnego, w myśl którego do rękojmi za wady stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło. To zaś determinuje dalsze odesłanie, albowiem zgodnie z art. 638 kodeksu cywilnego do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. W myśl również tego przepisu, jeżeli inwestor udzielił gwarancji na wykonane roboty budowlane, stosuje się przepisy o gwarancji przy sprzedaży. Tym samym wykonawca z umowy o roboty budowlane ponosi odpowiedzialność z tytułu rękojmi wówczas, gdy ujawni się wada, przy czym podkreślenia wymaga fakt, że odpowiedzialność wykonawcy nie jest zależna ani od jego winy, ani od jego wiedzy o istnieniu wad. Wady fizyczne mogą polegać na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności jeżeli nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia, nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia, została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Warto zatem jednoznacznie wskazać, że w ramach instytucji, jaką jest rękojmia, inwestor zyskuje znacznie szerszą ochronę niż ta przysługująca mu na zasadach ogólnych, wynikających z przepisów kodeksu cywilnego dotyczących nienależytego wykonania zobowiązania. Co istotne, w przeciwieństwie bowiem do ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej odpowiedzialność w ramach rękojmi nie jest zbudowana w oparciu o zasadę winy, a tym samym wykonawca nie ma możliwości zwolnienia się od odpowiedzialności z tytułu rękojmi przez powołanie się na okoliczności, za które on odpowiedzialności nie ponosi. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne nie zależy bowiem od poniesienia przez inwestora szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności obiektu budowlanego1). Przy ocenie pojęcia wady fizycznej zastosowanie znajduje kryterium funkcjonalne2), odnoszące się do użyteczności rzeczy rozumianej jako spełnianie przez nią wymagań normalnego użytku, dotyczących z kolei posiadania takich właściwości przez przedmiot sprzedaży, które odpowiadają jego przeznaczeniu lub wynikają z okoliczności bądź umowy3). Świadczenie wykonawcy w umowie o roboty budowlane określone zostało jako oddanie obiektu budowlanego, stanowiącego całość dającą się wyodrębnić co najmniej pod względem technicznym lub technologicznym, wykonanego zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Podstawową przesłanką odpowiedzialności wykonawcy budowlanego z tytułu rękojmi jest istnienie wady. Z wadą fizyczną obiektu budowlanego będziemy mieli do czynienia zatem wtedy, gdy obiekt został wykonany niezgodnie z umową, projektem budowlanym czy też przepisami obowiązującymi w zakresie wykonawstwa robót budowlanych. Przysługujące inwestorowi uprawnienia z tytułu rękojmi wskutek wadliwości wykonanego obiektu budowlanego nie pozbawiają go jednak
prawa do poszukiwania najlepszej dla siebie w danych okolicznościach rekompensaty. Inwestor może wykonać także swoje uprawnienia w stosunku do wykonawcy w ramach obowiązującej między nimi gwarancji. Co ważne, żądanie z gwarancji w tej sytuacji nie musi być poprzedzone próbą skorzystania z rękojmi, czy też nie wklucza prawa z tytułu rękojmi4). O ile jednak rękojmia jest reżimem odpowiedzialności ustawowej, o tyle samo istnienie oraz treść gwarancji mają swoją genezę w autonomii kontraktowej. Prerogatywy gwarancyjne upoważniają gwaranta do dokonania wyboru5).
Umowny charakter instytucji gwarancji decyduje o tym, że udzielającego jej gwaranta obciąża kontraktowa odpowiedzialność odszkodowawcza za uszczerbki, których beneficjent uprawnień gwarancyjnych doznaje na skutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. A więc gwarancja jakości jest udzielana dobrowolnie, jej treść formułuje gwarant, inwestor zaś przez przyjęcie z rąk sprzedawcy dokumentu gwarancyjnego wyraża zgodę na zawarte w nim warunki gwarancji6). Gwarancja jednak stanowi zapewnienie, że dany obiekt budowlany jest dobrej jakości, a w przypadku wystąpienia wady w toku zgodnej z przeznaczeniem eksploatacji zostanie ona usunięta, a zatem odpowiedzialność dającego gwarancję obejmuje zwykłe funkcjonowanie obiektu7). Oczywiste jest, że istota udzielanej gwarancji jakości polega na zapewnieniu przez gwaranta, że wykonany przez niego przedmiot umowy posiada i będzie posiadał przez okres próby określone właściwości umożliwiające jego normalne użytkowanie, zgodnie z funkcją i przeznaczeniem. Wypada jednak podkreślić w tym przypadku, że mimo to, iż zobowiązania gwaranta, mają charakter bardzo daleko idący – gwarant nie może przyjąć na siebie zobowiązań, które nie są obiektywnie możliwe do dotrzymania.
W takim przypadku nastąpiłby bowiem skutek przewidziany w art. 387 § 1 kodeksu cywilnego, który określa, że umowa o świadczenie niemożliwe jest nieważna. Wypada również w tym miejscu wskazać, iż – jeżeli w dokumencie gwarancyjnym lub w umowie inwestora z wykonawcą nie ma takiego postanowienia – właściwym czasem lub odpowiednim terminem do wykonania przez gwaranta jego obowiązków jest okres niezbędny w normalnym toku postępowania do dokonania naprawy, przy czym nie krótszy od zastrzeżonego w gwarancji, nie zaś okres wynikający z możliwości faktycznych gwaranta.
Na koniec należy także dodać, że oprócz rękojmi i gwarancji, w przypadku wad obiektu budowlanego, możliwe jest dochodzenie roszczeń przeciwko wykonawcy na zasadach ogólnych, tj. według reguł art. 471 i nast. kodeksu cywilnego i to zarówno obok jednoczesnego korzystania z instytucji szczególnych, jak i bez korzystania z tych instytucji.
radca prawny Mariusz Filipek
Kancelaria Prawna Filipek & Kamiński sp.k.
1) Tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 4 marca 2015 r., I ACa 373/14, cyt. „Ustawowa odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny, tzn. sprzedawca nie może się z niej zwolnić, obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa. Brak wiedzy, choćby nawet elementarnej, czy nawet podejrzeń w żaden sposób nie wpływają na wyłączenie odpowiedzialności czy nawet jej ograniczenie”.
2) Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2005 r., IV CK 636/04, cyt. „Pomiędzy pokryciem dachowym przewiewnym a pokryciem dachowym nieszczelnym, przez które przedostaje się deszcz i śnieg, zachodzi zasadnicza różnica z punktu widzenia użyteczności rzeczy sprzedanej w rozumieniu art. 556 k.c. Dachówka ze względu na swe przeznaczenie powinna zabezpieczać dach, którym jest pokryta, przed deszczem i śniegiem. Jeśli nie ma takich właściwości, to przyjąć należy, że ma wadę zmniejszającą jej użyteczność w rozumieniu art. 556 k.c., chyba że przyczyną nieszczelności dachu jest niewłaściwe ułożenie dachówki”.
3) Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 9 grudnia 2015 r., I ACa 1148/15, cyt. „Zgodnie z art. 556 § 1 k.c., mającym zastosowanie z mocy art. 638 k.c. do umów o dzieło, sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym. Sama formalna tylko zgodność rzeczy z normą techniczną nie wyłącza jeszcze skuteczności zarzutu istnienia wady fizycznej rzeczy, gdyż pojęcie wady fizycznej jest szerokie. Decyduje tu kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne. Wadą dzieła jest zatem określone odstępstwo od umowy, co sprawia, że pojęcie wady ma charakter relatywny, zależny od treści umowy stron”.
4) Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2003 r., II CKN 1248/00, cyt. „Uregulowany w art. 579 k.c. kumulatywny zbieg uprawnień z rękojmi i gwarancji sprowadza się do możliwości dokonania przez kupującego wyboru jednego z dwóch reżimów odpowiedzialności sprzedawcy (gwaranta) z tytułu wystąpienia określonej wady fizycznej rzeczy. Dokonany wybór wiąże w odniesieniu do tej wady do końca jej istnienia i powoduje zawieszenie roszczeń wynikających z drugiej podstawy odpowiedzialności. Roszczenia te stają się bezprzedmiotowe z chwilą zaspokojenia roszczenia wybranego. Jeśli natomiast nie zostało ono zaspokojone, kupujący może pozostać przy roszczeniach wybranej podstawy odpowiedzialności albo sięgnąć po roszczenia wynikające z drugiego reżimu odpowiedzialności. Jeśli zatem kupujący w odniesieniu do stwierdzonej wady żąda naprawy rzeczy w oparciu o udzieloną gwarancję, to wybór ten wiąże w tym znaczeniu, że dopiero niezrealizowanie tego żądania przez sprzedawcę (gwaranta) w odpowiednim terminie otwiera uprawnionemu drogę do skorzystania z rękojmi albo do dochodzenia dalszych uprawnień z gwarancji. Natomiast skuteczne zrealizowanie przez gwaranta zgłoszonego żądania naprawy rzeczy i usunięcie wady w stosownym terminie sprawia, że przywrócona zostaje konieczna ekwiwalentność świadczeń i inne roszczenia zarówno z gwarancji, jak i rękojmi stają się, w odniesieniu do tej wady, bezprzedmiotowe”.
5) Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 kwietnia 2012 r., V CSK 166/11, cyt. „Rękojmia zapewnia minimum ochrony interesów kupującego, a gwarancja jakości nie jest jej modyfikacją, lecz odrębną, dodatkową formą zabezpieczenia interesów kupującego, nie podlega więc ograniczeniom przewidzianym dla rękojmi. Gwarancji udziela sam gwarant, decydując o tym, w jakim zakresie chce przejąć ryzyko ponad albo obok tego, co przewiduje rękojmia. Treść stosunku gwarancji jest, zgodnie z art. 577 § 1 k.c., kształtowana przez umowę. Wręczenie dokumentu gwarancyjnego i jego przyjęcie przez nabywcę powoduje powstanie stosunku obligacyjnego pomiędzy wystawcą tego dokumentu i nabywcą rzeczy. W sytuacji, w której wręczający dokument gwarancyjny sprzedawca nie jest jego wystawcą, pełni on rolę jedynie posłańca, chyba że jest przedstawicielem gwaranta. Stwierdzenie to wyjaśnia znaczenie zapewnień co do jakości rzeczy udzielanych przez sprzedawcę i ich mocy wiążącej dla gwaranta. Jeżeli zatem sprzedawca nie jest przedstawicielem gwaranta, zapewnienia przez niego wyrażane nie wiążą tego ostatniego, skoro stosunek obligacyjny wynikający z gwarancji powstaje pomiędzy wystawcą gwarancji a nabywcą rzeczy”.
6) Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 23 września 2009 r., I ACa 712/09, cyt. „Stosunek gwarancji ma charakter umowny i podlega zasadzie swobody umów, co oznacza, że treść zobowiązania gwaranta może być co do zasady określona swobodnie, co umożliwia również ograniczenia obowiązków z gwarancji”.
7) Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 października 1993 r., II CRN 109/93 cyt. „Gwarancja jest przyrzeczeniem danym kupującemu (art. 577 § 1 k.c.), że w okresie gwarancyjnym gwarant bierze na siebie odpowiedzialność za zgodną z przeznaczeniem normalną eksploatację rzeczy”.
