Rewitalizacja budynków w dzielnicy Biskupia Górka w Gdańsku

Funkcja mieszkaniowa skumulowana jest obecnie w obrębie dwóch głównych ulic dzielnicy: Biskupia Górka i Na Stoku.

Powstała na początku ubiegłego wieku zabudowa mieszkaniowa prezentuje zróżnicowaną geometrię i obejmuje zarówno budynki szeregowe, jak i wolno stojące. Zostały one wybudowane na wschodnim stoku wzgórza i są z nim bezpośrednio związane.

Dzielnica Biskupia Górka. Fot. 1. Budynek mieszkalny przy ul. Na Stoku 25 w trakcie rewitalizacji Fot. 2. Stary strop budynku przy ul. Biskupiej 27

Naturalne ukształtowanie terenu zaowocowało wybudowaniem obiektów mieszkalnych mających dostęp z poziomu terenu do różnych kondygnacji oraz takich, które mają kilka kondygnacji podziemnych.

Położenie budynków oraz sposób ich podpiwniczenia, poza spełnieniem wymagań funkcjonalnych, przez kolejne lata stanowiły skuteczne zabezpieczenie stoku wzgórza przed utratą stateczności, wywołaną głównie przez naturalne oddziaływanie warunków atmosferycznych.

Realizacja w drugiej połowie ubiegłego wieku zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie kolonii budynków mieszkalnych, dróg kołowych oraz linii kolejowej o dużym natężeniu ruchu przyczyniła się do wystąpienia lokalnych osuwisk. Pojawiło się realne zagrożenie kolejnymi przemieszczeniami mas ziemnych, mogącymi doprowadzić do uszkodzeń istniejących budynków.

>>> Dlaczego nadal tak wiele zabytków nie jest remontowanych?

>>> Pałac Rzeczypospolitej otwarty po renowacji

>>> Zasady bhp w obiektach objętych remontem lub przebudową

Dzielnica Biskupia Górka. Fot. 3. Wzmocnienie fundamentu budynku przy ul. Biskupiej 27 Fot. 4. Stary strop budynku przy ul. Biskupiej 11

Gmina Miasta Gdańsk, reprezentowana przez Dyrekcję Rozbudowy Miasta Gdańska, zleciła w 2014 r. opracowanie projektu zabezpieczenia przeciwosuwiskowego skarp w rejonie Biskupiej Górki [1]. Na podstawie przeprowadzonych badań i analiz wykluczono zagrożenie wystąpieniem katastrofy wywołanej efektem tzw. obrotu skarpy. Jako główną przyczynę pojawienia się procesów osuwiskowych wskazano niekontrolowany spływ powierzchniowy wody opadowej po stokach skarp. Zaprojektowano i zrealizowano szereg konstrukcji oporowych, drenaż skarpowy, wykonano gwoździowanie skarp oraz przebudowę istniejącej ściany oporowej. Prace te nie są konstrukcyjnie bezpośrednio związane z istniejącą zabudową. Poszczególne wielorodzinne budynki mieszkalne stanowią własność prywatną zarządzaną przez wspólnoty mieszkaniowe lub własność Miasta Gdańsk reprezentowanego przez zarządcę – jednostkę samorządową Gdańskie Nieruchomości.

Fot. 5. Fragment starej ściany budynku przy ul. Na Stoku 12B Fot. 6. Wzmocnienie ścian budynku przy ul. Biskupiej 17

Niektóre budynki zostały całkowicie lub częściowo wyłączone z eksploatacji ze względu na swój stan techniczny. Mając to oraz uszkodzenia z 2017 r. na uwadze, Miasto Gdańsk rozpoczęło program rewitalizacji 13 kamienic zlokalizowanych pod adresami:

• Biskupia8A, 11,17 i 27;
• Na Stoku 12B, 15, 23, 25, 35, 39 i 40;
• Rogaczewskiego45;
• Salwator 7.

W pierwszej kolejności na podstawie przeprowadzonego przetargu zlecone zostały opracowania opinii technicznych i ekspertyz technicznych budynków [2]. Wykonane opracowania objęły szczegółową analizą wszystkie elementy konstrukcyjne wskazanych budynków (fundamenty, ściany nośne, stropy, dachy) w zakresie aktualnego stanu technicznego. Dokonano oceny zużycia obiektów w odniesieniu do czasu realizacji, zgodnie ze wskazaniami literatury, ustalając, że stopień naturalnego zużycia technicznego wynosi 100%.

Fot. 7. Wzmocnienie ścian piwnic budynku przy ul. Biskupiej 8A Fot. 8. Torkretowanie ścian budynku przy ul. Biskupiej 17

Wykonane opracowania pozwoliły na określenie wymaganego zakresu prac projektowych, które stanowiły kolejny etap programu rewitalizacji budynków. Ogłoszony przez Gdańskie Nieruchomości przetarg na realizację dokumentacji projektowej obejmował opracowanie:

• inwentaryzacji budynków,
• programu prac konserwatorskich wraz z uzgodnieniem dokumentacji z wojewódzkim konserwatorem zabytków,
• wielobranżowego projektu budowlanego oraz projektów budowlanych wykonawczych,
• przedmiarów robót oraz kosztorysów inwestorskich.

Na podstawie ekspertyz budowlanych, otrzymanych wytycznych inwestorskich i konserwatorskich wykonanej inwentaryzacji budynków oraz przeprowadzonych wizji lokalnych obiektów rozpoczęto analizę możliwych do wdrożenia rozwiązań technicznych [3].

>>> Obszar objęty ochroną konserwatorską – legalne prowadzenie prac, pozwolenie konserwatorskie, legalizacja samowoli

>> Rejestr i ewidencja zabytków a roboty budowlane

Dzielnica Biskupia Górka. Fot. 9. Budynki mieszkalne przy ul. Na Stoku 25 i 23 w trakcie rewitalizacji Fot. 10. Pierwotne wejście do budynku przy ul. Na Stoku 15

W odniesieniu do czasu realizacji budynków wykazano, że występujące w tych obiektach rozwiązania konstrukcyjne są tożsame i ograniczają się do:

• posadowienia bezpośredniego na ławach kamiennych i murowanych;
• ścian piwnic murowanych z cegieł ceramicznych pełnych;
• stropu stalowo-ceramicznego nad piwnicą;
• ścian konstrukcyjnych nadziemnych, murowanych z cegieł ceramicznych pełnych;
• stropów drewnianych belkowych z polepą;
• dachów drewnianych krytych dachówką, blachą na rąbek lub papą termozgrzewalną.

W rzeczywistości, pomimo wskazanych elementów wspólnych, każdy z budynków charakteryzuje się indywidualnymi cechami wynikającymi z jego geometrii (liczby kondygnacji, także podziemnych), położenia względem innych budynków i ukształtowania terenu, jakości zastosowanych materiałów, ekspozycji na warunki eksploatacji, a także różnymi detalami architektonicznymi. Zastosowane rozwiązania wydają się odnosić do możliwości finansowych poszczególnych inwestorów oraz umiejętności technicznych i doświadczeń rzemieślników wznoszących budynki w okresie, w którym nie występowały normy realizacji konstrukcji budowlanych.

Wybranie optymalnych rozwiązań projektowych rewitalizacji wymagało uwzględnienia następujących warunków brzegowych:

1) ze względu na zasiedlenie, istniejące zabudowy pomieszczeń i okładziny przegród oraz stan techniczny wybranych budynków nie ma dostępu do wszystkich elementów konstrukcyjnych budynku w celu indywidualnej oceny ich parametrów i stanu technicznego;

2) elewacje zewnętrzne budynków bez możliwości przemurowania ścian podlegają ścisłej ochronie konserwatorskiej;

3) posadowienie budynków wykonane z kamieni oraz cegły ceramicznej wymaga wzmocnienia, przy czym poziom posadowienia poszczególnych ścian w obrębie jednego i sąsiadujących budynków może być różny;

4) wybrane, istniejące pomieszczenia piwnic wymagają zwiększenia wysokości użytkowej;

5) ściany nośne budynków należy wzmocnić oraz dostosować nośności do aktualnie normowo obowiązujących obciążeń;

6) ściany zewnętrzne wymagają zwiększenia izolacyjności termicznej;

7) stropy należy dostosować do obecnie obowiązujących normowo obciążeń, parametrów izolacji akustycznej i ochrony przeciwpożarowej;

8) konstrukcja dachów musi zostać dostosowana do przenoszenia wymaganych obciążeń i oddziaływań warunków atmosferycznych, spełniać warunki dotyczące ochrony przeciwpożarowej oraz powinna być uzupełniona o izolację termiczną;

9) należy zwiększyć sztywność przestrzenną budynków.

Dzielnica Biskupia Górka. Fot. 11. Historyczne cegły w ścianach budynku przy ul. Na Stoku 35

W celu spełnienia zdefiniowanych wymagań w zakresie rozwiązań materiałowych, w uzgodnieniu z inwestorem i po pozyskaniu pozytywnej opinii Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, wykonano dokumentację projektową.

Obejmowała ona następujące elementy konstrukcyjne budynków:

1) Fundamenty – zaprojektowano nowe posadowienie za pośrednictwem żelbetowej płyty fundamentowej w obrysie budynku. W przypadku obiektów częściowo podpiwniczonych płyty fundamentowe zaprojektowano na różnych poziomach w obrębie obrysu budynku. W celu przejęcia obciążeń z istniejących ścian nośnych płyty mają żelbetowe żebra wprowadzone w istniejące ściany.

2) Ściany nośne – przyjęto rozwiązanie polegające na naprawie i ich wzmocnieniu poprzez wykonanie okładziny betonowej zbrojonej, stosując od strony wewnętrznej budynków torkretowanie o grubości 6 cm. Rozwiązanie to zapewnia:

• wypełnienie ubytków i wzmocnienie ścian nośnych na całej ich powierzchni,
• ograniczenie ingerencji w istniejącą strukturę ścian nośnych (brak wykuć dla osadzenia lokalnych elementów konstrukcyjnych, takich jak słupy czy belki nadprożowe),
• możliwość oparcia nowych stropów. W celu uniknięcia wysoleń aktywowanych cementem zastosowano odpowiednią mieszankę torkretową, zawierającą dodatki umożliwiające osuszanie murów, penetrację wgłębną osuszającą i uszczelniającą.

3) Stropy – w miejsce istniejących stropów stalowo-ceramicznych i stropów drewnianych zaprojektowano żelbetowe monolityczne. Zostały one oparte na wzmocnionych, istniejących ścianach murowanych za pośrednictwem warstwy żelbetowej oraz poprzez gniazda, które pozostały po usunięciu drewnianych belek. W celu uniknięcia utraty stateczności ścian, nadmiernego odprężenia gruntu pod fundamentami oraz ograniczenia wtórnego osiadania budynku prace wykonywano etapami. Podczas prowadzonego remontu odkryto korozję istniejących belek drewnianych, dlatego zastosowano dodatkowe, tymczasowe stężenia i podpory ścian.

4) Dachy – zaprojektowano nowe konstrukcje drewnianych więźb dachowych. Na potrzeby użytkowych poddaszy, które we wszystkich budynkach zaadaptowane zostały na pomieszczenia mieszkalne. Wprowadzone zostały elementy stalowe, umożliwiające uzyskanie wymaganych rozpiętości oraz przekrojów. Konstrukcja dachów została zaprojektowana w taki sposób, by zachować ich pierwotną geometrię.

Obecnie zakończone zostały prace nad rewitalizacją budynków pod adresami: ul. Biskupia 17 i ul. Salwator 7. W pozostałych obiektach trwają prace budowlane o różnym poziomie zaawansowania robót.

Literatura
1. Projekt budowlany – Zabezpieczenia przeciwosuwiskowe skarp w rejonie Biskupiej Górki w Gdańsku, Ingeo sp. z o.o., projektant mgr inż. Marcin Blockus, październik 2015.
2. Ekspertyza stanu technicznego budynku wielorodzinnego położonego w Gdańsku, Precyzja, opracował inż. Henryk Kamiński, maj 2017.
3. Projekt budowlany – Remont i przebudowa budynku mieszkalnego, Szablowscy Architekci, projektant mgr inż. arch. Natalia Szablowska, styczeń 2019.

mgr inż. Przemysław Napiórkowski

główny projektant konstrukcji Pracownia Projektowa KONAR

Fot. autora