Styczniowa informacja GUS prezentująca wyniki budownictwa mieszkaniowego, tradycyjnie dotyczy już kompletnych danych inwestycyjnych pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki w ostatnim miesiącu oraz całym zakończonym 2023 roku. Pod względem sprzedażowym był to okres sztucznego pompowania koniunktury przez program Bezpieczny Kredyt 2%, niestety w sytuacji kontynuacji regresu statystyk inwestycyjnych budownictwa mieszkaniowego.
W inwestycjach rozpoczętych kontynuacja hamowania
Pierwszorzędną z punktu widzenia bieżącej koniunktury kategorią GUS-owskich statystyk budownictwa mieszkaniowego, są dane dotyczące mieszkań, których budowę rozpoczęto. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl w 2023 roku, licząc ogółem, ruszyła budowa 189 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych, co oznacza nieco ponad 5-proc. regres w relacji rdr. Z tego sami deweloperzy uruchomili w 2023 roku budowę bez mała 115 tys. lokali, czyli praktycznie tyle samo co w roku poprzednim.
Jednak należy w tym miejscu podkreślić fakt bardzo niskiej bazy roku 2022, w którym praktycznie nastąpiło załamanie rocznych statystyk nowych budów, w reakcji przedsiębiorców na tąpniecie rzędu blisko 40 proc. rdr kontraktacji nowych lokali po serii podwyżek stóp procentowych.
Z kolei w 2023 ubiegłym wejście w życie programu kredytów preferencyjnych Bezpieczny Kredyt 2% znacznie wywindowało popyt na nowe mieszkania o rekordowe 40 proc. w relacji rok do roku. W tej sytuacji naturalną koleją rzeczy, wydawać by się mogło, jest istotne przyspieszenie uzupełniania oferty oraz uruchamiania nowych budów przez deweloperów. Niestety nic takiego nie nastąpiło, przez co oferta nowych mieszkań została wydrenowana, a ceny poszybowały średnio o jedną piątą w największych krajowych metropoliach.
Jeszcze gorzej sytuacja wygląda w przypadku inwestorów indywidualnych. Ci w roku ubiegłym ruszyli z budową zaledwie 70 tys. domów, czyli o ponad 15 proc. mniej rok do roku.
>>> Przychody 40 największych grup budowlanych w Polsce wyniosły w 2023 r. blisko 80 mld zł
>>> Sprzedaż deweloperów giełdowych w 2023 r. z rekordowym odreagowaniem
Budownictwo mieszkaniowe 2023 – załamanie w pozwoleniach na budowę
Znacznie bardziej pesymistycznie prezentuje się sytuacja w kwestii pozyskanych w 2023 roku nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. W tym przypadku ogółem udzielono 241 tys. przedmiotowych decyzji administracyjnych, co oznacza spadek względem 2022 r. już o blisko jedną piątą. Bardzo zbliżony regres w relacji rok do roku stał się udziałem zarówno deweloperów jak i budujących na własne potrzeby z wynikami odpowiednio 162 tys. i 72 tys. jednostek.
Jak wskazują eksperci portalu RynekPierwotny.pl, statystyki nowych pozwoleń na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Widać więc dość wyraźnie, ze optymizm branży deweloperskiej w kwestii perspektyw rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie nieprzerwanie pozostaje raczej we względnej defensywie, niezależnie od inicjatyw kolejnych rządów, decydujących się na stymulowanie popytu na mieszkania miliardowymi subwencjami kredytów mieszkaniowych.
Budownictwo mieszkaniowe w 2023 r. – mniej lokali oddanych do użytkowania
W 2023 roku GUS doliczył się nieco ponad 220 tys. lokali ukończonych i przekazanych do użytkowania, czyli o ponad 7 proc. mniej niż rok wcześniej. To pierwszy spadek tej kategorii danych od 2014 roku, czyli początku największego i najdłużej trwającego boomu w krajowej mieszkaniówce. Tym samym mieszkania oddane solidarnie dołączyły do spadkowej tendencji dwóch pozostałych kategorii danych GUS budownictwa mieszkaniowego.
Przedmiotowe statystyki stanowią pokłosie stanu koniunktury sprzed około 2 lat, nie odzwierciedlając jej bieżącej kondycji. Od dłuższego czasu było więc niemal przesądzone, że i tu także coraz bardziej słabnącą tendencję wzrostową w końcu zastąpi spadek, co stało się faktem w roku ubiegłym, tym samym potwierdzając stan spowolnienia koniunktury inwestycyjnej pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki.
>>> Co czwarty deweloper planuje w 2024 r. zmienić główną gałąź działalności
>>> Coraz więcej deweloperów mieszkaniowych w Polsce stawia na najem instytucjonalny
Perspektywy roku bieżącego pod znakiem zapytania
Po roku 2022, który okazał się okresem gwałtownego przesilenia koniunktury sprzedażowej mieszkań deweloperskich, pociągającym za sobą główne rynkowe statystyki inwestycyjne z mieszkaniami rozpoczętymi na czele, rok ubiegły zaznaczył się kontynuacją i pogłębieniem regresu danych GUS budownictwa mieszkaniowego. Mamy więc do czynienia z dalszym poszukiwaniem przez nie dna spadkowej dynamiki. Pytanie jednak, na jakim poziomie owo dno może się znajdować.
Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, statystyki GUS nowych inwestycji mieszkaniowych oraz pozwoleń na budowę ogółem cofnęły się, w ciągu dwóch lat, do poziomu z roku 2016. Niestety prowadzi to do sytuacji topniejącej i niedomagającej oferty deweloperskiej rynku pierwotnego, co ma miejsce w warunkach stymulowania popytu mieszkaniowego przez kolejne rządowe programy dopłat do hipotek. Tymczasem wciąż pod dużym znakiem zapytania stoi perspektywa zwiększenia zdolności produkcyjnych deweloperów w roku bieżącym, a ciągłe ryzyko kolejnych etapów materializacji nierównowagi popytowo-podażowej wciąż komplikuje sytuację rynkową i grozi utrzymaniem trendu windowania stawek m kw. nowych mieszkań do wartości dwucyfrowych w skali roku.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
