Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (dalej: Ministerstwo lub MIiB) zainicjowało procedurę związaną z uchwaleniem nowej ustawy o przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w udziały we własności gruntów. Projekt tzw. ustawy uwłaszczeniowej, która w pierwotnym założeniu miała wejść w życie na początku 2017 r., znajduje się jeszcze – ze względu na trwające uzgodnienia i liczne konsultacje publiczne – w Rządowym Centrum Legislacji, skąd dopiero zostanie skierowany do Sejmu na właściwą ścieżkę legislacyjną. Autor artykułu bazuje zatem na tekście projektu ustawy, który może ulec dalszym modyfikacjom. Ministerstwo poinformowało, że przyczyną wystąpienia z projektem ustawy jest fakt, że obowiązująca ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. z 2012 r. poz. 89) nie zapewnia właścicielom lokali w budynkach wielolokalowych faktycznej możliwości realizacji roszczenia o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu związanego z własnością lokali w prawo własności gruntu. MIiB tłumaczy, że do przekształcenia udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności gruntu niezbędna jest zgoda wszystkich właścicieli lokali, którym przysługują udziały w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a sprzeciw choćby jednego współużytkownika wieczystego skutecznie blokuje nabycie prawa własności gruntu przez pozostałych mieszkańców budynku. Sprawę można wprawdzie skierować na drogę sądową, ale trwające z reguły wiele lat procesy sądowe są kosztowne, a wynik rozstrzygnięcia nigdy nie jest pewny.

W uzasadnieniu do projektu ustawy Ministerstwo wskazało, że iluzoryczność roszczenia tej grupy użytkowników wieczystych wymaga interwencji legislacyjnej, gdyż brak możliwości przekształcenia praw stawia tę grupę w gorszej sytuacji niż użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych domami jednorodzinnymi, którzy do przekształcenia użytkowania wieczystego działek gruntu, na których posadowione są domy jednorodzinne, nie muszą uzyskać zgody na przekształcenie innych użytkowników wieczystych.

© styleuneed – Fotolia.com

Z powyższych uwag wynika, że projektowana ustawa wprowadza rozwiązanie polegające na przekształceniu udziałów w użytkowaniu wieczystym wszystkich gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe budynkami wieloIokalowymi. Taki wniosek wynika też z treści art. 1 ust. 1 i 2 projektu ustawy: Z dniem 1 stycznia 2017r. udziały w użytkowaniu wieczystym gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe związane z prawem odrębnej własności lokali albo z udziałem we własności budynku przekształcają się w udziały we własności tych gruntów (ust. 1). Przez grunt zabudowany na cel mieszkaniowy należy rozumieć grunt zabudowany budynkiem lub budynkami, w których w dniu 1 stycznia 2017 r co najmniej połowę liczby lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych stanowią lokale mieszkalne, przy czym co najmniej jeden z tych lokali jest przedmiotem odrębnej własności (ust. 2) (podkreślenie autora).

Powyższe oznacza, że z uwłaszczenia skorzystają niejako przy okazji także właściciele lokali niemieszkalnych. MIiB widzi potrzebę objęcia projektowanymi przepisami budynków z lokalami o takiej funkcji mieszanej (mieszkaniowo-usługowej) ze względu na szeroko stosowane w praktyce sytuowanie na parterze budynków mieszkalnych lokali typu sklepy spożywcze, biura, zakłady fryzjerskie itp. Uwłaszczeniem będą objęci również właściciele miejsc postojowych czy garaży znajdujących się w obszarze gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 1 ust. 2 projektu ustawy. Tekst projektu ustawy nie zakłada natomiast objęcia jej zakresem właścicieli mieszkalnych domów jednorodzinnych, zlokalizowanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Jednakże Ministerstwo nie wyklucza rozszerzenia zakresu obowiązywania ustawy docelowo również i na tę grupę mieszkańców.

Należy podkreślić, że przekształcenie nastąpi automatycznie, z mocy samego prawa. Świadczy o tym brzmienie art. 1 ust. 1 projektu ustawy, z którego wynika, że udziały przekształcają się. Na stronie internetowej BIP Kancelarii Prezesa Rady Ministrów przy opisie informacji o przyczynach i potrzebie wprowadzenia rozwiązań planowanych w projekcie czytamy, że: projektowana ustawa władczo przesądzi o nabyciu prawa własności do gruntów przez właścicieli lokali położonych w budynkach wielolokalowych, realizując tym samym postulaty i oczekiwania mieszkańców, zwłaszcza wielkich miast, kierowane w licznych wnioskach i petycjach do organów administracji oraz Parlamentu (podkreślenie autora).

Procedura przekształcenia ma się odbywać na podstawie zaświadczenia o przekształceniu współużytkowania wieczystego gruntu we współwłasność tego gruntu, wydawanego przez właściwy organ. Dla nieruchomości państwowych organem tym będzie starosta, a dla nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego będą to odpowiednio wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. Zaświadczenie będzie wydane z urzędu w terminie 9 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, chyba że współwłaściciel złoży wniosek – wówczas organ musi wydać zaświadczenie w ciągu dwóch miesięcy. Za wydanie zaświadczenia projekt ustawy w obecnym jej brzmieniu przewiduje pobranie opłaty skarbowej w wysokości 50 zł.

Do obowiązku organu wydającego zaświadczenie będzie należało przekazanie tego dokumentu do sądu prowadzącego księgi wieczyste. Sąd z urzędu dokona wpisu współwłasności gruntu powstałej w wyniku przekształcenia oraz wpisu dotyczącego roszczenia o zapłatę rocznej opłaty przekształceniowej.

Zaświadczenie ma charakter deklaratoryjny, czyli potwierdzający stan, który nastąpił z mocy samego prawa. W zaświadczeniu wskazuje się obowiązek ponoszenia rocznych opłat przekształceniowych oraz okres ponoszenia tych opłat. Opłatę trzeba będzie uiszczać na konto dotychczasowego właściciela gruntu, tj. Skarbu Państwa albo właściwego samorządu (gminy, powiatu, województwa), w wysokości odpowiadającej opłacie rocznej w tytułu użytkowania wieczystego, jaka obowiązywałaby w dniu 1 stycznia 2017 r. Trzeba się jednak liczyć z możliwością podwyżki (nie częściej niż raz na trzy lata). Waloryzacja następować będzie z urzędu lub na wniosek osoby zobowiązanej do ponoszenia opłaty – w obydwu przypadkach zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Za przekształcenie udziału w użytkowaniu wieczystym związanego z lokalem mieszkalnym, miejscem postojowym lub garażem trzeba będzie płacić przez 20 lat, a udziału związanego z odrębną własnością lokalu o innym przeznaczeniu niż mieszkalny (np. usługowego lub handlowego) – przez 33 lata. MliB wyjaśnia, że takie rozwiązanie uwzględnia interesy zarówno nabywców współwłasności gruntu, jak i dotychczasowych jego właścicieli. Pierwsza grupa ma bowiem wystarczająco długi czas na „spłatę”, a Skarb Państwa czy samorząd będą miały zapewniony dochód na poziomie porównywalnym do dotychczasowej opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego.

Współwłaściciel może zawnioskować o jednorazowe uiszczenie wszystkich opłat rocznych – wówczas może liczyć na bonifikatę. Co ważne, wniosek o opłatę łączną można złożyć w każdym czasie, a więc nawet po kilku latach corocznego uiszczania rocznych opłat przekształceniowych. W przypadku gruntu stanowiącego dotychczas własność Skarbu Państwa będzie to bonifikata w wysokości aż 50%, natomiast gdy chodzi o grunty należące do jednostki samorządu terytorialnego – udzielenie bonifikaty i jej wysokość będą uzależnione od podjęcia w tym zakresie uchwały przez właściwą radę lub sejmik. Projektem ustawy objęte byłyby również udziały w użytkowaniu wieczystym przysługujące spółdzielniom mieszkaniowym. Tym samym dotychczasowi właściciele gruntu (Skarb Państwa lub gmina) mogą udzielić bonifikaty także i spółdzielniom. Projekt ustawy przewiduje, aby w takim przypadku osoby, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych, korzystały z bonifikaty w formie ulgi w opłatach eksploatacyjnych. W uzasadnieniu do projektu ustawy Ministerstwo wyjaśnia, że wtedy wysokość ulgi będzie odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali mieszkalnych.

Niezmieniony zostanie zaś termin uiszczania opłat rocznych – tak jak wcześniej do końca marca każdego roku.

W projekcie ustawy racjonalnie zagwarantowano też dotychczasowym właścicielom gruntu (Skarbowi Państwa lub samorządom) prawo do pobierania opłat od każdoczesnego współwłaściciela gruntu. Jeśli więc przed końcem 20- lub 33-letniego okresu wnoszenia opłat przekształceniowych właściciel sprzeda innemu podmiotowi lokal wraz z przysługującym mu udziałem we własności gruntu, ten nowy właściciel musi kontynuować uiszczanie opłat rocznych do końca danego okresu odpłatności. Nabywca lokalu będzie obowiązany do wnoszenia opłat, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie. Projekt ustawy nie lekceważy też sytuacji związanej z nowymi inwestycjami mieszkaniowymi. W tym zakresie zaproponowano szczególną regulację, tzw. opóźnione prawo do normatywnego przekształcenia. Powyższe rozwiązane przewiduje, że w przypadku gdy po dniu wejścia w życie ustawy na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego (w praktyce najczęściej budownictwo deweloperskie) zostanie ustanowiona własność co najmniej jednego lokalu mieszkalnego, udziały w użytkowaniu wieczystym gruntu powstałe na skutek wyodrębnienia tego lokalu przekształcą się automatycznie w udziały we własności gruntu. Przekształcenie nastąpi z dniem wpisu odrębnej własności pierwszego lokalu do księgi wieczystej. Zasady ponoszenia rocznych opłat przekształceniowych będą wówczas analogiczne do wcześniej opisanych z oczywistym zastrzeżeniem, że początek okresu ponoszenia opłat liczyć należy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym dokonano wpisu w księdze wieczystej. W uzasadnieniu do projektu ustawy Ministerstwo proponuje, aby przy sprzedaży kolejnych lokali obowiązek ponoszenia opłat przekształceniowych przenoszony był przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową na nabywcę lokalu, w wysokości proporcjonalnej do udziału we własności gruntu związanego z własnością tego lokalu. Właściwy organ, po otrzymaniu odpisu umowy od dewelopera, wyda nabywcy lokalu zaświadczenie o wysokości rocznej opłaty przekształceniowej.

Katarzyna Solak

radca prawny

Kancelaria Filipek & Kamiński