Odpowiada Anna Macińska − dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.
Średniej wielkości budynek wykorzystywany do celów biurowo-magazynowo-warsztatowych, użytkowany od lat 60., w części był poddany przebudowie bez zmiany kubatury budynku, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji; nie uległa zmiana klasyfikacji, ponieważ pomieszczenia socjalno-biurowe pozostają w kategorii XVI − jako biura, oraz pomieszczenia magazynowo-naprawcze pozostają w kategorii XVII − jako sklep przemysłowy.
– Czy wydział architektury powinien wymagać w Decyzji pozwolenia na przebudowę uzyskanie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania, czy dopuścić ją w trybie uproszczonym zgodnie z art. 54 Pb?
– Czy z urzędu po złożeniu dokumentacji odbiorowej nadzór budowlany nie powinien dopuścić takiego budynku do użytkowania w trybie uproszczonym?
Dodatkowo bardzo proszę o wyjaśnienie kwestii terminu obowiązkowej kontroli. Co w przypadku niedotrzymania przez Inspektorat terminu obowiązkowego zawiadomienia i kontroli (7 i 21 dni ) w celu wydania pozwolenia na użytkowanie po przebudowie budynku?
Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) precyzyjnie określają przypadki, kiedy po zakończeniu robót budowlanych inwestor jest zobowiązany zwrócić się do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie odpowiedniego postępowania administracyjnego w sprawie oddania obiektu budowlanego do użytkowania. Ustawa − Prawo budowlane (Pb) wyróżnia dwa tryby oddawania obiektów budowlanych do użytkowania. Inwestor może zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy na podstawie art. 54 Pb albo w ściśle określonych przypadkach składa wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu na podstawie art. 55 ustawy.
Zgodnie z art. 54 Pb do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Natomiast zgodnie z art. 55 Pb przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:
1) na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V, IX–XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII–XXX, o których mowa w załączniku do ustawy;
2) zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4;
3) przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.
Podkreślenia wymaga, że przepisy art. 54 i 55 Pb mają zastosowanie tylko i wyłącznie w przypadkach, w których inwestycja dotyczy budowy, w rozumieniu art. 3 pkt 6 Pb (m.in. wykonania obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego odbudowy, rozbudowy i nadbudowy), obiektów budowlanych, w rozumieniu art. 3 pkt 1 Pb. Natomiast czym innym są roboty budowlane polegające na przebudowie obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 3 pkt 7a Pb przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego. Do przebudowy obiektu przedmiotowe przepisy nie mają zastosowania. Zatem jeśli w zasygnalizowanej sytuacji mamy do czynienia jedynie z przebudową istniejącego obiektu budowlanego, inwestor nie musi występować do organu nadzoru budowlanego po zakończeniu robót z zawiadomieniem o zakończeniu budowy ani z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie.
Należy też zauważyć, że w przypadku przebudowy właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej w decyzji o pozwoleniu na budowę w pkt 5 powinien wykreślić nałożony na inwestora obowiązek zarówno zawiadomienia właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy co najmniej 21 dni przed zamierzonym terminem przystąpienia do użytkowania, jak i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Do czasu gdy decyzja o pozwoleniu na budowę pozostaje w obiegu prawnym, jej postanowienia są wiążące dla stron oraz organów administracji publicznej. Zatem, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę w jej pkt 5 został wykreślony obowiązek zarówno zawiadomienia właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jak i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, inwestor nie ma w ogóle obowiązku oddawania budowy do użytkowania. Jeżeli w takim przypadku inwestor złoży wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu bądź zawiadomi o zakończeniu budowy, organ nadzoru budowlanego powinien umorzyć postępowanie na podstawie art. 105 § 1 k.p.a. W myśl tego przepisu, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Zgodnie z powyższym, gdy z postanowień decyzji o pozwoleniu na budowę wynika obowiązek zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy albo uzyskania pozwolenia na użytkowanie, organ nadzoru budowlanego przeprowadza procedurę związaną z oddaniem obiektu budowlanego do użytkowania, nawet jeśli taki obowiązek nie jest wymagany na podstawie art. 54–55 ustawy – Prawo budowlane.
Natomiast jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę (np. przebudowę) właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, w pkt 5, nie wykreślił nałożonego na inwestora obowiązku zarówno zawiadomienia właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jak i uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, obowiązek ciążący na inwestorze należy wywieść wprost z przepisów prawa. A zatem, jeżeli w takiej sytuacji inwestor złoży wniosek o pozwolenie na użytkowanie obiektu, który w istocie wymaga jedynie dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy, organ nadzoru budowlanego powinien umorzyć postępowanie na podstawie art. 105 § 1 k.p.a.
Ponadto wymaga podkreślenia, że wraz z uzyskaniem pozwolenia na przebudowę obiektu inwestor może jednocześnie otrzymać zgodę na dokonanie zmiany sposobu jego użytkowania. Zgodnie z art. 71 ust. 6 pkt 1 Pb, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę − rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę. W przypadku takiego pozwolenia na budowę również nie trzeba uruchamiać trybów, o których mowa w art. 54 lub 55 Pb, po zrealizowaniu robót budowlanych.
Odnosząc się natomiast do pytań dotyczących pozwolenia na użytkowanie i obowiązkowej kontroli, należy podkreślić, że zwłoka organu w przeprowadzeniu takiej kontroli nie upoważnia inwestora do przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego bez pozwolenia na użytkowanie. Przeprowadzenie obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a, jest podstawowym warunkiem umożliwiającym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Przystąpienie do użytkowania bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (w sytuacji gdzie jest to wymagane) jest równoznaczne z nielegalnym użytkowaniem obiektu budowlanego. Zgodnie z art. 57 ust. 7 Pb w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55 właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
W myśl art. 57 ust. 6 Pb wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie stanowi wezwanie właściwego organu do przeprowadzenia obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a. Właściwy organ przeprowadza obowiązkową kontrolę przed upływem 21 dni od dnia doręczenia wezwania inwestora. O terminie obowiązkowej kontroli organ zawiadamia inwestora w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania. Inwestor jest obowiązany uczestniczyć w obowiązkowej kontroli w wyznaczonym terminie (zob. art. 59a Pb). W przypadku zwłoki organu w przeprowadzeniu kontroli inwestor powinien skierować skargę do organu wyższego stopnia.
Dodatkowo wskazać należy, że postępowanie w sprawie nałożenia kary za przystąpienie do nielegalnego użytkowania nie wstrzymuje procedury związanej z wydaniem decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Niniejsza odpowiedź nie stanowi wykładni prawa i nie jest wiążąca dla organów administracji publicznej orzekających w sprawach indywidualnych.
