Odbiór robót budowlanych – obowiązek czy przywilej inwestora?

Odmowa bądź utrudnianie przez inwestora dokonania odbioru robót budowlanych (jeśli nie jest uzasadnione) może zostać uznane za niezgodne z prawem i nosić znamiona nadużycia silniejszej pozycji inwestora względem słabszego organizacyjnie kontrahenta. Wykonawcy powinni wiedzieć, że poza wyraźnie uzasadnionymi przypadkami odbiór robót budowlanych to ustawowy obowiązek inwestora, niezależny od jego intencji i zamiarów. W praktyce kwestia odmowy dokonania odbioru robót budowlanych przez inwestora rodzi wiele wątpliwości i problemów po stronie wykonawcy. Warto zatem się dowiedzieć, jakie prawa przysługują wykonawcy w takiej sytuacji.

Odbiór robót budowlanych to obowiązek, nie przywilej

Zawarcie umowy o roboty budowlane powoduje powstanie wielu obowiązków zarówno po stronie wykonawcy, jak i inwestora. Zasadniczym obowiązkiem wykonawcy jest wykonanie i oddanie obiektu zdefiniowanego w umowie o roboty budowlane. Z kolei inwestor zobowiązany jest do przekazania terenu budowy, dostarczenia projektu, a także odebrania obiektu i zapłaty wykonawcy wynagrodzenia przewidzianego w umowie. Mimo że wymienione czynności są obowiązkami ustawowymi, wyrażonymi wprost w art. 647 kodeksu cywilnego (k.c.), to w praktyce pojawia się notoryczny problem z odbiorem robót budowlanych. Ten newralgiczny etap procesu budowlanego stanowi zwykle zarzewie sporu między stronami umowy.

Bardzo często dochodzi bowiem do sytuacji, w której inwestor, odmawiając bądź utrudniając odbiór robót, stara się wymusić na wykonawcy podjęcie wielu innych czynności, które w świetle wiążącej strony umowy niekoniecznie należą do jego obowiązków. Poza wspomnianym już art. 647 k.c. o obowiązku odebrania robót przez inwestora mówi też art. 654 k.c. odnoszący się do odbiorów częściowych. Przepis ten stanowi, iż przy braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

Inwestor może odmówić

Niezaprzeczalne jest, że inwestor ma prawo odmowy dokonania odbioru robót budowlanych od wykonawcy. Zarówno sądy powszechne, jak i Sąd Najwyższy wielokrotnie mierzyły się jednak z sytuacjami, w których odmowa była nieuzasadniona. Sądy podkreślały przy tym, że inwestor faktycznie zobowiązany jest do dokonania odbioru, ale obowiązek ten nie ma charakteru bezwzględnego. Powstaje zatem pytanie, kiedy inwestor może odmówić dokonania odbioru robót budowlanych?

Przede wszystkim uprawnienie takie przysługuje inwestorowi w sytuacji, gdy w wykonanych robotach występują wady, które świadczą o niewykonaniu umowy przez wykonawcę. W ślad za tym można przyjąć, że wykonawcy nie należy się w takiej sytuacji zapłata umówionego wynagrodzenia (wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 3 listopada 2017 r., sygn. akt I ACa 292/16).

Kolejna sytuacja, w której inwestorowi przysługuje prawo do odmowy odebrania robót budowlanych, ma miejsce, gdy obiekt został wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt II CSK 476/12). Należy jednak mieć na uwadze, czy podane odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego mają charakter znaczący, czy też nieznaczący, kiedy to nie będą prowadzić do powstania wad o charakterze istotnym.

Za uzasadnioną należy też uznać odmowę odbioru robót budowlanych przez inwestora, w przypadku gdy przedmiot umowy będzie nosić wady na tyle istotne, że nie będzie zdatny do użytkowania (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 27 października 2017 r., sygn. akt I ACa 321/17, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt II CSK 476/12).

fot. stock.adobe/godshutter

Wady istotne a odbiór robót budowlanych

Prawo do odmowy odbioru robót budowlanych przysługuje inwestorowi jedynie w przypadku występowania wady istotnej. Kluczowy jest zatem proces prawidłowego, rzetelnego i fachowego odróżnienia wad istotnych od wad, które nie mają takiego charakteru (potocznie zwanych usterkami). W procesach sądowych dotyczących omawianej kwestii nieodzowne jest zasięgnięcie opinii specjalisty, czyli biegłego sądowego, który ocenia charakter wad.

Pomocne może być stanowisko Sądu Najwyższego przedstawione w wyroku z dnia 12 marca 2021 r. (sygn. akt V CSKP 14/21), w którym przyjęto, że „inwestor jest uprawniony do odmowy odbioru obiektu tylko wówczas, gdy jest on dotknięty wadą istotną, tj. taką, która czyni go niezdatnym do umówionego użytku zgodnie z przeznaczeniem lub prowadzi do wykonania robót w sposób wyraźnie sprzeciwiający się umowie”.

>>> Odbiory domów i mieszkań – wymagane dokumenty

>>> Usterki w budownictwie – najczęstsze przyczyny

>>> Uchylanie się inwestora od odbioru robót

Wady nieistotne a odbiór robót budowlanych

Jeśli w wykonanych robotach budowlanych istnieją wady o charakterze nieistotnym, to inwestor nie może się uchylić od obowiązku ich odebrania. Odebranie robót budowlanych zwykle skutkuje bowiem powstaniem po stronie wykonawcy uprawnienia do żądania zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jeżeli więc inwestor nie odbiera zgłoszonych mu do odbioru robót i działanie to nie jest uzasadnione, to po stronie inwestora zachodzi zwłoka w wykonaniu ciążących na nim obowiązków umownych.

W konsekwencji będzie to uprawniało wykonawcę do dokonania jednostronnego protokołu odbioru prac, a następnie domagania się zapłaty należności za wykonane prace wraz z odsetkami za każdy dzień zwłoki. Rozsądnym zachowaniem inwestora byłoby skorzystanie z uprawnień z tytułu rękojmi bądź z roszczeń z tytułu gwarancji (jeżeli została udzielona), ewentualnie z innych uprawnień przewidzianych w zawartej umowie.

„Jeżeli jednak inwestor z przyczyn leżących po jego stronie uchybia obowiązkowi odbioru robót, to następują skutki zwłoki po jego stronie i takie zachowanie pozostaje bez wpływu na roszczenie wykonawcy, który uprawniony jest do żądania wynagrodzenia, a roszczenie wykonawcy staje się wymagalne z chwilą, w której po spełnieniu obowiązków przez wykonawcę, odbiór winien nastąpić” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 grudnia 2014 r., sygn. akt I ACa 629/14).

Odbiór robót budowlanych. Kluczowa jest umowa

Bywa również tak, że strony umowy o roboty budowlane (lub jedna ze stron, silniejsza ekonomicznie i organizacyjnie), wprowadzają postanowienia, które zgoła odmiennie regulują procedurę odbioru robót. Jako przykład można tu wskazać, nierzadko wykorzystywany w praktyce, zapis umowny, który uzależnia prawo wykonawcy do uzyskania wynagrodzenia za wykonane roboty od podpisania przez strony tzw. bezusterkowego protokołu odbioru. Należy wyraźnie podkreślić, że tego rodzaju praktyki są niezgodne z prawem, a sam zapis należy uznać za nieważny.

Potwierdza to stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie wyrażone w wyroku z dnia 3 sierpnia 2017 r. (sygn. akt I ACa 689/16), w którym sąd ten orzekł, że „odbiór robót jest obowiązkiem zamawiającego, a postanowienie umowne, które uzależnia prawo wykonawcy od podpisania bezusterkowego protokołu odbioru, uznać należy za nieważne, jako sprzeczne z istotą umowy o roboty budowlane”. Podobnie uznał Sąd Apelacyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 28 stycznia 2016 r. (sygn. akt I ACa 253/15) przyjął, że „zapis umowy zawartej przez strony, mówiący, iż odbiór prac nastąpi jedynie wówczas, gdy zostanie sporządzony protokół odbioru bezusterkowego, pozostaje w sprzeczności z art. 647 kodeksu cywilnego, statuującym obowiązek inwestora odbioru prac, zatem zapis ten nie może być uznany za wiążący”. Zważywszy, że umowa o roboty budowlane zazwyczaj warunkuje wypłatę wynagrodzenia od podpisania protokołu odbioru robót, inwestorzy częstokroć nie są zainteresowani rychłym wykonaniem tego obowiązku. Z kolei wykonawcy, co do zasady, zależy na niezwłocznym odbiorze robót przez inwestora, nie tylko ze względu na wynagrodzenie, ale też po to, by nie było wątpliwości, co do terminu zakończenia robót.

Jednostronny odbiór robót budowlanych

Jeżeli inwestor bezpodstawnie unika czynności odbiorowych (niezależnie od tego, czy odmawia podpisania protokołu, czy zwyczajnie nie stawia się na odbiorze), dobrym rozwiązaniem dla wykonawcy będzie skierowanie do swojego kontrahenta pisemnego wezwania. Takie pismo może zawierać wezwanie do stawiennictwa w określonym terminie i miejscu (na terenie inwestycji) w celu odebrania robót budowlanych i sporządzenia odpowiedniego protokołu odbiorowego. Warto przy tym zastrzec, że w przypadku uchylania się od tego obowiązku wykonawca dokona jednostronnego odbioru robót budowlanych popartego stosownym protokołem.

Wprawdzie możliwość dokonania jednostronnego odbioru robót nie została uregulowana w przepisach prawa, to jednak podstaw do skorzystania z tego uprawnienia wykonawcy mogą poszukiwać w orzecznictwie Sądu Najwyższego i sądów powszechnych. I tak na przykład Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 kwietnia 1998 r. (sygn. akt II CKN 673/97) wskazał, że wobec postawy swojego kontrahenta wykonawca mógł dokonać jednostronnego odbioru robót, stanowiącego podstawę wystawienia faktury na podstawie sporządzonego przez niego kosztorysu powykonawczego. W powyższym rozstrzygnięciu znalazła się również bardzo ważna teza dotycząca obowiązku dokonania odbioru robót budowlanych, a mianowicie „odmowa jego spełnienia nie może być (…) elementem szantażu ze strony inwestora. Ponadto zasada powiązania momentu powstania obowiązku zapłaty wynagrodzenia z przyjmowaniem wykonanych robót (nawet przed odbiorem obiektu) wynika także wprost z art. 654 k.c. (…)”.

Na zakończenie warto zwrócić uwagę, że wokół czynności odbioru robót budowlanych zawsze będą narastać wątpliwości i spory. W ten sposób dochodzi przecież do ustalenia jakości wykonanych robót, a więc stwierdzenia, czy przedmiot umowy w istocie został wykonany. Naturalnym odruchem jest tutaj przeciąganie liny na swoją stronę przez uczestników procesu budowlanego. Niestety wyjątkowo niepożądanym zjawiskiem jest wykorzystywanie przez inwestorów tych czynności jako mechanizmu wywierania nacisku na wykonawców. Trzeba pamiętać, że budowa jest swoistym „żywym organizmem”, a czynności odbiorowe mają wpływ na dalszy tok robót, a tym samym na sytuację większości uczestników procesu budowlanego.

Marek Chudzicki adwokat, specjalista z zakresu prawa budowlanego www.adwokatchudzicki.pl

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 ze zm.).