Odpowiada mgr inż. Witold Ciołek.
Nieruchomość budowana w latach 60. dzielona jest na dwa odrębne lokale. Strony przyjęły do obliczeń powierzchni poszczególnych lokali, a tym samym swoich udziałów w nieruchomości normę PN-70/B-02365. Wysokość pomieszczeń przynależnych (piwnice, pomieszczenie techniczne) wynosi 2,18 m.
Jak należy obliczyć wielkość tych pomieszczeń? Czy należy brać pod uwagę obowiązujące warunki techniczne, które to warunki pomieszczenia przynależne, o których mowa, spełniają, czy też stosować się ściśle do treści normy? Wtedy należałoby podzielić wielkość tych pomieszczeń przez dwa, co wydaje się nielogiczne.
Odpowiedź na tak postawione ogólne pytanie w sprawie podziału nieruchomości na dwa odrębne lokale nie może być rozstrzygająca, ale jedynie doradcza. Podziału nieruchomości należy dokonać z uwzględnieniem stanu faktycznego, w uzgodnieniu z zainteresowanymi stronami i wymaganiami odpowiednich przepisów, które będą miały zastosowanie w tym przypadku. Przyjęta przez obie strony za podstawę obliczeń powierzchni poszczególnych lokali Polska Norma PN-70/B-02365 Powierzchnia budynków – Podział, określenia i zasady obmiaru (obecny zapis numeru PN-B-02365:1970) jest od października 1997 r. wycofana ze zbioru Polskich Norm i zastąpiona Polską Normą PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Aktualna norma PN-ISO 9836:1997 wprowadziła w stosunku do PN-B-02365:1970 kilka istotnych zmian w sposobie obliczania powierzchni budynków i lokali, m.in. zasadę obliczania powierzchni na podstawie pomiarów w poziomie posadzki w stanie wykończonym zamiast na wysokości 1 m nad posadzką w stanie surowym oraz usunęła poprzednią zasadę pomiaru powierzchni pomieszczeń o zmiennej wysokości i jej redukcji w pomieszczeniach o wysokości poniżej 2,20 m. Norma ta zaleca wyszczególnienie powierzchni pomieszczeń o różnej wysokości. Jeżeli w nieruchomości istnieją dwa wydzielone lokale mieszkalne, do każdego z nich należy zastosować podane metody obliczeń, a pomieszczenia przynależne przypisać do odpowiednich lokali i obliczyć ich powierzchnię według tych samych zasad. W szczególnym przypadku może się to okazać podziałem przez dwa. Proponujemy zapoznać się z nowymi zasadami w normie, gdyż zmiany mogą powodować istotne różnice, albo odwołać się do pomocy uprawnionych rzeczoznawców. Polskie Normy są obecnie dokumentami dobrowolnymi, mogą być stosowane za zgodą obu stron, nie można więc mówić o ścisłym stosowaniu się do treści norm. To samo odnosi się do norm wycofanych. Trzeba brać pod uwagę przepisy prawne, bo mają pierwszeństwo przed Polskimi Normami.
Z tej przyczyny warto zasygnalizować, że podzielenie nieruchomości na pewno będzie się wiązało z zastosowaniem przepisów prawnych, wyznaczenie powierzchni lokali powinno więc być zgodne z tymi przepisami. Przed zastosowaniem Polskiej Normy warto sprawdzić, jak definiują powierzchnię i jak zalecają ją obliczać np.: ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz.U. z 1991 r. Nr 9, poz. 31 z późn. zm.), ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.), ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.), ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 734 z późn. zm.) czy ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn (tekst jednolity z dnia 6 czerwca 2009 r. Dz.U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768). Tylko w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów… mamy ogólne powołanie na Polską Normę: Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie. Można domniemywać, że ustawodawca ma na myśli aktualną Polską Normę, tj. PN-ISO 9836:1997, a nie PN-70/B-02365.
Więcej informacji na ten temat znajduje się m.in. w publikacji „Powierzchnia i kubatura budynku według normy PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych” autorstwa Andrzeja Pogorzelskiego i Jana Sieczkowskiego, wydanej przez PKN w 2002 r.
