Przesunięta zmiana warunków technicznych budynków wejdzie w życie 1 sierpnia 2024 roku. Istnieją obawy, że utrudni ona przebudowy starszych budynków.
Niedawne przesunięcie terminu wejścia w życie znowelizowanych warunków technicznych dla budynków (z 1 kwietnia na 1 sierpnia 2024 r.) to krok, który rząd wykonał dosłownie w ostatniej chwili. Z tej zmiany mogą ucieszyć się deweloperzy, choć ostatnie dane GUS sugerują, że komercyjni inwestorzy mieszkaniowi nie chcą w pełni korzystać z możliwości wnioskowania o pozwolenia na budowę według starszych warunków technicznych. W kontekście nowych warunków technicznych zakładających m.in. zwiększenie limitu odległości bloków od granicy działki pojawiły się pewne obawy. Chodzi o możliwe utrudnienie przebudowy starszych budynków. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, czy te obawy są uzasadnione.
Dyskusja zaczęła się od pewnego dokumentu z GUNB
Temat ewentualnych utrudnień wynikających z nowych warunków technicznych jako pierwsza poruszyła „Rzeczpospolita”. Jej dziennikarze dotarli do wewnętrznego dokumentu, który przygotował departament prawny Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Eksperci GUNB w tym piśmie zwrócili uwagę, że nowe przepisy zwiększające minimalną odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego od granicy działki mogą spowodować w przyszłości komplikacje podczas przebudowy.
Warto w tym kontekście przypomnieć, że od 1 sierpnia 2024 roku dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych liczących ponad cztery kondygnacje nadziemne i zwróconych ścianą (z oknami/drzwiami lub bez okien/drzwi) w stronę granicy działki, zastosowanie znajdzie domyślny limit odległości wynoszący minimum 5 metrów względem tej granicy. Co więcej, 15 sierpnia 2024 roku pojawi się doprecyzowanie wskazujące, że podczas stosowania limitu odległości każdą płaszczyznę powstałą w wyniku załamania lub uskoku ściany traktuje się jako oddzielną ścianę.
Fot. © rozentuzjazmowany – stock.adobe.com
Odstępstwo tylko dla uzasadnionych przypadków
W dokumencie analizowanym przez „Rzeczpospolitą” prawnicy z GUNB wyrazili opinię, że nowe przepisy utrudnią przebudowy. Chodzi o wyższe budynki wielorodzinne wzniesione zgodnie z limitem odległości obowiązującym przed 1 sierpnia. W ich przypadku może bowiem pojawić się konieczność realizowania przebudowy dopiero po uzyskaniu odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych (zgodnie z art. 9 prawa budowlanego). Wspomniany artykuł 9 mówi o zgodzie na odstępstwo wydawanej przez organ administracji architektoniczno-budowlanej po uprzednim uzyskaniu upoważnienia ministra.
Odstępstwo od aktualnych regulacji (warunków technicznych dla budynków) jest możliwe w szczególnie uzasadnionych przypadkach, a minister ustanawiający przepisy budowlane może uzależnić upoważnienie do wyrażenia zgody na odstępstwo od spełnienia przez inwestorów dodatkowych warunków. Co ważne, pozytywne stanowisko ministra nie obliguje organu administracji architektoniczno-budowlanej, który wystąpił o upoważnienie do ostatecznego wyrażenia zgody na odstępstwo (zobacz: A. Despot-Mładanowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2023, art. 9).
>>> Czy dzięki nowym przepisom osiedla będą bardziej zielone?
>>> Miejsca postojowe u deweloperów – co się zmieni niebawem?
>>> Projekt techniczny po 1 sierpnia 2024 r.
>>> Walka z patodeweloperką. Co zmieni się w przepisach po 1 sierpnia 2024 r.?
Czy ustawodawca dobrze przewidział konsekwencje?
Trudno powiedzieć, czy ustawodawca przewidział konieczność stosowania art. 9 ustawy prawo budowlane do przebudów w opisywanej wyżej sytuacji. Uzasadnienie do projektu rozporządzenia z dnia 27 października 2023 r. wprowadzającego nowy, zwiększony limit odległości od granicy działki nie zawiera żadnych wzmianek na ten temat. Być może, inwestorzy będą powoływać się na paragraf 2 ustęp 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Wymieniony wyżej przepis wskazuje, że przy nadbudowie, rozbudowie, przebudowie i zmianie sposobu użytkowania budynków o powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 1000 mkw., warunki techniczne mogą być spełnione inaczej względem wymagań określonych przez aktualną wersję rozporządzenia. O możliwości stosowania odstępstwa decyduje właściwa ekspertyza. Jednakże pojawiają się opinie, że łatwiej osiągalne odstępstwa bazujące na par. 2 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych budynków dotyczą tylko wymogów związanych z ochroną przeciwpożarową i sanitarną oraz ochroną zabytków.
Taką interpretację przepisów prezentuje między innymi Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 kwietnia 2019 r. o sygnaturze akt VII SA/Wa 2318/18. Mówi on, że odstępstwa od pozostałych wymogów technicznych (tzn. innych niż przeciwpożarowe, sanitarne i związane z ochroną zabytków) mogą być uzyskane tylko na podstawie art. 9 prawa budowlanego. Trudno to postrzegać jako dobrą wiadomość dla inwestorów – podobnie jak samą konieczność wnioskowania o odstępstwa przy przebudowie. Ten temat na pewno powróci w przyszłości. Dobrze byłoby, gdyby ustawodawca przyjrzał mu się już teraz.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
