Zasoby magazynowe w Polsce to 16,9 mln mkw. Zainteresowanie powierzchniami magazynowymi nie spada, a w budowie pozostaje 2,2 mln mkw. Podsumowanie pierwszego półrocza 2019.
Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku powierzchni magazynowych w Polsce na koniec I półrocza 2019.
Fot. stock.adobe / a_medvedkov
Jak kształtował sie popyt na powierzchnie magazynowe?
Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe widoczne było na niemal każdym rynku w Polsce. Popyt brutto przekroczył 1,6 miliona mkw. i – co ciekawe – został wygenerowany przez szereg umów średniej wielkości, a nie przez spektakularne skalą transakcje. Z kolei popyt netto, czyli uwzględniający nowe umowy i ekspansje – sięgnął 1,1 mln mkw.
W pierwszym półroczu odnotowano spadek udziału nowych umów i ekspansji w całkowitym popycie. Natomiast blisko 350 000 mkw. zostało wynajętych w ramach renegocjacji kontraktów. Jednym z czynników tej sytuacji był z pewnością kończący się okres umów najmu podpisanych w latach 2013-2014, kiedy rynek przeżywał okres wzmożonego rozwoju.
Najbardziej aktywnym segmentem najemców byli operatorzy logistyczni, sieci handlowe i lekka produkcja, którzy łącznie odpowiadali za prawie 80% popytu netto w I poł. 2019.
Popyt na powierzchnie magazynowe był widoczny w całym kraju, a największą aktywność najemców analitycy zarejestrowali w okolicach Warszawy, gdzie podpisano umowy na łącznie 460 000 mkw., we Wrocławiu – 276 000 mkw. oraz w centrum Polski – 216 000 mkw. Coraz bardziej widać rozwój Kielc, Podkarpacia czy Białegostoku. Deweloperzy zabezpieczają tam kolejne grunty pod przyszłe projekty.
Wybrane transakcje najmu powierzchni magazynowych. I półrocze 2019
Źródło: www.magazyny.pl
Podaż powierzchni magazynowych
Wysoka od kilku kwartałów podaż przyczynia się do wzmożonej aktywności na rynku deweloperskim. Od stycznia do czerwca 2019 do użytku oddano ponad 1,1 mln mkw. i było to historycznie najlepsze I półrocze pod względem nowej powierzchni na rynku. W rezultacie, całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła poziom 16,9 mln mkw.
Liderem pod względem wolumenu nowej podaży pozostaje centrum Polski, gdzie w I poł.2019 ukończono ponad 250 000 mkw. Był to najszybciej rozwijający się rynek w Polsce,którego zasoby przez ostatni rok powiększyły się o ponad 35%.
Powierzchnie magazynowe w budowie. 2019
Na koniec I półrocza w budowie pozostawało 2,2 mln mkw., z czego 86% realizowanych powierzchni przypadało na największe lokalizacje – Górny Śląsk, Wrocław, centrum kraju, Warszawę oraz Poznań. Deweloperzy są pewni polskiego rynku, co potwierdza wolumen powierzchni budowanej spekulacyjnie, której udział wyniósł 45%. Jest to szczególnie widoczne w największych aglomeracjach – ponad 270 000 mkw. powstawało spekulacyjnie na Górnym Śląsku, około 175 000 mkw. w Warszawie oraz we Wrocławiu i 140 000 mkw. w centrum. Duże, niezabezpieczone umowami inwestycje są też w Trójmieście, Szczecinie, Krakowie i na Kujawach.
Zobacz: Nowość na rynku logistycznym – magazyny modułowe
Powierzchnie magazynowe – pustostany i czynsze
Wzrost powierzchni budowanej spekulacyjnie doprowadził do nieznacznego wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej. Średni współczynnik pustostanów w Polsce wyniósł 6,3% na koniec I półrocza (5,7% w I kw.). Sytuacja ta może szybko ulec zmianie, gdyż niewynajęte powierzchnie są na bieżąco wchłaniane dzięki dużemu zapotrzebowaniu ze strony najemców. Dobrym przykładem jest Białystok, gdzie wskaźnik pustostanów spadł z 36% do 22% w okresie jednego kwartału.
W I kw. najemcy mogli zaobserwować stopniowy wzrost czynszów, który nadal ograniczany jest jednak przez dynamiczną nową podaż. Wzrost odczuwalny był szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Szczecinie oraz w Opolu i w województwie lubuskim. Najwyższy czynsz w strefie okolic Warszawy wzrósł do poziomu 3,8 euro/mkw./miesiąc. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa (miasto), gdzie czynsze bazowe wahają się pomiędzy 4,3 a 5,25 euro/mkw./miesiąc. Natomiast najbardziej atrakcyjne czynsze oferowane są w podmiejskich magazynach typu big-box w centrum Polski (2,6 – 3,2 euro/mkw./miesiąc).
Rynek inwestycyjny powierzchni magazynowych
Wartość sfinalizowanych w okresie od stycznia do czerwca 2019 r. transakcji kupna/sprzedaży obiektów magazynowych i logistycznych sięgnęła 374 mln mkw. To historycznie najlepsze I półrocze pod względem aktywności inwestycyjnej, a uwagę zwraca napływ kapitału azjatyckiego, szczególnie z Korei Południowej. Analitycy spodziewają się utrzymania zainteresowania polskim rynkiem w nadchodzących miesiącach, czego odzwierciedleniem są toczące się transakcje, których przedmiotem są zarówno pojedyncze obiekty, jak portfele nieruchomości.
Największe transakcje inwestycyjne w I półroczu to kupno Amazon we Wrocławiu i Eurocash w Koninie przez Hines/Mirae od Blackstone za 130 mln euro, centrum dystrybucyjnego Zalando Lounge przez Hines/IGIS AM od Hillwood (85 mln euro) oraz Castoramy w Strykowie przez Tritax od Panattoni (55 mln euro).
Stopy kapitalizacji dla obiektów magazynowych typu prime wynoszą 6,25% z tendencją spadkową do poziomu poniżej 6%, dla najlepszych, długoterminowo wynajętych projektów znacznie poniżej 5%, a dla obiektów miejskich w Warszawie 5,5%.
JLL
Sprawdź: 6 kluczowych zjawisk na rynku nieruchomości komercyjnych
