Etap studiów i analiz. Faza przygotowania inwestycji.
Zgodnie z porządkiem przyjętym w poprzednim artykule („IB” nr 6/06) proponuję zająć się szczegółowo dwoma najwcześniejszymi etapami zarządzania kosztami (cost ma-nagementu) inwestycji:
faza/etap studiów i analiz,
faza przygotowania inwestycji (preconstruction period).
I proszę nie zakładać, że ze względu na sezon wakacyjny tematyka powyższych zagadnień jest lżejsza, bo nie wiąże się bezpośrednio z wykonawstwem i praktyką budowlaną. Jak za chwilę postaramy się wykazać i wyjaśnić, „spuścizna” wczesnych etapów realizacji ma bardzo istotny wpływ na późniejsze merytoryczne etapy.
Analizując etap studiów i analiz, wyróżniliśmy np.:
due dilligence działki lub koncepcji wstępnej inwestycji,
studium opłacalności,
określenie uwarunkowań lokalnych,
określenie standardów obiektu budowlanego i jego kosztów.
I tu pierwsza trudność – bo jak przetłumaczyć na język polski due dilligence? Audyt techniczny? Może raport stanu? Raport otwarcia? Wszystkie te określenia, zależnie od funkcji, jaką opracowanie ma pełnić, znajdują swoje uzasadnienie. Czekam na ewentualne inne propozycje nazewnictwa.
Te opracowania rzadko dotyczą bezpośrednio wykonawców i rzadko są im zlecane. Najczęściej opracowują je (mam tu na myśli również studia opłacalności) bądź wyspecjalizowane firmy inżyniersko-doradcze, bądź firmy konsultingowe, bądź biura projektowe lub też wreszcie odpowiednie departamenty własne inwestora.
Oprócz wiedzy technicznej i wynikających z niej wniosków, co do natury obiektu, jaki możemy w danej lokalizacji zrealizować, konieczna jest tu również znajomość przepisów: Prawo budowlane wraz z rozporządzeniami, Prawo/ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa o ochronie środowiska, Prawo wodne, Prawo energetyczne, regulacje dotyczące ochrony zabytków, k.p.a. itp. Brzmi groźnie. Ale cóż zrobić – jak wspomniałem budownictwo, czy też ogólnie realizacja inwestycji, jest dziedziną interdyscyplinarną, a brak znajomości regulacji prawnych nie zwalnia z, przykrych nieraz tej nieznajomości, konsekwencji. Ponieważ obszar do analizy jest dosyć szeroki i tematyka złożona, a cierpliwość inwestora i chęć wgłębiania się w szczegóły często ograniczone, zalecam tutaj stosowanie zestawień tabelarycznych z prostą identyfikacją konkretnych zakresów (np. tak/nie, niski/średni/wysoki, istotne/ mniej ważne itp.). Uzupełnionych później o informację kosztową.
Proszę nie oczekiwać, że podam w tym miejscu gotową receptę na tego typu porady dla inwestora. Bo i cóż przyjdzie Państwu z informacji, że ograniczenie powierzchni zabudowy i bliskie sąsiedztwo istniejących budynków najpewniej spowodują konieczność zastosowania specjalistycznych metod fundamentowania i, idąc dalej, wykonania ścianki szczelnej, np. na tzw. profilach typu Larsen. Przecież w zależności od technologii wciskania/wbijania i ilości kotew gruntowych koszt takiej ścianki może się podwoić. A w zależności od proporcji budynku może to mieć wyraźny kilkuprocento-wy wpływ na średni koszt m2 lub też być zupełnie pomijalny we wstępnych analizach.
Mała dygresja nt. znajomości regulacji prawnych – wydaje się, że powinniśmy całymi garściami czerpać ze świeżych zasobów wiedzy nowo upieczonych inżynierów uprawnionych. I bez obrazy ze strony doświadczonych kolegów – sam wrzucam tutaj kamyk do swojego ogródka, szczycąc się kilkunastoletnim już doświadczeniem. Ale czy jest bardziej efektywny sposób zachęcenia młodszych kolegów i jednocześnie pogłębienia swojej wiedzy, jak właśnie tego typu współpraca? (…)
WALDEMAR MAJEWSKI
Gleeds Polska, zastępca dyrektora ds. kosztów i rzeczoznawca SKB
Zamów
prenumeratę
Więcej – czytaj w „Inżynierze budownictwa”, lipiec – sierpień 2006.
