Rozpoczęcie robót budowlanych przed uzyskaniem pozwolenia to ciekawy (nie tylko teoretycznie) temat. Nie zawsze skutkiem będzie łatwe unieważnienie pozwolenia.
W obecnych warunkach, część inwestorów może się spieszyć z rozpoczęciem robót budowlanych. Istnieją bowiem możliwości do negocjacji z wykonawcami, które się zmniejszą na skutek ożywienia w branży – spowodowanego np. przyspieszeniem tempa inwestycji realizowanych za środki unijne. Do rozpoczynania nowych inwestycji zachęca także ogólna stabilizacja cen materiałów budowlanych połączona ze spadkiem cen niektórych pozycji oraz perspektywą obniżek stóp procentowych. Co się jednak stanie, jeśli inwestor za bardzo się pospieszy i rozpocznie prace budowlane jeszcze przed uzyskaniem stosownego pozwolenia? Eksperci portalu RynekPierwotny.pl analizują interesujący wyrok.
Ciekawy spór przez lata dotarł aż na wokandę NSA
W kontekście konsekwencji związanych ze zbyt szybkim rozpoczęciem prac budowlanych, bardzo ciekawe wydaje się orzeczenie wydane ponad rok temu przez Naczelny Sąd Administracyjny. Chodzi o Wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2023 r. (sygnatura akt: II OSK 376/21). Stanowił on konsekwencję Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 października 2020 r. (sygn. akt: VII SA/Wa 662/20), od którego została złożona skarga kasacyjna.
W sporze, który przez lata zawędrował aż na wokandę NSA, chodziło o przedwczesne rozpoczęcie robót budowlanych. Współużytkownik sąsiedniej działki w marcu 2019 roku zawiadomił powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, że budowa hali garażowej na samochody ciężarowe (wraz z przyłączem elektroenergetycznym) została rozpoczęta jeszcze przed wydaniem pozwolenia na budowę. Natomiast w październiku 2019 r. ten sam sąsiad będący spółką z o.o. złożył do wojewody wniosek o stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę (wydanego przez starostę w listopadzie 2017 r.).
Wojewoda odmówił jednak stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę, co skutkowało odwołaniem sąsiedniej firmy do GINB. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego jako organ drugiej instancji utrzymał w mocy rozstrzygnięcie wojewody, co z kolei skutkowało przeniesieniem sporu na etap wojewódzkiego sądu administracyjnego. Oddalenie skargi przez WSA nie zniechęciło zdeterminowanego sąsiada. W ramach prawomocnego wyroku z 18 grudnia 2023 roku, NSA ostatecznie rozstrzygnął sprawę. Rozstrzygnięcie po raz kolejny okazało się niekorzystne dla sąsiada, bo Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną.
>>> Stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę
>>> Braki formalne i merytoryczne wniosku o pozwolenie na budowę
>>> Umowa o roboty budowlane – pięć postanowień dla wykonawcy
Co jeśli starosta jeszcze nie wiedział o rozpoczęciu prac?
Nasuwa się pytanie, dlaczego w analizowanej sprawie nie stwierdzono nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę. Prawo budowlane wskazuje bowiem, że pozwolenie na budowę nie może zostać wydane w razie naruszenia zasady (wyrażonej przez art. 28 ust. 1), zgodnie z którą roboty budowlane rozpoczyna się tylko na podstawie wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę. Na skutek nowelizacji prawa budowlanego z 19 września 2020 r., regulacja przesądzająca o braku pozwolenia w razie przedwczesnego rozpoczęcia robót budowlanych (przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę) została przeniesiona z art. 32 ust. 4a do art. 35 ust. 5 prawa budowlanego.
Warto jednak podkreślić, że w analizowanej sprawie starosta wydający pozwolenie na budowę, nie wiedział wówczas o przedwczesnym rozpoczęciu prac budowlanych. Na ten aspekt zwrócił uwagę GINB, WSA, a także Naczelny Sąd Administracyjny. NSA podzielił argumentację, zgodnie z którą jeśli organowi administracji architektoniczno-budowlanej w dniu wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, nie była znana okoliczność rozpoczęcia robót budowlanych, to potrzebne jest wznowienie postępowania.
NSA powołując się na inne wyroki (np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2019 r. – II OSK 925/18) zwrócił uwagę, że w razie braku wiedzy organu o rozpoczętych wcześniej pracach, ewentualne wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę z rażącym naruszeniem prawa lub bez podstawy prawnej (patrz: art. 156 par. 1 pkt 2 KPA) może być oceniane tylko podczas postępowania wznowieniowego.
Wyrok NSA nie powinien zachęcać do łamania prawa
Analizowany spór prawny nie powinien z pewnością zachęcać do działań, które mogą zostać uznane za rozpoczęcie prac budowlanych jeszcze przed uzyskaniem wymaganego pozwolenia na budowę. W opisywanej sprawie inwestor bronił się mówiąc, iż dokonał próbnego montażu stalowej skręcanej konstrukcji hali, a następnie rozebrał tę konstrukcję. Prokuratura rejonowa po jej zawiadomieniu przez PINB przeprowadziła postępowanie, które zakończyło się umorzeniem. Trudno jednak zaprzeczyć, że cała sprawa oznaczała dla inwestora masę komplikacji, choć na późniejszych etapach w spór angażowała się tylko sąsiednia firma.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
