Ergonomia i komfort osiedli mieszkaniowych

Wpływ warunków zamieszkiwania na poziom życia był dostrzegany przez architektów, którzy tuż po drugiej wojnie światowej projektowali i kształtowali osiedla mieszkaniowe. Znaczne zasługi w tym zakresie poczynili m.in. Helena i Szymon Syrkusowie oraz Barbara Brukalska [1–3], którzy w działalności urbanistycznej dążyli do tego, aby wszystkim mieszkańcom osiedli zapewniać jednakowe i jednocześnie najlepsze warunki życia i aby każde osiedle było atrakcyjne oraz dawało mieszkańcom możliwość regeneracji i odpoczynku wśród zieleni. Wprowadzili podział osiedli na mniejsze jednostki strukturalne, nazywane koloniami, w obrębie których lokalizowano obiekty infrastruktury towarzyszącej, np. żłobki czy szkoły.

Kondycja budownictwa mieszkaniowego – o czym należy pamiętać – jest wynikiem kompromisu między interesami jednostek, społeczeństwa i inwestorów. Odzwierciedla zmieniające się potrzeby społeczne oraz możliwości techniczne i ekonomiczne. Zasadne i aktualne jest pytanie, czy lokalizacja obecnie wznoszonych osiedli mieszkaniowych, a także ich układ przestrzenny odpowiadają na potrzeby społeczne, czy też stają się źródłem chaosu przestrzennego.

Nowo projektowane osiedla mieszkaniowe, z reguły o atrakcyjnych, przyciągających nabywców nazwach (aspekt handlowy), przedstawiane są jako tereny nowoczesne, ekologiczne, uwzględniające zasady zrównoważonego rozwoju i zaspokajające wszystkie potrzeby mieszkańców. W rzeczywistości osiedla te często odbiegają od obrazu kreowanego w folderach reklamowych. Rozbieżności te dotyczą zwykle ich lokalizacji (znacznego oddalenia od infrastruktury publicznej), usytuowania budynków (zbyt blisko siebie, co ogranicza dostęp do naturalnego światła i zmniejsza intymność), przestrzeni wspólnej (jej braku, w tym terenów zielonych z wysoką roślinnością; niefunkcjonalności placów zabaw), a także samych mieszkań, które często nie odpowiadają potrzebom użytkowników (są słabo nasłonecznione, wykonane z materiałów niskiej jakości itp.).

W zdecydowanej większości deweloperzy przestrzegają przepisów techniczno-budowlanych, zapominając jednak, że podawane w nich wymagania określają jedynie wartości graniczne, których w żadnym przypadku nie można przekraczać. Nie zawierają natomiast rekomendacji do powszechnego stosowania. Często dochodzi do „kreatywnej” interpretacji przepisów, sprzecznej z dobrymi praktykami lub nawet ze zdrowym rozsądkiem. Zjawisko to nazywane jest patodeweloperką, gdyż występuje głównie przy budowie osiedli mieszkaniowych realizowanych niemal wyłącznie przez deweloperów. Niestety, pojęcie to zyskuje coraz większą popularność, co świadczy o powszechności tego zjawiska.

Fot. © FrankBoston – stock.adobe.com

Lokalizacja i wielkość osiedli

Trudności z pozyskiwaniem tanich terenów pod budownictwo mieszkaniowe sprawiają, że większość osiedli lokalizowana jest na obrzeżach miast lub w bliskiej odległości od ich granic, często na obszarach odrolnionych, stąd ich nazwa „łanowe” (budynki wznoszone są wśród łanów zbóż). Taka sytuacja powoduje konieczność budowy dróg dojazdowych, sieci miejskich oraz doprowadzenia komunikacji. Jednocześnie tworzy się chaos urbanistyczny, pociągający za sobą niepotrzebne koszty dla mieszkańców gminy lub miasta. Problem ten szerzej przedstawili m.in. A. Kowalewski, T. Markowski i P. Śleszyński w swoim raporcie [4].

Aby rozpocząć realizację inwestycji, inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę. Z tego wynika, że budowa osiedli z utrudnionym dojazdem i bez dostępu do infrastruktury odbywa się za zgodą władz lokalnych, które powinny mieć świadomość, jakie dodatkowe koszty się z tym wiążą. Znaczący inwestorzy mają taką siłę przebicia i umiejętności negocjowania, które pozwalają im uzyskać pozwolenia na budowę osiedli i budynków we wnioskowanym kształcie, w myśl zasady, że „duży może więcej”. Nie jest też przypadkowe opóźnianie opracowywania miejscowych planów zagospodarowania terenu.

Na obszarach gmin przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe działa wielu inwestorów, którzy realizują projekty osiedli w zależności od posiadanych gruntów. Większe inwestycje powstają etapami, co wynika zarówno ze względów organizacyjnych, jak i finansowych. Każdy etap jest traktowany jak odrębne, samodzielne osiedle, z reguły ogrodzone, złożone z kilku budynków. To zaś zwalnia inwestorów z konieczności zapewnienia pełnej infrastruktury – zbędne są szkoły, przedszkola, sklepy, tereny i pomieszczenia wspólne, wystarczy niska zieleń, miniplac zabaw itp.

Brak wspólnej infrastruktury powoduje, że takie osiedla pełnią funkcję „sypialni”, a życie przenosi się do starszych dzielnic, generując konieczność ciągłych podróży „do miasta”. Rodzice małoletnich dzieci stają się kierowcami dowożącymi je do przedszkoli, szkół, na zajęcia dodatkowe itp.

Taki model osiedla ma negatywny wpływ na demografię (trudności z wychowaniem dzieci, które np. nie mogą same bawić się blisko domu), ekologię (niezbędny jest samochód, rośnie zużycie paliwa) i zrównoważony rozwój (tzw. betonoza, czyli betonowanie każdego skrawka ziemi – fot. 1).

Fot. 1. Przykład całkowitego zabetonowania terenu osiedla. Fot. Jarosław Szulc

Oczywiście deweloperzy w sposób zawoalowany informują klientów, że osiedle będzie praktycznie „sypialnią”, gdyż – jak wynika z materiałów reklamowych – będzie jedynie otoczone terenami zielonymi, z wygodną komunikacją i bogatą infrastrukturą w pobliskiej dzielnicy, oferującej ogólnodostępne tereny rekreacyjne, siłownie plenerowe i przyjazną przestrzeń miejską z licznymi lokalami usługowymi (fot. 2). Wyjazdy z nowych osiedli do starej części dzielnicy są często utrudnione (zatory komunikacyjne), a do tego w strefach śródmiejskich wprowadza się ograniczenia w ruchu samochodowym (ze względu na smog), m.in. przez zwężanie dróg dwupasmowych do jednopasmowych.

Fot. 2. Monotonna zabudowa mieszkaniowa na terenach podmiejskich, realizowana bez planowanej infrastruktury towarzyszącej. Fot. Jarosław Szulc

Przykładowo: w Warszawie powstała niedawno dzielnica mieszkaniowa składająca się z ok. 15 przylegających do siebie ogrodzonych miniosiedli, z wąskimi uliczkami osiedlowymi i ubogą infrastrukturą, ale z perspektywą budowy kolejnych osiedli (w sąsiedztwie znajdują się niezabudowane tereny). Łączna powierzchnia tej stosunkowo nowej dzielnicy (ok. 40 ha) jest porównywalna z dawnymi osiedlami z wielkiej płyty, na których była zapewniana pełna infrastruktura.

Intensywność zabudowy

Nowe osiedla mieszkaniowe są krytykowane przede wszystkim za intensywność zabudowy (oczywiście ustaloną w porozumieniu z władzami danej gminy). Odległości między budynkami są często równe wielkościom granicznym dopuszczonym przez przepisy techniczno-budowlane. To uniemożliwia zapewnienie odpowiedniego nasłonecznienia i przewietrzenia mieszkań (fot. 3).

Fot. 3. Przykłady wielkomiejskiej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej. Fot. Jarosław Szulc

Powszechna krytyka tego zjawiska spowodowała zmianę przepisów techniczno-budowlanych w tym zakresie [5].

Dawne i współczesne koncepcje osiedli mieszkaniowych

Dawniej osiedla planowano i budowano jako spójne całości, zgodnie z obowiązującym normatywem urbanistycznym. Takie podejście niosło za sobą jednak wiele niedogodności dla przyszłych mieszkańców – w pierwszej kolejności wznoszono budynki mieszkalne, natomiast infrastruktura, w tym drogi i chodniki osiedlowe, powstawała dopiero po kilku latach. Współczesne podejście do budowy osiedli, zwłaszcza na etapie początkowym, jest znacznie bardziej przyjazne mieszkańcom – często od razu są drogi, chodniki, zagospodarowana zieleń oraz place zabaw. Warto jednak zaznaczyć, że ich powierzchnia wynika zazwyczaj z liczby mieszkańców poszczególnych miniosiedli, a nie całej nowo powstającej dzielnicy, co skutkuje ich ograniczoną skalą.

W kontekście pojawiających się w mediach głosów krytycznych na temat nowych inwestycji – dotyczących m.in. intensywności zabudowy czy ograniczania terenów biologicznie czynnych – coraz częściej formułowane są postulaty [6] przywrócenia zaktualizowanego normatywu urbanistycznego i projektowego [7, 8], opartego na doświadczeniach z czasów budowy osiedli z wielkiej płyty, ale dostosowanego do współczesnych realiów.

Zwraca się również uwagę na zjawisko wyburzania sklepów wielkopowierzchniowych zlokalizowanych na dużych osiedlach (np. na Kabatach w Warszawie) i zastępowania ich nową zabudową mieszkaniową. Takie decyzje, podejmowane za zgodą władz dzielnicy, często nie uwzględniają pogorszenia dostępności usług handlowych w danej okolicy, co negatywnie wpływa na komfort życia mieszkańców.

W badaniach nad współczesnym rozwojem miast rozważane są różne koncepcje urbanistyczne, w tym idea tzw. miast 15-minutowych. Zakłada ona, że podstawowe potrzeby mieszkańców, takie jak zakupy, rekreacja czy edukacja na poziomie podstawowym, powinny być zaspokajane w zasięgu kwadransa drogi pieszo, rowerem lub, w ostateczności, transportem publicznym [9, 10].

Wprowadzenie tych koncepcji w życie wymaga szerokiej debaty nie tylko w gronie specjalistów, ponieważ skutki podejmowanych decyzji będą odczuwalne przez całe społeczeństwo przez wiele dekad. Przykładowo, brak atrakcyjnych placów zabaw w pobliżu miejsca zamieszkania sprawia, że wyprawa na odległe o 2 km boisko „przegrywa” z konsolą czy komputerem.

Podsumowanie

Osiedla mieszkaniowe powstają najczęściej tam, gdzie działki są najtańsze, czyli na obrzeżach miast lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie. Taki sposób lokalizacji prowadzi do tzw. rozlewania się miast oraz odpływu mieszkańców z centrów, co w dłuższej perspektywie przyczynia się do ich wyludniania.

Najpopularniejszym modelem realizacji dużych osiedli lub całych dzielnic mieszkaniowych jest obecnie dzielenie przeznaczonego pod zabudowę terenu na mniejsze, autonomiczne i często ogrodzone zespoły zabudowy. W efekcie powstaje nie tyle dzielnica mieszkaniowa, duże osiedle, co zlepek odizolowanych, małych osiedli pozbawionych wspólnej tkanki miejskiej. W takiej strukturze trudno w przyszłości wygospodarować przestrzeń pod infrastrukturę publiczną (usługi, sklepy czy placówki medyczne), nawet w przypadku połączenia kilku sąsiadujących miniosiedli, ponieważ cały dostępny teren jest szczelnie zabudowany. Przestrzeń spacerowa czy rekreacyjna również staje się trudno dostępna, gdy otoczenie jest zdominowane przez zamknięte, ogrodzone enklawy, pozbawione wspólnej infrastruktury (fot. 4).

Fot. 4. Typowa droga osiedlowa, niesprzyjająca spacerom. Fot. Jan Sieczkowski

Choć na większości osiedli znajdują się place zabaw i tereny rekreacyjne, zazwyczaj mają one zredukowany charakter. Są to niewielkie przestrzenie z pojedynczymi urządzeniami, najczęściej zjeżdżalnią lub huśtawką. Takie rozwiązania nie tworzą spójnych, wielofunkcyjnych kompleksów rekreacyjnych i mają negatywny wpływ również na decyzje demograficzne. Brak pełnej infrastruktury dziecięcej (zróżnicowanych funkcjonalnie placów zabaw, górek do wspinania i zjeżdżania na sankach, przedszkoli, żłobków czy ogólnodostępnych boisk) wymusza codzienne dowożenie dzieci do placówek edukacyjnych i rekreacyjnych, co w wielu przypadkach zniechęca rodziców do powiększania rodziny.

Współczesne osiedla – podobnie jak niegdyś osiedla z wielkiej płyty – charakteryzują się dużą jednolitością wizualną (fot. 5). Budynki mają zbliżone bryły, układ urbanistyczny, detale architektoniczne oraz kolorystykę elewacji [11, 12], przez co krajobraz miejski staje się monotonny.

Fot. 5. Powtarzalna wizualnie, szeregowa zabudowa jednorodzinna. Fot. Jarosław Szulc

W kontekście wprowadzania nowoczesnych technologii w budownictwie mieszkaniowym, takich jak systemy typu smart home umożliwiające automatyzację zarządzania mieszkaniem za pomocą aplikacji mobilnych, należy także pamiętać o potrzebach różnych grup mieszkańców. Dla wielu osób, zwłaszcza starszych, życie w mieszkaniu nasyconym nowoczesnymi i często skomplikowanymi rozwiązaniami technicznymi może być źródłem stresu oraz trudności. Nie każdy posiada odpowiedni sprzęt, a także kompetencje cyfrowe, by swobodnie korzystać z takich systemów.

Jarosław Szulc
Instytut Techniki Budowlanej, Warszawa

Jan Sieczkowski
Instytut Techniki Budowlanej, Warszawa

Literatura

1. H. Syrkus, Ku idei osiedla społecznego, PWN, Warszawa 1976.
2. B. Brukalska, Zasady społeczne projektowania osiedli mieszkaniowych, Wydawnictwo Ministerstwa Odbudowy nr 22, Warszawa 1948.
3. J. Ziółkowski, Urbanizacja, miasto, osiedle. Studia socjologiczne, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1965.
4. A. Kowalewski, T. Markowski, P. Śleszyński, Studia nad chaosem przestrzennym. Raport Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania Kraju PAN, t. 182, Warszawa 2018.
5. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.).
6. P. Kania, Współczesne problemy w obszarze rozwiązań funkcjonalnych mieszkań społecznie najpotrzebniejszych, „Przegląd Budowlany” nr 7/2024.
7. Zarządzenie nr 9 Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 29 stycznia 1974 w sprawie wskaźników i wytycznych dla terenów mieszkaniowych w miastach (Dz. Bud. nr 2 poz. 2).
8. W. Korzeniewski, Poradnik projektanta budownictwa mieszkaniowego, Arkady, Warszawa 1981.
9. J. Szulc, J. Sieczkowski, A. Mazurek, Funkcjonalność osiedli mieszkaniowych w Polsce, „Budownictwo i Prawo” nr 4/2022.
10. J. Kuna, M. d’Obyrn, P. Nowak, J. Romański, Czy warto zamieszkać w mieście 15-minutowym?, cz. I: Wprowadzenie, „Przegląd Budowlany” nr 7/2024.
11. B. Gronostajska, Architektura współczesnych osiedli mieszkaniowych. Globalizacja czy regionalizacja?, „Czasopismo Techniczne. Architektura” nr 107/2010.
12. S. Karcz, Tendencje w kształtowaniu nowo powstających osiedli mieszkaniowych w Europie, Polsce i Łodzi, „Space-Society-Economy” nr 26/2018.