Czy mieszkaniówka hamuje z produkcją?

Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

Z uwagi na zmieniające się realia na rynku i spodziewany spadek tempa sprzedaży analizujemy i wdrażamy różne opcje, w tym szybszy od zakładanego rozwój PRS. Tegoroczny cel sprzedaży określamy na poziomie 1600-1800 lokali. To niewiele mniej wobec bardzo dobrego 2021 roku, w którym sprzedaliśmy łącznie 1921 mieszkań.

Gwałtowny wzrost kosztów realizacji inwestycji, jaki miał miejsce w szczególności po 24 lutego 2022 roku z pewnością namieszał sporo w planach inwestycyjnych całej branży. W ujęciu rocznym ten skok może być nawet na poziomie 25-30 proc. W obecnych warunkach sytuacja ulega stabilizacji, co daje podstawy do przejawiania lekkiego optymizmu w zakresie kosztów. Sytuacja jest jednak daleka od ideału, zwłaszcza w kontekście prognoz inflacji i niepewności, co do dalszych skutków konfliktu w Europie Wschodniej. W kontrze do uwarunkowań rynkowych znacząca część naszych projektów to inwestycje, które posiadają pozwolenia na budowę na gruntach nabywanych po dość atrakcyjnych rynkowo cenach. Taka sytuacja pozwala nam na elastyczne reagowanie na zmieniające się potrzeby rynku. Jeśli sprzedaż miałaby ulegać istotnym wahaniom w nadchodzących miesiącach będziemy dostosowywać poziom oferty do potrzeb rynku.

Fot. ak

Yaron Shama, dyrektor Finansowy Ronson Development

Nie mamy wątpliwości, że na wymagającym rynku przetrwają najsilniejsi gracze i jesteśmy wdzięczni, że Ronson jest częścią tej grupy. Nasze założenia na 2022 rok pozostają bez znaczących zmian, a projekty są wprowadzane zgodnie z planem. Na jesień zaplanowaliśmy emisję obligacji o wartości 50 mln zł, ale przy obecnym oprocentowaniu nie zrobimy tego. Natomiast nie mamy powodów do obaw, ponieważ weszliśmy w ten wymagający czas z bardzo silną pozycją finansową. Jednocześnie stale poszukujemy alternatywnych, dodatkowych sposobów na pozyskanie finansowania. W pierwszym kwartale 2022 roku, dzięki pomocy głównego udziałowca, podpisaliśmy umowę SAFE z potencjalnymi inwestorami. Zawsze rozważamy także możliwości JV z właścicielami gruntów.

Jeśli chodzi o koszty budowy, widzimy względną stabilizację. Dynamika wzrostów jest niższa. Ceny stali w ostatnich miesiącach są na względnie stałym poziomie. Obserwujemy też większą liczbę generalnych wykonawców, którzy są chętni uczestniczyć w przetargach. Jest to wynikiem mniejszej liczby nowych inwestycji uruchamianych do budowy. Liczymy, że w najbliższym czasie przełoży się to na ich większą elastyczność cenową w procesie negocjacji.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Nowe inwestycje wprowadzamy na rynek zgodnie z przyjętym harmonogramem, który zakładał większą aktywność w tym zakresie w pierwszej połowie roku. Większość projektów finansujemy ze środków własnych. Według wstępnych wyników za I półrocze 2022 roku koszty budowy mieszkań wzrosły średnio o około 25 proc.

Cezary Grabowski, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Bouygues Immobilier Polska

Pomimo trudniejszych warunków brzegowych dla naszej branży i makroekonomicznych, nasze plany na ten rok nie uległy zmianie. W tym roku wprowadziliśmy na rynek trzy inwestycje, które mieliśmy w planach. Są to projekty Sienkiewicza Residence we Wrocławiu, Lune de Malta w Poznaniu oraz M Bemowo w Warszawie. Łącznie powstanie w nich ponad 600 lokali. Wkrótce zamierzamy ogłosić jeszcze jedną nową inwestycję w Warszawie, a nad projektami na przyszły rok pracujemy.

Ceny mieszkań są determinowane przede wszystkim przez koszty ich budowy, a te nadal rosną. W ciągu ostatniego roku koszt budowy jednego metra kwadratowego wzrósł przeciętnie o około 20 proc. Jest to oczywiście związane z zamieszaniem na rynkach, spowodowanym przez wojnę w Ukrainie, pandemię i bardzo wysoką inflację. Zakłócone łańcuchy dostaw to jedna z przyczyn skokowych wzrostów cen materiałów budowlanych. Do tego dochodzą coraz wyższe ceny gruntów czy systematyczny wzrost kosztów pracy. Te zjawiska także oczywiście przekładają się na warunki realizacji inwestycji.

Chcę jednak podkreślić, że Bouygues Immobilier ma ponad 60 lat doświadczeń we Francji, a w Polsce już równo 20 lat. To znaczy, że nasza firma z powodzeniem funkcjonowała już w różnych warunkach ekonomicznych. Oczywiście uważnie obserwujemy sytuację makroekonomiczną i zmiany zachodzące na rynku, ale nie zmieniamy planów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Od początku 2022 roku mieliśmy wiele wydarzeń w Europie i w Polsce, istotny wpływ na rynek miała wojna na Ukrainie, napływ uchodźców, a także nowe przepisy podatkowe i ogromna inflacja. Trudno jeszcze ocenić długoterminowe trendy, jakie pojawią się na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Zgodnie ze strategią ogłoszoną wraz z wynikami 2021 roku zmieniliśmy nasze cele i przekierowaliśmy swoje działania częściowo na rynek PRS. Wszystkie nasze budowy są prowadzone zgodnie z harmonogramami. Staramy się utrzymywać stabilną i płynną działalność zarówno w zakresie budowy, jak i sprzedaży mieszkań. Szukamy też gruntów w różnych lokalizacjach i nie wykluczamy wejścia do nowych miast.

Wyższe stopy procentowe mają przede wszystkim przełożenie bezpośrednio na klientów, na ich zdolność kredytową, wielkość mieszkania, na jaką mogą sobie pozwolić. Oczywiście finansowanie inwestycji w tak trudnych warunkach makroekonomicznych jest niełatwe. Należy jednak zaznaczyć, że Grupa Robyg ma bardzo dobrą pozycję gotówkową. Natomiast główny wpływ na ceny mieszkań ma inflacja oraz drastyczny wzrost kosztów materiałów budowlanych, energii, usług i surowców. To z pewnością będzie bardzo ważny czynnik, który zdeterminuje wielkość popytu na mieszkania, a tym samym dopasowującą się do niego podaż. Zakładamy, że zdecydowanie zwiększy się rynek mieszkań na wynajem i tu już obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Ze względu na rosnące koszty realizacji wstrzymaliśmy rozpoczęcie realizacji trzech inwestycji. Zdecydowaliśmy się odczekać kilka miesięcy żeby móc zweryfikować koszty, a co za tym idzie rentowność inwestycji. W takiej sytuacji brak możliwości uzupełnienia oferty w naturalny sposób pociąga za sobą spadek sprzedaży. Z informacji płynących z rynku wynika, że jest to obecnie dość powszechna strategia stosowana przez firmy deweloperskie. Z ofert uzyskiwanych od firm wykonawczych wynika, że w ciągu ostatniego roku koszty realizacji wzrosły średnio o 20 proc.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Nowe projekty wprowadzamy na ogół zgodnie z przyjętym harmonogramem. W sierpniu 2022 r. startujemy z kolejną transzą domów o powierzchni 135 mkw. z ogrodem i garażem w podwarszawskim osiedlu Villa Campina. Domy charakteryzują się zerowym zapotrzebowaniem na energię nieodnawialną. W kwestii finansowania i sposobów na realizację inwestycji nic się w naszych założeniach na ten rok nie zmieniło.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Nieustannie obserwujemy zmieniające się warunki rynkowe i na bieżąco podejmujemy decyzje w sprawie założeń na ten rok. Patrzymy z optymizmem w przyszłość. Planujemy wprowadzenie do sprzedaży i realizacji nowe projekty mieszkaniowe w Warszawie. Rozważamy sprzedaż klientom indywidualnym, jak również do funduszy. Pod koniec ubiegłego roku udało nam się sfinalizować transakcję sprzedaży do funduszu całego budynku mieszczącego 236 lokali

>>> Najem zamiast własności? Rośnie sektor PRS w Polsce

>>> Spokojniej na rynku materiałów budowlanych

Marcin Michalec, CEO Okam

Popyt na mieszkania wciąż pozostaje duży, natomiast spadła zdolność kredytowa konsumentów. Banki wydają o wiele mniej pozytywnych decyzji niż jeszcze przed kilkoma, kilkunastoma miesiącami, a kredyty stały się nawet o kilkadziesiąt procent droższe. Obecnie mieszkania kupują w dużej mierze osoby dysponujące wolnymi środkami, traktujące zakup jako lokatę kapitału choć nie tylko.

Jeśli chodzi o nasze obecnie prowadzone projekty, tj. Strefa PROGRESS w Łodzi, BOHEMA – Strefa Praga i CENTRAL HOUSE w Warszawie, a także INSPIRE w Katowicach, realizujemy je zgodnie z założeniami. Jak cała branża, odczuwamy wzrost cen budowy na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. W niedalekiej przyszłości mamy w planach rozpoczęcie inwestycji CITYFLOW na warszawskiej Woli. Przed nami również duży wielofazowy projekt na Żeraniu.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Założenia nie uległy znacznie zmianom wobec sytuacji rynkowej. Wprowadzanie nowych projektów na rynek realizowane jest zgodnie z planem i nie przewidujemy większych zmian. Posiadamy jednolitą politykę finansowania i realizacji inwestycji, która jest na bieżąco aktualizowana dzięki rozwojowi Dekpol Deweloper, a także na skutek dostosowywania do trendów na rynku.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Wszystkie inwestycje realizujemy zgodnie z planem. Koszty budowy budynków mieszkalnych rosną w zastraszającym tempie. Przede wszystkim z powodu wzrostu cen materiałów budowlanych, robocizny, a także paliw i transportu. Łatwo przewidzieć, że nawet jeśli ceny niektórych materiałów budowlanych, które zostały wywindowane w 2021 roku, zmaleją to na pewno nie do poziomu z roku 2019. Dla przykładu, cena stali zbrojeniowej przez wiele lat utrzymywała się na poziomie 3000-3500 zł za tonę. W sierpniu 2021 roku osiągnęła cenę 6700 zł/t. Po czym nieco spadła, ale w tym roku znów poszybowała do ponad 8000 zł/t. W miarę rozwoju sezonu ceny zaczęły spadać i pod koniec czerwca br. cena stali wynosiła około 5500 zł/t. Jak widać, dynamika i skala zmian jest duża. Dziś deweloperzy zadają sobie pytanie, ile będzie kosztować nowa inwestycja, bo ceny materiałów budowlanych, surowców, paliw i transportu są chwiejne i ciągle rosną.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Uważnie obserwujemy trendy zachodzące na rynku, jesteśmy elastyczni i będziemy reagować na zmieniające się potrzeby mieszkaniowe Polaków. Na początku lata br. wprowadziliśmy do oferty najmu nowoczesne lokale biurowe w centrum Legionowa o łącznej powierzchni 120 mkw. oraz trzeci etap Osiedla Natura 2 w Wieliszewie. W planowaniu mamy też duże osiedle w pobliżu centrum Poznania. Przygotowanie projektu często trwa dwa lub trzy lata więc musimy być przygotowani, że z tym czasie koniunktura rynkowa może się zmieniać.

Marcin Żurek, dyrektor działu inwestycji w Nickel Development

Na ten rok, oprócz inwestycji miejskich mamy zaplanowane rozpoczęcie kilku inwestycji w miejscowościach turystycznych. To kurorty górskie i nad morzem. Aktualne warunki nie wpłynęły na terminy wprowadzenia ich na rynek i już wkrótce będziemy o nich informować. Niemniej jednak trzeba mieć świadomość, z jakimi okolicznościami musimy się mierzyć jako branża.

Mój zespół wykonał analizę kosztów porównując czerwiec tego roku z czerwcem roku ubiegłego i na podstawie tej analizy mogę powiedzieć, że obserwujemy taką dynamikę kosztów, z jaką jeszcze nigdy nie mieliśmy do czynienia w Polsce w czasach wolnej gospodarki. Pozwolę to sobie zilustrować kilkoma najbardziej dobitnymi przykładami. Niespotykane wcześniej, są podwyżki cen drewna (+35 proc. r/r), materiałów izolacji termicznej, w tym styropianów (+35 proc. r/r) czy okablowania (+25 proc. r/r). Aż o 65 proc. podrożała stal zbrojeniowa, ale gdybyśmy tę analizę wykonywali 2 lub 3 miesiące temu pewnie byłaby na czele tabeli wzrostów cen.

Doświadczyliśmy już niewielkiego spadku cen stali, ale nie da się prognozować, czy powrócimy do poziomu sprzed pierwszych podwyżek, które nastąpiły – przypominam – jeszcze na długo przed rosyjską agresją na Ukrainę, czyli jesienią zeszłego roku. Najbardziej jednak wyrazistym przykładem jest cena płyt OSB, które w analizowanym okresie podrożały o 70 proc. Przy czym jest to przyrost między średnimi poziomami ceny wyliczonymi z ofert różnych dostawców, z którymi współpracujemy.

Do tego należy mieć świadomość większych kosztów robocizny, które od czerwca 2021 do czerwca 2022 roku wzrósły o 21 proc., a od początku tego roku o kolejne 13 proc. Od marca br. mierzymy się także z problemami w logistyce, której koszt od tego czasu wzrósł trzykrotnie. Na to wszystko nakłada się niepewna sytuacja związana z energią i ciepłem. Być może ceny samego surowca będą się stabilizować i koszty mogłyby zacząć spadać, ale należy pamiętać, że zakłady produkujące materiały budowlane muszą być oświetlane i ogrzewane, a maszyny potrzebują zasilania. Dopóki więc sytuacja na rynku energii nie zostanie ustabilizowana będziemy musieli, nie tylko jako branża deweloperska, mierzyć się z niepewnością poziomów cen kluczowych towarów potrzebnych do budowy.

>>> Transformacja energetyczna polskiej gospodarki potrwa co najmniej 20 lat

>>> Zagrożenia w budownictwie – budynki wysokie mieszkalne

>>> 800 mld zł na realizację blisko 1000 największych inwestycji w Polsce