Projektanci muszą mieć świadomość, z jakiego rodzaju granicami mają do czynienia na mapach do celów projektowych, i pamiętać o tym, że granice ujawnione w ewidencji gruntów są granicami dużego ryzyka.
Pożary i wojny dewastujące miasta były najważniejszymi czynnikami wpływającymi na doskonalenie przepisów budowlanych. Bezpieczeństwo ogniowe determinujące ograniczenia budowlane było priorytetem od początków kształtowania się Prawa budowlanego [3]. Nie inaczej jest i dzisiaj w obecnie obowiązującym Prawie budowlanym i przepisie wykonawczym do niego [1], co wyrażone jest przez określenie – wynikające z wiedzy i doświadczeń – zbioru niezbędnych odległości pomiędzy projektowanymi a także projektowanymi i istniejącymi budynkami.
Do napisania tego tekstu zainspirował mnie list otwarty inwestorów i właścicieli nieruchomości do wszystkich geodetów w Polsce opublikowany w Biuletynie Informacyjnym Geodezyjnej Izby Gospodarczej (GIG) [4] i przedrukowany z komentarzem w magazynie „Geodeta” [5].
Wspomniany list zaowocował apelem prezesa GIG Bogdana Grzechnika do Głównego Geodety kraju, a także do pracowników administracji i wykonawców, a propozycje zawarte w apelu mają szanse szerszego dotarcia do środowiska dzięki magazynowi „Geodeta”. Zgadzając się z przedstawionymi propozycjami, spróbuję rozwiązać jeden zasygnalizowany w części B listu problem (oznaczony jako II w „Geodecie”). Ma on związek z granicami (prawnymi) i odległościami od nich do istniejących i projektowanych budynków. Opisany jest w tej części przypadek ustalenia granicy podczas rozgraniczenia, zmniejszający jej odległość od budynku z 4,00 m na 3,70 m. Ponadto we wspomnianej części B pada propozycja, aby w przepisach budowlanych obowiązywał zapis dotyczący przebiegu granic od projektowanych budynków w zakresie 4 m ± 0,5 m (tzn. od 3,5 m do 4,5 m).
Odległość budynku od granicy działki
W rozporządzeniu [1] w rozdziale 7 zatytułowanym „Usytuowanie budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe” w § 271 ust. 1 jest zamieszczona tabela z podanymi minimalnymi odległościami pomiędzy budynkami w zależności od klasy odporności ogniowej tych projektowanych budynków.
W moich rozważaniach wezmę pod uwagę odległość 8 m, a wnioski końcowe będą się odnosić do pozostałych. Kiedy budynki są projektowane po dwóch stronach granicy (prawnej), to niby prosta zależność komplikuje się z oczywistego dla geodetów powodu zupełnie nieuwzględnionego przez ustawodawcę w rozporządzeniu [1], co jest przedstawione na rysunku.
Chodzi o to, że fizycznie utrwalona granicznikami granica nie jest bezbłędna. Każda granica zawiera się w pasie zdeterminowanym podwójnym odchyleniem liniowym dl dla punktów granicznych zastabilizowanych (osadzono betonowe znaki). Z kolei wyliczenie odchylenia dl opiera się na maksymalnych błędach średnich m (odchyleniach standardowych s) wynoszących maks. 0,10 m dla pomiaru poszczególnych punktów granicznych o prawdopodobieństwie P = 0,683.
Zgodnie z rozporządzeniem [2] geodeci są zobligowani do:
– Zaprojektowania pomiarowej osnowy sytuacyjnej (POS) tak, aby błąd średni najsłabszego punktu mPOS≤ 0,10 m (dotychczas dopuszczano mPOS≤ 0,20 m).
– Zapewnienia dokładności pomiaru punktów i znaków granicznych z punktów POS uznanych z kolei za bezbłędne (po wyrównaniu metodą najmniejszych kwadratów), z dokładnością mP≤ 0,10 m, co oznacza, że geodeci mierzący dany znak (punkt) graniczny z zaprojektowanych przez siebie POS mogą uzyskać dopuszczalną różnicę dl≤ 0,15 m pomiędzy swoim pomiarem a danymi uzyskanymi z Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego (PZGiK).
Wyobraźmy sobie, że granica 1-12-11 (rys.) została w swoim czasie zaprojektowana, wyniesiona, zastabilizowana, pomierzona i przyjęta do PZGiK w wyniku podziału zgodnie z wymogami rozporządzenia [2], a następnie:
– załóżmy, że po pewnym czasie geodeta X, wykonując zlecony pomiar, sprawdził zastabilizowany punkt graniczny 11 z POS rozwiniętej przez siebie i stwierdził po obliczeniach dopuszczalne odchylenie dl = 0,15 m między punktem 11 a punktem mogącym przyjąć pozycję 11X, zgodnie z [2] – § 67 ust. 6 pkt 1;
– załóżmy też, że wykonując inne zlecenie, geodeta Y również sprawdził punkt 11 i okazało się, że też uzyskał maks. dl = 0,15 m, ale do punktu w pozycji 11Y.
Analizując obydwa przypadki przedstawione na rysunku, można wyciągnąć następujący wniosek:
Granice prawne utrwalone znakami naturalnymi lub punktami granicznymi (betonowymi granicznikami z podcentrami w postaci butelek, rurek drenarskich itp.) zawierają się w pasie 0,30 m będącym sumą podwójnego odchylenia liniowego dl = 0,15 m (na prawo i lewo od każdego z tych punktów) o poziomie prawdopodobieństwa P = 0,683. Maksymalną wielkość odchylenia determinują dopuszczalne błędy średnie m (odchylenie standardowe s) pomiarów znaków i punktów granicznych, pod warunkiem takiego rozwinięcia POS i obliczenia jej metodą najmniejszych kwadratów, że mPOS ≤ 0,10 m.
Wniosek ten powinien być podstawą do wprowadzenia uzupełnień przy najbliższej nowelizacji rozporządzenia [1]. Możliwe są dwa warianty:
1. Jeżeli odległość 8,00 m między budynkami zapewniająca bezpieczeństwo ogniowe jest nie do wzruszenia, to chcąc mieć pewność zachowania odległości 4,00 m do granicy, budynki przy tychże granicach należy projektować w odległości 4,15 m (od fizycznie utrwalonych granic prawnych). Tak więc odległości między budynkami przedzielonymi granicą, z otworami drzwiowymi i okiennymi, powinny wynosić 8,30 m. Natomiast odległości pomiędzy budynkami wewnątrz działki mogą pozostać na poziomie 8,00 m.
2. Jeżeli jednak odległość 8,00 m zostanie utrzymana, to w przypadkach budynków za prawidłowe należy uznać też odległości 3,85 m od tychże granic prawnych. Tak więc należy się liczyć, że odległości między budynkami przy granicy (lub granicach) mogą też wynieść 7,70 m. Ponadto sytuacja przedstawiona w tym wariancie powinna być uwzględniona w postanowieniach sądowych na korzyść stron, jeśli odległości budynków od granic są ≥3,85 m.
Usytuowanie budynku
Zapisy odległości
Zapisy odległości do tzw. metra we wspomnianej tabeli [1] – § 271 ust. 1 – są nieprofesjonalne i niemerytoryczne, bo nie uwzględniają matematycznych reguł zaokrąglania liczb i pojęcia cyfr znaczących. Propozycja dopuszczenia przebiegu granic z dokładnością 4 m ± 0,5 m zaproponowana w [4] – B, lub w [5] – II, z matematycznego punktu widzenia jest poprawna. I może to być wykorzystywane przez prawników w procesach. W świetle takiej możliwości odległość 7,00 między budynkami przy granicy może być uznana za prawidłową, ale z punktu bezpieczeństwa ogniowego chyba nie może być do przyjęcia.
Chcąc uniknąć zasygnalizowanego problemu, należy w tabeli rozporządzenia [1] § 271 ust. 1 skorygować wszystkie zwymiarowania do centymetra, czyli trzeba dodać dwa miejsca po przecinku. Nie wgłębiając się w teorię, należy przyjąć do wiadomości, że:
– zapis 4 m to jedna cyfra znacząca oznaczająca wymiar od 3,5 m do 4,5 m (± ˝ jednostki ostatniej cyfry znaczącej, tzn. 1 m);
– zapis 4,0 m to dwie cyfry znaczące oznaczające wymiar od 3,95 m do 4,05 m (± ˝ jednostki ostatniej cyfry znaczącej, tzn. 0,1 m);
– zapis 4,00 m to trzy cyfry znaczące oznaczające wymiar od 3,995 m do 4,005 m (± ˝ jednostki ostatniej cyfry znaczącej, tzn. 0,01 m).
W praktyce terenowej odległości do (i między) punktów granicznych należy mierzyć do milimetra i zaokrąglać do centymetra, a do takiej dokładności powinny obligować zapisy w rozporządzeniach, ustawach, normach, podając zwymiarowania w metrach do dwóch miejsc po przecinku.
Granice
Rozporządzenie [1] operuje tylko jednym pojęciem „granica”, co jest niebezpiecznym uproszczeniem.
Według [6] w polskim systemie ewidencji gruntów i budynków funkcjonują dwa rodzaje granic:
1) granice działek ujawnione uprzednio w ewidencji gruntów (wg innych autorów granice według stanu faktycznego lub granice ewidencyjne);
2) granice ustalone według stanu prawnego nieruchomości, czyli granice prawne.
Powyższe zapisy mogą wprowadzać pewne zamieszanie we właściwej percepcji rodzajów granic. Dodam więc jeszcze za [6]: Wszystkie granice prawne są jednocześnie ewidencyjnymi, ale nie wszystkie granice ewidencyjne są prawnymi.
Granice działek ujawnione uprzednio w ewidencji gruntów powstały na mocy dekretu o ewidencji gruntów i budynków z 2 lutego 1955 r., który obowiązywał do 1989 r. Granice mierzono według stanu faktycznego istniejącego na gruncie w momencie pomiaru. Stosowano też technologię fotogrametryczną, która nie najlepiej się sprawdzała w terenach zabudowanych. Granice te obarczone są dużym stopniem ryzyka. Wszczęta przez jedną ze stron procedura rozgraniczeniowa może w końcowym rezultacie zakończyć się ustaleniem granicy sporo odbiegającym od dotychczas funkcjonującej granicy.
Granice ustalone według stanu prawnego nieruchomości (granice prawne) to sytuacyjnie jednoznacznie określone granice, ustalone w toku postępowania geodezyjno-administracyjnego albo sądowego, zakończonego ostateczną decyzją administracyjną lub prawomocnym orzeczeniem sądowym wydanym w ramach przeprowadzenia:
– rozgraniczenia nieruchomości,
– podziału nieruchomości,
– scalenia i podziału nieruchomości,
– scalenia i (lub) wymiany gruntów,
– wywłaszczenia gruntów,
– innego rodzaju prac geodezyjnych zakończonych ostatecznymi decyzjami administracyjnymi lub prawomocnymi orzeczeniami sądowymi,
– postępowania związanego z założeniem, modernizacją lub aktualizacją operatu ewidencji gruntów, poprzedzonych protokolarnym ustaleniem granic nieruchomości.
Projektanci muszą mieć świadomość, z jakiego rodzaju granicami mają do czynienia na mapach do celów projektowych (MDCP) i tego, że granice ujawnione w ewidencji gruntów (1) są granicami dużego ryzyka, co znam z autopsji.
Pewność umożliwi tylko i wyłącznie procedura rozgraniczenia nieruchomości, która zapewni status granicy prawnej.
Zasadą jest [6], że granice ustalone według stanu prawnego nieruchomości są określane tylko jeden raz.
Projektanci (lub inwestorzy) zlecający opracowania map do celów projektowych powinni w warunkach technicznych wykonania takich opracowań zażyczyć sobie informacji o statusie punktów granicznych okalających działkę(i), na której projektować będą dane zamierzenie inwestycyjne. W Powiatowym Ośrodku Dokumentacji w Rzeszowie każdy punkt graniczny posiada bogatą metrykę, z której można dowiedzieć wszystkiego się o danym punkcie. Z perspektywy widzenia projektanta najważniejsza jest informacja o „Źródle danych o położeniu” danego punktu granicznego. Jeżeli np. mamy do czynienia z zapisem „Zatwierdzony projekt podziału nieruchomości”, to oznacza, że granica jest granicą prawną, powstałą po podziale nieruchomości.
st. wykładowca Jerzy Gajdek
Katedra Geodezji im. Kaspra Weigla
Politechnika Rzeszowska
Bibliografia
1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690).
2. Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 9 listopada 2011 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Dz.U. Nr 263, poz. 1572).
3. Cz. Krawczak, Prawo budowlane na ziemiach polskich od połowy XVIII wieku do 1939 roku, UAM w Poznaniu, Prace Wydziału Prawa nr 69, Poznań 1975.
4. Geodezyjna Izba Gospodarcza Biuletyn Informacyjny nr 8, Warszawa 2012 (www.gig.org.pl ), zał. nr 5.
5. Zdjąć klapki z oczu, opracowanie redakcji na podstawie materiałów GIG, „Geodeta” nr 2/20013.
6. M. Kowalczyk, Geodezja katastralna, wydanie I, Wydawnictwo Gall, Katowice 2009.
7. J. Gajdek, Szczegóły pod specjalnym nadzorem, „Nowa geodezja w praktyce” nr 4, styczeń-luty 2013, www.glob.axem.pl (w wykazie publikacji J. Gajdka poz. 52).