Rezygnacja przez inwestora z realizacji części zamierzenia budowlanego

Pozwolenie na budowę obejmuje budowę trzech różnych obiektów (budynek mieszkalny, gospodarczy i garaż). Inwestor uzyskał decyzje na użytkowanie dwóch spośród tych obiektów i zamierza zrezygnować z budowy ostatniego (garaż).

Czy w takim przypadku zastosowanie ma art. 36 ust. 5 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, zatem inwestor powinien uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę czy też inwestor może poczekać 2 lata nie realizując obiektu – do wygaśnięcia pozwolenia na budowę? Jaka będzie konsekwencja wygaśnięcia pozwolenia na budowę? Czy organ winien uchylić wcześniej wydaną decyzję pozwolenia na użytkowanie (dot. budynku mieszkalnego i gospodarczego)?

Odpowiedź

Rezygnacja przez inwestora z realizacji niektórych obiektów tworzących zamierzenie budowlane (objętych jednym pozwoleniem na budowę) nie stanowi istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego, jeżeli pozostałe obiekty wchodzące w skład tego zamierzenia mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem.

Uzasadnienie

Pozwolenie na budowę jest decyzją uprawniającą. Istota uprawnienia polega na tym, że adresat decyzji może z niego korzystać, nie jest jednak do tego zobowiązany. Zaniechanie realizacji uprawnienia nie może być uważane za naruszenie warunków udzielonego pozwolenia.

Ponieważ jednak zasady powyższe na gruncie Prawa budowlanego mogłyby zostać wykorzystane do obejścia przepisów prawa, prawodawca ograniczył w pewnym zakresie powyższą swobodę korzystania z uprawnienia. Uczynił to w następujący sposób:

1) poprzez wymóg, aby pozwolenie na budowę dotyczyło co do zasady całego zamierzenia budowlanego, ewentualnie tych obiektów wchodzących w jego skład, które są ze sobą funkcjonalnie powiązane i nie mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczaniem (art. 33 ustawy Prawo budowlane);

poprzez uzależnienie dopuszczenia do użytkowania obiektu od realizacji „wszystkich robót budowlanych związanych z obiektem”, w szczególności wykonania instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (art. 57 ust. 1 w zw. z art. 59 ust. 3 i 4). Zacytowane przepisy rozpatrywać należy łącznie.

Niezwykle istotna jest tutaj okoliczność, że w przepisach regulujących dopuszczenie obiektów do użytkowania (art. 57 i 59) prawodawca nie posłużył się pojęciem „zamierzenie budowlane”, lecz „obiekt budowlany”. W świetle tych przepisów dopuszczenie do użytkowania dotyczy obiektu budowlanego (wraz ze związanymi z nim instalacjami i urządzeniami technicznymi), a nie zamierzenia budowlanego jako całości; możliwe jest więc – jak się wydaje – dopuszczenie do użytkowania tylko jednego z obiektów stanowiącego część zamierzenia budowlanego. W takim przypadku, biorąc pod uwagę funkcjonalny związek tego obiektu z innymi obiektami wchodzącymi w skład zamierzenia budowlanego (i stanowiącymi element zagospodarowania działki lub terenu), organ może skorzystać z kompetencji danych mu w art. 59 ust. 2 lub 3 Prawa budowlanego, tj. albo określić warunki użytkowania tego obiektu, albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania (w oznaczonym terminie) „określonych robót budowlanych”, albo w wydanym pozwoleniu na użytkowanie określić termin wykonania „robót budowlanych związanych z obiektem”. Tylko w takim przypadku – nierozerwalnego związku funkcjonalnego pomiędzy obiektami tworzącymi zamierzenie budowlane – odstąpienie od realizacji tych obiektów przez inwestora wymagać będzie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę (uchylenia tej decyzji w części). Niedopełnienie warunków (obowiązków) określonych w pozwoleniu na użytkowanie na podstawie art. 59 ust. 2 lub 3 stanowić może bowiem ewentualnie podstawę do wzruszenia pozwolenia na użytkowanie na podstawie art. 162 k.p.a.

Natomiast jeżeli każdy z obiektów tworzących zamierzenie budowlane może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem, brak jest podstaw do ograniczania możliwości ich użytkowania. W tej sytuacji brak jest również podstaw do jakiejkolwiek ingerencji w istotę uprawnienia udzielonego inwestorowi w pozwoleniu na budowę, poprzez nakładanie jakichkolwiek sankcji na inwestora, który zrezygnował z realizacji części zamierzenia budowlanego. W tej części pozwolenie na budowę może wygasnąć na podstawie art. 37 ust. 1 ustawy, na skutek przerwania robót budowlanych na okres dłuższy niż 2 lata. Inwestor może również złożyć wniosek o uchylenie pozwolenia na budowę w części, na podstawie art. 155 k.p.a. (uchylenie i zmiana decyzji tworzącej prawa dla strony).

Rezygnacja z realizacji części zamierzenia budowlanego nie może być jednak kwalifikowania jako istotne odstąpienie od projektu budowlanego, gdyż zastosowanie sankcji związanych z istotnym odstąpieniem (uchylenie w całości decyzji o pozwoleniu na budowę i ponowne zatwierdzenie projektu budowlanego) byłoby w tej sytuacji nieracjonalne. Dla uniknięcia związanych z tym zagrożeń w zupełności wystarczają mechanizmy przewidziane w art. 59 ustawy Prawo budowlane.

Magdalena Laskowska
Serwis Budowlany