Kłopoty z obliczaniem powierzchni użytkowej w budynkach sygnalizują spółdzielnie mieszkaniowe, developerzy, rzeczoznawcy budowlani i majątkowi. Rozwijamy zatem temat poruszony już w „IB” nr 7-8/2006.
Wyjaśnienia wymaga zasadność zastosowania w aktach prawnych, np. dotyczących gospodarki mieszkaniowej, tzw. zasady redukcji powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości poniżej 2,20 m oraz nieuwzględnienia w nich potrzeby wykazania powierzchni pomieszczeń o wysokości większej niż przyjęte dla danej kondygnacji, stosownie do przeznaczenia, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi obowiązującymi w czasie ich budowy. W szczególności chodzi o wyjaśnienie, czy zasadę redukcji wielkości powierzchni o ograniczonej wysokości należy stosować również przy obmiarach powierzchni pomieszczeń technicznych i gospodarczych w budynkach powstałych w różnym czasie, a ich wysokość określały przepisy Prawa budowlanego wielokrotnie zmieniane w okresie kilkudziesięciu lat.
Na przedstawione pytania nie można dać krótkiej odpowiedzi, ponieważ istnieje w tym zakresie zbyt wiele aktów normatywnych i wiele niespójności w przepisach prawnych i w normach dotyczących obliczania powierzchni, które wymagają ich przedstawienia porównawczego, wyjaśnienia i skomentowania uwzględniającego nie tylko sens merytoryczny wieloznacznych sformułowań, ale również pragmatyki legislacyjnej.
Normowe zasady obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach
W okresie od 1 stycznia 1971 r. zostały ustanowione kolejno dwie normy, zawierające ustalenia w sprawie zasad obmiaru i obliczania powierzchni w budynkach:
1) PN-70/B-02365 „Powierzchnie budynków. Podział, określenia i zasady obmiaru”,
2) PN-ISO 9836: 1997 „Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”.
Obydwie normy są obecnie nieobligatoryjne, ale obydwie mogą być w uzasadnionych przypadkach zastosowane, stosownie do celu, jakiemu mają służyć wyniki obliczeń. Ze sprawą przedstawioną przez Czytelnika wiążą się ustalone w tych normach ogólne zasady obmiaru oraz zasady obliczania powierzchni całkowitej (Pc) i powierzchni użytkowej (Pu), które zostały przedstawione niżej w formie zestawień porównawczych (tablice 1–4).
Tab. 1. Zestawienie porównawcze zasad obmiaru pomieszczeń dla obliczenia powierzchni w budynkach wg Polskich Norm
table.inside
{ width: 400;
font-size: 8pt;
border-collapse: collapse;
}th.inside
{text-align: center;
background-color: #c6d8e4;
padding-left: 4;
font-weight: bold;
padding-right: 4;
padding-top: 6;
padding-bottom: 6;
font-size: 8pt;
border-width: 1px;
border-style: solid;
border-color: #1d6492;
vertical-align: middle;
}
td.inside
{text-align: center;
padding-left: 4;
padding-right: 4;
padding-top: 6;
padding-bottom: 6;
font-size: 8pt;
border-width: 1px;
border-style: solid;
border-color: #1d6492;
vertical-align: middle;
}
Przedmiot i sposób obmiaru Wg PN-70/B-02365 Wg PN-ISO 9836: 1997
Obmiar pomieszczenia wykonuje się na poziomie
1,00 m nad podłogą
1,00 m nad podłogą
Obmiar pomieszczenia wykonuje się w świetle przegród (ścian) ograniczających
W stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin 1)
W stanie całkowicie wykończonym 2)
1) Zgodnie z normą PN-70/B-02365 zasada dokonywania obmiaru w świetle stanu surowego obowiązywała również w odniesieniu do budynku istniejącego w stanie wykończonym. W tym celu, przy obmiarze z natury pomieszczeń i budynków w stanie wykończonym, norma wymagała uwzględnienia nominalnej grubości tynku wewnętrznego – 2 cm i tynku zewnętrznego – 3 cm, okładziny ścian wewnętrznych (glazura lub gres) – 3 cm, natomiast okładzin zewnętrznych – 5 cm.
2) Zgodnie z normą PN-ISO 9836: 1997 wszelkie obliczenia powierzchni należy wykonywać w świetle wykończonych ścian, przy czym norma nie wskazuje nominalnej grubości tynków i okładzin, co oznacza, że w obliczeniach wykonywanych przed wykonaniem budynku do wymiarów przedstawionych w projekcie budowlanym w stanie surowym należy dodawać grubości tynków i okładzin wg odnośnych norm lub specyfikacji technicznej, natomiast w budynku istniejącym w stanie wykończonym obmiar należy wykonywać zgodnie ze stanem faktycznym.
Przedstawione w tablicy 1 porównanie podstawowych zasad obmiaru dla obliczenia powierzchni w budynkach uwidocznia istotne różnice odnośnych ustaleń w normach PN-70/B-02365 i PN-ISO 9836: 1997, które powodują, że wyniki takich obliczeń dokonanych na ich podstawie są nieporównywalne.
{mospagebreak}
Zestawienie porównawcze, przedstawione w tablicy 2, wskazuje, że do Pc obydwie normy zaliczają powierzchnie wszystkich kondygnacji, zawierające pomieszczenia i przestrzenie o różnym przeznaczeniu, a nie tylko zaliczane do powierzchni użytkowej (Pu). Równocześnie zestawienie uwidocznia istotne różnice w ustaleniach obydwu norm dotyczących obmiaru i obliczania powierzchni całkowitej (Pc) różnej od wysokości charakterystycznej dla danej kondygnacji, np. dla kondygnacji powtarzalnej.
Tab. 2. Normowe definicje powierzchni całkowitej (Pc)
table.inside
{ width: 425;
font-size: 8pt;
border-collapse: collapse;
}th.inside
{text-align: center;
background-color: #c6d8e4;
padding-left: 4;
font-weight: bold;
padding-right: 4;
padding-top: 6;
padding-bottom: 6;
font-size: 8pt;
border-width: 1px;
border-style: solid;
border-color: #1d6492;
vertical-align: middle;
}
td.inside
{text-align: center;
padding-left: 4;
padding-right: 4;
padding-top: 6;
padding-bottom: 6;
font-size: 8pt;
border-width: 1px;
border-style: solid;
border-color: #1d6492;
vertical-align: middle;
}
Wg PN-70/B-02365 Wg PN-ISO 9836: 1997
Pkt Pojęcie i obliczanie Pc Pkt Pojęcie i obliczanie Pc
3.2.
Powierzchnia całkowita jest powierzchnią wszystkich kondygnacji budynku nad- i podziemnych oraz przyziemnej, mierzona po obrysie zewnętrznym ścian.
5.1.3.1.
Powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacja mogą być traktowane kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.
Rozróżnia się powierzchnie: a) kondygnacji, które są zamknięte i przekryte ze wszystkich stron, b) kondygnacji, które nie są zamknięte ze wszystkich stron do ich pełnej wysokości i które są przekryte, na przykład loggie, c) kondygnacji, które są ograniczone elementami budowlanymi (np. balustradami, osłonami zabezpieczającymi, poręczami), lecz nie są przekryte, na przykład balkony.
Do powierzchni całkowitej zalicza się również powierzchnię loggii, galerii i ramp.
5.1.3.2.
Powierzchnia całkowita każdej kondygnacji mierzona jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad. Wnęki i występy dla celów konstrukcyjnych nie są wliczane, jeżeli nie zmieniają powierzchni netto kondygnacji (czyli bez zamykających elementów zewnętrznych, np. ścian – dop. W.K.). Kondygnacje przekryte, które nie są zamknięte lub są tylko częściowo zamknięte i nie mają elementów zamykających (np. loggie – dop. W.K.) są obliczane z obrysu pokrycia na rzucie pionowym.
Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle ≥ 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości ≥ 1,40 ≤ 2,20 m – w 50%, a o wysokości < 1,40 m pomija się całkowicie.
5.1.3.3.
Powierzchnia całkowita kondygnacji jest obliczana oddzielnie dla każdej kondygnacji. Powierzchnie w obrębie kondygnacji o zróżnicowanej wysokości (np. duże hole, audytoria) są także obliczane oddzielnie.
Trzeba więc zwrócić uwagę, że norma PN-70/B-02365 ustalała tzw. zasadę redukcji powierzchni zaliczanych do Pc wysokości mniejszej niż 2,20 m i odnosi ją do wszystkich kondygnacji budynku, a więc także do piwnic i poddaszy użytkowych, w których mogą znajdować się m.in. pomieszczenia techniczne i gospodarcze mające wysokość niższą niż 2,20 m, ale zgodną z przepisami techniczno-budowlanymi, wynikającymi z Prawa budowlanego. Norma ta nie wymagała natomiast w ogóle uwzględnienia stanu faktycznego i potrzeby wyodrębnienia powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości większej od wysokości kondygnacji powtarzalnej, co sprawia, że obliczenie Pc wykonane na jej podstawie nie może stanowić podstawy do oceny wartości użytkowej oraz wyceny jednostkowego kosztu budowy i eksploatacji.
Norma PN-ISO 9836: 1997 nie przewiduje zasady redukcji powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości mniejszej od wysokości właściwej dla danej kondygnacji, np. kondygnacji powtarzalnej, natomiast wprowadza logiczną zasadę oddzielnego wykazywania powierzchni o wysokości mniejszej lub większej od charakterystycznej dla danej kondygnacji. Zastosowanie tej zasady nie wymaga redukcji powierzchni pomieszczeń o wysokości niższej niż 2,20 m, jaką mogą mieć niektóre pomieszczenia techniczne i gospodarcze, zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi.
Norma PN-70/B-02365 nie wskazuje, że przy obliczaniu Pu należy stosować tzw. zasadę redukcji części powierzchni o wysokości poniżej 2,20 m, np. występujących w przypadku pomieszczeń ze skośnym sufitem. Jednakże w praktyce stosowano powszechnie tę zasadę przez analogię do jej ustalenia w pkt 3.2 tej normy dotyczącego obliczania Pc. (…)
mgr inż. architekt
WŁADYSŁAW KORZENIEWSKI
Zamów
prenumeratę
Więcej – czytaj w „Inżynierze budownictwa”, listopad 2006.
