Niekiedy dość tanio można kupić działkę z budową, która nie jest kontynuowana już od lat. Wyjaśniamy co zrobić, gdy pozwolenie na budowę wygasło.
Przeglądając ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości, czasem można zobaczyć działki z rozpoczętą budową. Niekiedy mówimy o budowach, na których nic nie działo się już od lat. Jeżeli rozpoczęty budynek oparł się dobrze próbie czasu, to nabywca może zrobić całkiem dobry interes tanio kupując rozpoczętą inwestycję. Rodzi się jednak pytanie, jak należy rozwiązać kwestie formalne w przypadku budowy, dla której pozwolenie wygasło z uwagi na nieaktywność inwestora. To temat ciekawy nie tylko dla osób szukających taniego sposobu na budowę własnego domu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przedstawiają informacje, które powinna znać każda osoba planującą zakup starszej budowy.
Wygaśnięcie pozwolenia na budowę to nie rzadkość
Tytułem wstępu warto przypomnieć, jakie przesłanki do wygaśnięcia pozwolenia budowlanego przewiduje prawo budowlane. Artykuł 37 ustęp 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418) wskazuje, że „decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata”. Jeżeli miała miejsce jedna z sytuacji wymienionych przez art. 37 ust. 1 prawa budowlanego, to rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 37 ust. 2).
Osoby kupujące działki z budową rozpoczętą przed laty, muszą się liczyć z faktem, że doszło do wygaśnięcia pozwolenia budowlanego. Warto zwrócić uwagę, że trzyletni termin nieaktywności inwestora jako przyczyna wygaśnięcia pozwolenia budowlanego obowiązuje od 23 sierpnia 2008 roku. Termin trzyletni zamiast dwuletniego ma zastosowanie do spraw wszczętych w przedmiocie wygaśnięcia pozwolenia na budowę i niezakończonych decyzją ostateczną do 23 sierpnia 2008 r.
>>> Nieprzekraczalna linia zabudowy – jak ją rozumieć?
>>> Wznowienie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę
>>> Wydłużenie trzyletniego terminu wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę
Fot. stock.adobe.com/tobisto
Działka z niedokończoną budową – należy przeprowadzić inwentaryzację wykonanych prac
W kontekście analizowanej kwestii, ważna wydaje się również nieco późniejsza nowelizacja prawa budowlanego. Mianowicie, od 20 lutego 2015 roku, rozpoczęcie albo wznowienie budowy w przypadku braku ważnego pozwolenia na budowę (z powodu upływu trzyletniego terminu/uchylenia pozwolenia na budowę/stwierdzenia nieważności pozwolenia) jest możliwe wyłącznie na podstawie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę.
Organ nadzoru budowlanego (zamiast organu architektoniczno-budowlanego) powinien być właściwy do naprawienia sytuacji tylko jeśli inwestor prowadził prace budowlane pomimo utraty dotychczasowego pozwolenia na budowę. W opisywanej sytuacji zdaniem niektórych komentatorów zastosowanie będzie miał art. 50 ust. 1 pkt 1 prawa budowlanego, choć zdarzają się też inne stanowiska (zobacz: D. Sypniewski [w:] R. Godlewski, M. Goss, J. Góralski, W. Ł. Gunia, D. Sypniewski, Prawo budowlane. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2025, art. 37).
Innymi słowy, inwestor nabywający starą, przerwaną budowę z wygasłym pozwoleniem, powinien wystąpić do organu architektoniczno-budowlanego o nowe pozwolenie. Taka zasada dotyczy też sytuacji, w której właściciel działki się nie zmienił, lecz doszło do „przeterminowania” pozwolenia, a ten sam inwestor po latach zamierza wznowić prace. Podstawą do wydania nowej decyzji o pozwoleniu na budowę będzie inwentaryzacja wykonanych robót oraz projekt budowlany (zobacz: A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2024, art. 37).
>>> Nazwa zamierzenia budowlanego – uwagi praktyczne
>>> Inwestor się pospieszył – pozwolenie będzie nieważne?
>>> Stwierdzenie nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę
Działka z niedokończoną budową – najpierw trzeba zakończyć kwestię starego pozwolenia
Nabywca starszej budowy musi jednak pamiętać, że urzędnicy prawdopodobnie będą od niego wymagali zakończenia tematu wygasłego pozwolenia na budowę. Mianowicie, trzeba będzie złożyć do organu architektoniczno-budowlanego (zwykle starosty) wniosek o wygaszenie pozwolenia na budowę, a także dostarczyć dowody potwierdzające, że faktycznie doszło do przerwania prac budowlanych. Przykładem dowodu może być dziennik budowy lub zeznanie kierownika budowy, a nawet sąsiada. Organ po zbadaniu sytuacji wydaje decyzję wygaszającą stare pozwolenie budowlane.
Rozpoczęcie załatwiania formalności związanych z nowym pozwoleniem na budowę jest możliwe dopiero wtedy, gdy decyzja wygaszająca poprzednie pozwolenie stanie się ostateczna. Osoba zamierzająca „reaktywować” starą budowę powinna też pamiętać o tym, że po latach od rozpoczęcia prac budowlanych, zmianie mogły ulec warunki techniczne dla budynków, a to wpłynie na kształt wymaganego projektu budowlanego.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
