Sztuka remontu balkonów i tarasów

Problematyka awarii oraz przecieków z balkonów i tarasów dotyczy zarówno budynków starych jak i nowych. Usterki mogą dotyczyć warstw konstrukcyjnych (odpadające płytki, korozja obróbek blacharskich, itp.), a także objawiać się przenikaniem wody do pomieszczeń przynależnych i/lub znajdujących się pod tarasem czy balkonem. Niestety zdarza się, że nawet po wykonaniu remontu nie wszystkie problemy znikają lub zastosowane rozwiązanie jest nietrwałe. Najczęściej jest to skutek braku kompleksowego podejścia do zagadnienia remontu i bagatelizowanie zasad konstruowania balkonów i tarasów. Jak zatem należy robić to prawidłowo?

Sztuka profesjonalnego podejścia do remontów powinna być realizowana w dwóch etapach:
 

1. Prawidłowej profesjonalnej diagnostyki, zawierającej dokładną analizę występującego problemu oraz wyciągniętych na tej podstawie odpowiednich wniosków, opracowania stosowanych technologii i zaleceń naprawczych na sprawdzonych rozwiązaniach systemowych.
2. Profesjonalnego wykonawstwa pod nadzorem wykwalifikowanych osób.

Przedstawiony schemat wydaje się oczywisty z punktu widzenia rozwiązywania takich problemów, jednak bardzo często inwestorzy uciekają się do zaangażowania jedynie wykonawcy z pominięciem etapu diagnostyki, projektu i nadzoru wykonawczego. Niestety często skutkiem tego jest  konieczność ponownego remontu po 3-5 latach.

Zdjęcie 1. Skutki awarii na balkonie – odspojone płytki, destrukcja warstwy dociskowej i porażenie biologiczne
 

Diagnostyka powinna zostać przeprowadzona w oparciu o maksymalną ilość właściwych  informacji dotyczących aktualnego stanu technicznego. Co więcej, winna również być wsparta wiedzą  historyczną związaną z użytkowaniem i wcześniej przeprowadzonymi remontami danego tarasu i balkonu, jeśli takowe miały miejsce. W przypadku pojedynczych balkonów przeprowadzenie analizy nie jest szczególnie czasochłonne, jednak co zrobić, kiedy sprawdzenia wymaga budynek wielorodzinny z ponad 200 oddzielnymi balkonami i tarasami?

Inspekcje za pomocą dronów
 

Wykorzystanie dronów w budownictwie od kilku lat nieustannie usprawnia i przyśpiesza procesy diagnostyczne i wywiadowcze. Dla porównania, sprawdzenie ponad 200 sztuk balkonów za pomocą drona można wykonać w jeden dzień, kiedy w przypadku umawiania wizyt z lokatorami, taki proces może zająć nawet dwa – trzy miesiące! Informacje, które możemy odczytać ze zdjęć i filmów z drona, to m.in. stan techniczny obróbek blacharskich (ogniska korozji) i balustrady, stateczność płytek czołowych, porażenie biologiczne, uszkodzenia powierzchni użytkowej, itd. Są bardzo często informacjami bezcennymi nie tylko ze względu na możliwość oszacowania skali problemów ale także są kopalnią wiedzy dla diagnosty. Podsumowaniem wykonanej inspekcji powinien być stosowny raport przygotowany przez specjalistę na podstawie szczegółowej analizy dokumentacji zdjęciowej i filmowej.

Jedną z pierwszych firm w Polsce oferujących taką usługę w formie kompleksowej jest Aeroinspect www.aeroinspect.pl. Oferuje wykonanie inspekcji budynków i konstrukcji za pomocą dronów oraz przygotowanie opinii technicznych przez certyfikowanego rzeczoznawcę budowlanego.

Zdjęcie 2. Uszkodzenia balkonu na 13 piętrze wykonane za pomocą drona Aeroinspect
 

Analiza zebranych danych
 

Po zebraniu informacji z uszkodzonego balkonu lub tarasu poprzez wizje lokalne, odkrywki lub analizę materiałów zdjęciowych, należy określić genezę zaistniałego problemu. Nie jest to jednak proste. Balkony i tarasy z racji swojej złożoności i mnogości detali są podatne na usterki, a skutki jednej awarii często przekładają się na inne. Mamy tu do czynienia z formą łańcucha przyczynowo – skutkowego. Na przykład, rozszczelnienie spoiny międzypłytkowej umożliwia wnikanie wody do warstwy kleju, co w skrócie powoduje odpadanie płytek, powstawanie białego nalotu na konstrukcji, korozji obróbek i w ekstremalnych przypadkach nawet przecieki do lokalu. Na tym etapie warto skorzystać z pomocy specjalisty i przygotować opinię lub ekspertyzę techniczną precyzyjnie określającą zachodzący mechanizm awarii. Bardzo często widoczne uszkodzenia lub skutki są dopiero wierzchołkiem góry lodowej i problem może być bardziej poważny niż pierwotnie zakładano.

We wstępnej diagnozie, pomocne może być bezpłatne opracowanie wydane przez Stowarzyszenie Wykonawców Hydroizolacji i Renowacji w Budownictwie, dotyczące diagnozowania problemów balkonów i tarasów na podstawie widocznych uszkodzeń >>> https://www.eksperciodizolacji.pl/broszura/

Zdjęcie 3 – Odkrywka na balkonie – przecieki do pomieszczenia były spowodowane brakiem zabezpieczenia dylatacji konstrukcyjnej, montaż papy poprzez przybicie gwoździem oraz brak wywinięcia na ścianę

Zalecenia naprawcze, wybranie technologii
 

Specjalistyczna wiedza na temat przyczyn pojawienia się awarii na balkonach i tarasach pozwala na opracowanie kompletnych zaleceń wykonawczych, pozwalających przywrócić konstrukcję do należytego stanu technicznego wraz z zaproponowaniem rozwiązań technicznych eliminujących ryzyko ponownej awarii. Czasami wymagana jest całkowita zmiana technologii wykonywania balkonu i tarasu. Najpopularniejszymi rozwiązaniami na rynku są:

• systemy standardowe – klejone z okładziną z płytek ceramicznych,
• systemy wentylowane z płytami na podstawkach systemowych,
• systemy powłokowe żywiczne,
• rozwiązania typu „kamienny dywan”.

Rysunek 1 – Przykładowy przekrój przez taras nad pomieszczeniem ogrzewanym w systemie wentylowanym
 

Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o wymienionych wyżej systemach, warto zapoznać się z niezależnym wydawnictwem  Stowarzyszenia Wykonawców Hydroizolacji i Renowacji w Budownictwie: Tarasy | Balkony, gdzie dokładnie opisane zostały wszystkie wymienione wyżej rozwiązania. Od rozróżnienia poszczególnych warstw konstrukcyjnych, po zalecenia i instrukcje wykonywania wraz z materiałami do każdego systemu. https://www.eksperciodizolacji.pl/ksiazka-tb

Zalecenia remontowe mogą być częścią opinii technicznej lub ekspertyzy, a także, w przypadku bardziej złożonych budynków, stanowić oddzielny projekt wykonawczy uwzględniający wszystkie występujące typy balkonów i tarasów na budynku. W przypadku większych inwestycji warto zlecić wykonanie kosztorysu inwestorskiego zawierającego przedmiar robót, kosztorys ślepy i kosztorys właściwych robót budowlanych.

Hydroizolacja tarasów i balkonów. Wykonawstwo
 

Prawidłowo przeprowadzone prace związane z diagnostyką i w konsekwencji opracowanie przemyślanego rozwiązania projektowo-wykonawczego, pozwala na właściwe przygotowanie zapytania ofertowego do wykonawców. Jest to bardzo istotna kwestia, ponieważ inwestor ma wtedy możliwość bezpośredniego porównania ofert wykonawczych. Co więcej, zapytanie ofertowe jest zbiorem szczegółowych informacji i wymagań, na które wykonawcy mogą się przygotować zarówno na etapie przygotowywania ofert, jak i w trakcie realizacji. Wykonawca posiadający taką wiedzę przed rozpoczęciem pracy, może przygotować proces renowacji w pełnej zgodzie ze sztuką wykonywania remontów.

Zdjęcie 4 – Montaż hydroizolacji typu KSK na tarasie

Realizacja wszelkich robót hydroizolacyjnych wymaga od wykonawcy znajomości technologii i właściwego doświadczenia niemal od wszystkich pracowników. Profesjonalne firmy wykonawcze nieustannie uczestniczą w szkoleniach doszkalających i aktualizujących wiedzę. Dodatkowym atutem jest członkostwo w Stowarzyszeniu Wykonawców Hydroizolacji i Renowacji w Budownictwie oraz posiadanie certyfikatów potwierdzających odbycie stosownych szkoleń, w szczególności z ćwiczeń praktycznych. Należy podkreślić, że program edukacyjny prowadzonych szkoleń w ramach Stowarzyszenia, zawiera bardzo wiele elementów i doświadczeń zaczerpniętych z realizacji prac stricte remontowych lub renowacyjnych.

Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej o terminach i tematach planowanych szkoleń z zakresu hydroizolacji i renowacji budynków i konstrukcji, odwiedź stronę Stowarzyszenia Wykonawców Hydroizolacji i Renowacji w Budownictwie lub polub profil Centrum Techniczno – Szkoleniowego Wolica na facebook’u.

Zdjęcie 5 – Montaż płyt na podstawkach w systemie wentylowanym

Ostatnim ogniwem dopełniającym sztukę remontu balkonów i tarasów jest nadzór inwestorski. Wykwalifikowany inspektor nadzoru nie tylko potwierdzi prawidłowy dobór materiałów i technologii do faktycznej sytuacji w czasie budowy, ale również oceni, przypilnuje i udokumentuje faktyczny poziom wykonania robót. Ważnym jest również fakt bieżącej pomocy i reakcji projektowo-doradczej na sytuacje i elementy, które były niemożliwe do przewidzenia na etapie projektowym.

Podsumowanie
 

Powtórzmy zatem jeszcze raz, co składa się na sztukę remontu balkonów i tarasów oraz prześledźmy prawidłowo zaplanowany proces:

1. Pojawienie się awarii balkonu lub tarasu.
2. Rozpoczęcie etapu diagnostyki.
3. Analiza zebranych danych.
4. Opracowanie zaleceń remontowych/naprawczych ze wskazaniem technologii naprawy.
5. Przygotowanie zapytania ofertowego, kosztorysu inwestorskiego i przedmiaru robót.
6. Nawiązanie współpracy z profesjonalnym, certyfikowanym wykonawcą robót hydroizolacyjnych i renowacyjnych.
7. Zapewnienie nadzoru inwestorskiego w czasie remontu.
8. Zakończenie robót remontowych, przywrócenie konstrukcji do należytego stanu technicznego.

Realizacja remontu według powyższego schematu daje nam największą gwarancję na szybkie wykonanie robót i eliminuje ryzyko wystąpienia niespodziewanych problemów i idących za nimi dodatkowych kosztów i trudności.

Sztuka remontu balkonów i tarasów jest zatem sumą mniejszych, poprawnie wykonanych działań składających się na kompletny proces. Wymaga kompleksowego podejścia do problematyki renowacji i zaangażowania kompetentnych specjalistów. Stosowanie powyższych zasad, daje nam w zamian pewność prawidłowo wykonanych prac i bezawaryjnego, wieloletniego użytkowania balkonu i tarasu.

Autorzy:

mgr inż. Robert Krawczyk – rzeczoznawca budowlany

inż. Paweł Kołakowski – specjalista ds. hydroizolacji