Używamy cookies i podobnych technologii m.in. w celach: świadczenia usług, reklamy, statystyk. Korzystanie z witryny bez zmiany ustawień Twojej przeglądarki oznacza, że będą one umieszczane w Twoim urządzeniu końcowym. Pamiętaj, że zawsze możesz zmienić te ustawienia. Szczegóły znajdziesz w Polityce Prywatności.

Umowa o kierowanie budową domu jednorodzinnego

10.06.2009

W „IB” nr 3/2008 ukazał się ciekawy artykuł autorstwa inż. Gilberta Okulicz-Kozaryna „Kierownik budowy – formalność czy odpowiedzialność?”, omawiający przykład niewłaściwego wykonywania, a  dokładniej mówiąc niewykonywania obowiązków przez kierownika budowy (KB) niewielkiego obiektu. 

 

Jak wiadomo, kierowanie budową małych obiektów – są to głównie domy jednorodzinne – w sposób opisany w tym artykule jest dość powszechne. Takie praktyki powinny być tępione przez nasz samorząd, co jednak nie jest proste. Często bowiem „ubezwłasnowolnieniem” kierownika budowy jest zainteresowany inwestor – jak w powołanym artykule – który z reguły:

1. Sądzi, że w ten sposób obniży sobie koszty budowy.
2. Jest przeświadczony, że funkcja kierownika budowy domu jednorodzinnego to taki pic, wymagany przez przepisy, a sprowadzający się do podpisywania przez KB odpowiednich oświadczeń i do wypełniania dziennika budowy pod dyktando inwestora przy kompletowaniu dokumentów dla urzędu po zakończeniu budowy. Do kierowania budową wystarcza zaś w rzeczywistości inwestor do spółki z brygadzistą ekipy murarzy-betoniarzy. Ewentualnie drugim rozwiązaniem jest zlecenie budowy domku wynajętej firmie budowlanej, której właściciel co prawda nie posiada odpowiednich uprawnień, ale na budowie domów zna się znacznie lepiej (zdaniem inwestora) od tych, którzy je posiadają – daje zaś inwestorowi „swojego” KB, z reguły figuranta przez siebie opłacanego.
3. Jest przekonany, że KB sugerujący mu sporządzenie projektów wykonawczych dla branż oraz badań geotechnicznych posadowienia budynku chce naciągnąć go na zbędne koszty i prawdopodobnie jest w zmowie z osobami wykonującymi te projekty i badania. Jako dowód, że opracowania te są całkowicie zbędne, podaje fakt, że urząd wydający pozwolenie na budowę ich nie wymaga, a także fakt, że sąsiad wybudował obok dom bez zawracania sobie głowy i kieszeni takimi bzdurami.
 
Budowa domu jednorodzinnego w Ochotnicy
 
Oto kilka przykładów podejścia inwestorów, z jakimi autor zetknął się przy propozycjach objęcia kierownictwa budowy domu jedno-rodzinnego:
- Na pytanie, czy wykonane zostały badania geotechniczne posadowienia, inwestor stwierdza, że urząd ich nie wymagał, więc są zbędne.
- Na sugestię, że potrzebny będzie projekt wykonawczy branży elektrycznej, inwestor stwierdza, że wykona go sam, i nie będzie płacić żadnemu projektantowi elektryki. Projekt ten utożsamia z ustaleniem usytuowania gniazdek i włączników na ścianach.
- Inwestor jest brygadzistą budowlanym, który chce sam zbudować własny domek. Twierdzi, że wystarczy całkowicie, gdy KB przyjedzie na jego budowę dwa razy – raz na początku i drugi raz na końcu budowy.
- Inwestor stwierdza, że ma już wykonawcę swojego domku (prywatna mała firma budowlana, której właściciel nie ma uprawnień do kierowania budową), natomiast potrzebny jest jeszcze KB. Nie potrafi odpowiedzieć na pytanie, czy właściciel tej firmy ma wykształcenie z zakresu budownictwa. Po wysłaniu mu przedstawionego tu projektu umowy więcej się nie odzywa.
- Inwestor zgłasza się w celu uzyskania pomocy w legalizacji budowy domku, który PUNB zakwalifikował jako samowolę budowlaną. Inwestor wybudował bowiem zupełnie inny dom (wg własnego pomysłu) niż ten, na jaki uzyskał pozwolenie. Na pytanie, czy wiedział o tym jego KB, stwierdza, że nie miał KB, bo jak sądził, przy wykonywaniu budynku metodą gospodarczą nie jest on potrzebny.
Podobne podejście inwestorów zdarza się też, gdy w pozwoleniu na budowę większego obiektu (np. hali) nałożono na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego (INI), zaś inwestor ma dobrego i zaufanego (jak mu się zdaje) wykonawcę, z którym już współpracował. Inwestor zwykle oczekuje wówczas, że INI będzie figurantem, potrzebnym tylko dla formalnego wypełnienia nałożonego obowiązku.
Oprócz dbania o wpisy i informacje w dzienniku budowy (o którym pisze inż. Okulicz-Kozaryn jako o skutecznym narzędziu kierownika budowy) KB może w umowie z inwestorem – jeszcze przed objęciem funkcji – postawić takie wymagania, które zapewnią mu na budowie pozycję odpowiadającą jego odpowiedzialności, a także zapobiegną marginalizacji. Warto przypomnieć, że ustawa – Prawo budowlane w art. 22 narzuca na KB bardzo dużo obowiązków (ich lista wydłuża się przy kolejnych nowelizacjach ustawy), przy czym na wstępie art. 22 nadmienia się, że są to tylko obowiązki podstawowe. Natomiast w art. 23 wymienia się tylko dwa prawa KB – i są to prawa o marginesowym znaczeniu. Ponieważ do realizacji obowiązków potrzebne są odpowiednie prawa – to skoro nie ma ich zagwarantowanych w ustawie, powinien je kierownikowi zapewnić inwestor w umowie o kierowanie budową.
Na podstawie swoich doświadczeń oraz wzmiankowanego artykułu autor opracował wzór takiej umowy, patrz str. 62.
Oczywiste jest natomiast, że jeśli mimo zawarcia umowy inwestor łamie jej postanowienia, marginalizuje i pomija KB, to należy zrezygnować z pełnienia tej funkcji z zachowaniem wszelkich urzędowych procedur. W konkretnym przypadku może też być konieczne zawiadomienie PUNB o zaistniałej sytuacji, aby uniknąć własnej odpowiedzialności przy samowolnym naruszaniu warunków pozwolenia na budowę przez inwestora (np. gdy inwestor samowolnie powiększa dom bez uzyskania zmiany pozwolenia).
Ostatnią kwestią jest wynagrodzenie KB, będące przedmiotem ustaleń pomiędzy inwestorem a KB. Autor jest zdania, że dla zapewnienia odpowiedniej jakości nadzoru i pozycji KB na budowie powinno ono być odniesione do wartości nakładów na budowę i wynosić – przy założeniu obszernego zakresu kierowania i kontroli, związanemu z dużą ilością czasu i pracy, a określonemu we wzorze umowy – netto od 4% do 5% tych nakładów, płatne transzami związanymi z zakończeniem etapów robót. Na przykład przy koszcie budowy 400 tys. zł i czasie trwania budowy trzy lata byłoby to łącznie 16–20 tys. zł, zaś rocznie (przy założeniu równych nakładów w każdym roku) 5,3–6,7 tys. zł. Trzeba przy tym pamiętać, że od tych kwot netto, płaconych KB przez inwestora, KB musi zapłacić urzędowi skarbowemu podatek dochodowy (minimum 18%). KB ma też koszty własne, np. koszty częstych wyjazdów na budowę inwestora, a także musi płacić comiesięczne składki na ZUS. Tak więc po odjęciu podatków i kosztów dla KB pozostanie jako czysty zarobek w najlepszym wypadku ok. 70% wymienionych kwot. Autor nie uważa, aby było to przesadne wynagrodzenie – może ono natomiast szokować osoby przyzwyczajone do dotychczasowych praktyk w tym zakresie, które to właśnie praktyki doprowadziły do deprecjacji zawodu i funkcji kierownika budowy. Można tu przytoczyć przykładową opinię inwestora domku jednorodzinnego, zamieszczoną bodajże w którymś czasopiśmie budowlanym w ramach dyskusji i opinii o KB inwestorów budujących domy jednorodzinne: „Kierownik budowy? 500 na dzień dobry i 500 na do widzenia”. Ani jeden dyskutant nie był zdania, że KB był lub jest ważnym uczestnikiem ich budowy, któremu inwestor ufa i na nim głównie polega. Tym opiniom winni są sami kierownicy budów, zgadzający się na takie traktowanie przez inwestorów – kierowanie budową staje się wówczas fikcją i za fikcyjne jest wtedy uważane także przez innych uczestników budowy.
Proponowaną treść umowy opracowano przy założeniu, że prace będą wykonywane przez wynajmowane ekipy, wyspecjalizowane w konkretnym rodzaju robót. Zakłada się także, że wynagrodzenie KB będzie ustalone w oddzielnej umowie, ale nic nie stoi na przeszkodzie, żeby takie ustalenie tu włączyć.
 
mgr inż. bud. Mirosław Basiak
 
 
Wzór umowy prosimy traktować jako sugestię Autora (red.)

 

www.piib.org.pl

www.kreatorbudownictwaroku.pl

www.izbudujemy.pl

Kanał na YouTube