Ideałem byłyby programy rewitalizacyjne obejmujące zabudowę całych osiedli. Pożądane jest, aby modernizacja obiektów z wielkiej płyty przyjęła formę kompleksowych programów rządowych.
W Polsce funkcjonuje wiele stereotypowych poglądów na temat budynków z wielkiej płyty. Nawet to określenie jest stereotypem, który wynika z uogólnienia i uproszczenia dotyczącego obiektów budowlanych z elementów prefabrykowanych. W ostatnich latach próbuje się lansować i utrwalić obiegowe pojęcie, jak kiepski jest stan tych obiektów. Oczywiście przyczyn takich poglądów jest wiele. Jeśli spróbujemy obiektywnie przyjrzeć się temu problemowi, trzeba najpierw określić, o co naprawdę chodzi.
Rys historyczny
Początki w Polsce budownictwa prefabrykowanego należy określić na połowę lat 50., kiedy to w Nowej Hucie zastosowano wielkogabarytowe prefabrykaty żużlobetonowe w budownictwie wielorodzinnym [1]. W 1957 r. w Warszawie na osiedlu Jelonki powstaje pierwszy w Polsce wielorodzinny budynek w technologii wielkopłytowej. Polska po wojnie straciła wiele zasobów mieszkaniowych, a ich deficyt w związku z wyżem demograficznym ciągle rósł. To uprzemysłowione budownictwo stwarzało szansę szybkiego przyrostu liczby mieszkań. Od tego czasu skala budownictwa prefabrykowanego wypierającego inne tradycyjne technologie szybko rosła. Powstawały fabryki domów i zdolności budowy nowych mieszkań osiągały, w latach szczytowych możliwości inwestycyjnych w Polsce, prawie 300 tys. mieszkań rocznie. Obecnie należy oszacować, że liczba ta może sięgać nawet około 4 mln mieszkań wybudowanych w tej technologii. Oznacza to, że w mieszkaniach, które powstały w budynkach prefabrykowanych, żyje około 12 mln ludzi.
Budowano co prawda dużo, ale jakość i niski standard mieszkań pozostawiam bez komentarza [1, 5, 7, 8]. Jak wynika z danych z literatury, od 1961 r. obowiązywał standard od 20 m2 w mieszkaniu dla jednej osoby do 71 m2 w mieszkaniu dla siedmiu osób. Dopiero w 1974 r. zmieniono standard i odpowiednio wynosił on 25–28 m2 dla mieszkań na jedną osobę i 75–85 m2 w mieszkaniach przeznaczonych dla sześciu osób [1]. Budowane od lat 60. do 90. zasoby mieszkaniowe finansowane były z budżetu państwa, stanowiły jednak w znacznej mierze własność spółdzielni mieszkaniowych, które odpowiadały za ich utrzymanie. Zaangażowanie państwa, które postawiło sobie za cel zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych obywateli, miało swoje konsekwencje w idei „ilość za wszelką cenę”. Na opisane problemy nakładał się dodatkowo problem związany ze sposobem realizacji inwestycji budowlanych w okresie bomu budowlanego lat 70. i 80. Głównym celem była maksymalizacja liczby budowanych mieszkań bez zwracania należytej uwagi na ich jakość. Liczne wady były wynikiem pośpiechu, a często wręcz decyzji politycznych, z których wyraźnie widać, że celem nadrzędnym była ilość. Zdarzało się, że wbudowywano uszkodzone prefabrykaty, źle zabezpieczano złącza płyt, a przy wielkim deficycie materiałów izolacyjnych pojawiały się różne wady i defekty. Do wymienionych problemów należy jeszcze wymienić te wynikające z deficytu materiałów dobrej jakości (niewłaściwa stal, złej jakości kruszywa, cementy nienadające się do prefabrykacji).
Praktycznie każdy ze stosowanych w Polsce systemów wielkiej płyty był modyfikowany pod regionalne wymaganiai w efekcie poza wymienionymi dalej 12 systemami pojawiało się wiele innych modyfikacji. Okazuje się, że w większości zarządcy budynków z wielkiej płyty nie mają kompletu dokumentacji projektowej, zjawisko to dotyczy szczególnie projektów konstrukcji budynków. Instytut Techniki Budowlanej (ITB) gromadził projekty napływające z likwidowanych biur projektów i zabezpieczył na tyle, na ile pozwoliły na to dostępne środki. Niestety jakość części przejętych projektów jest katastrofalna i grozi ich utratą, jeśli nie zostaną przeniesione na inny niż obecnie nośnik informacji. Dostępność dokumentacji jest szczególnie istotnym elementem oceny stanu technicznego budynków z wielkiej płyty.
Stosowane w Polsce dwa główne rodzaje systemów wielkiej płyty, które zawierały systemy technologiczne:
1. System zamknięty – elementy wielkopłytowe składane w jeden sposób, typizacja ograniczała się do powtarzalnego rozwiązania typu budynku, jego segmentu lub nawet tylko mieszkania, budowa według tzw. systemu zamkniętego często oznacza, że każda ściana w mieszkaniu jest konstrukcyjna, czyli nośna
– PBU
– Domino
– Dąbrowa
– Fadom
– WUF-T
– OW-T
– WWP
– Rataje
– Winogrady
– Szczeciński
– Leningrad
2. System otwarty – dający możliwość tworzenia różnych konfiguracji w ograniczonej liczbie typów budynków składających się na dowolny zespół urbanistyczny, wewnątrz mieszkania nie występują ściany konstrukcyjne
– W-70
Nie należy tej listy zamykać, ponieważ część poszczególnych systemów technologicznych ewoluowała w czasie i systemów z odmianami można naliczyć co najmniej 24 [2].
Pierwsze kompleksowe podejście do problematyki modernizacji wielkiej płyty podjął ITB w 1999 r. i zorganizował konferencję naukową w Mrągowie pt. „Możliwości techniczne modernizacji budynków wielkopłytowych na tle ich aktualnego stanu”. W konferencji wzięli udział przedstawiciele krajów Europy Zachodniej (Francji i Niemiec). Właśnie w tych krajach oraz w Szwecji i Finlandii podjęto działania zmierzające do kompleksowego rozwiązania problemów związanych z koniecznością dostosowania takich obiektów do współczesnych wymagań. Rządy wymienionych państw znalazły środki na realizację ogromnych programów o charakterze społecznym, bo mieszkania dla obywateli to przede wszystkim problem społeczny. Jak wynika z danych literaturowych, modernizacja może pociągać za sobą wzrost czynszów w takich mieszkaniach [3], ale w warunkach polskich koszty modernizacji mogą być pokrywane z funduszu remontowego i różnych dotacji, w tym unijnych.
Problem społeczny
Rewitalizacja obiektów z wielkiej płyty w Polsce to wielki problem społeczny. W takich obiektach mieszka, jak wspomniałem, dzisiaj nawet około 12 mln Polaków. Struktura własnościowa obiektów jest mieszana, z dużym udziałem własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego czy mieszkań hipotecznych. W blokach z wielkiej płyty mieszkają coraz starsi spółdzielcy i właściciele raczej małych – w porównaniu z dzisiejszymi wymaganiami – substandardowych mieszkań. Według danych publikowanych w 2010 r. [4] w roku 2009 największą grupę w badanym osiedlu stanowią mieszkańcy w wieku 50–75 lat (40%), rosnąc o 7% w stosunku do 2004 r. Natomiast grupa wiekowa 25–50 lat (37%), zamieszkująca w obiektach budownictwa uprzemysłowionego, uległa zmniejszeniu o 13% w porównaniu z 2004 r.
Należy także podkreślić, że wiele spółdzielni mieszkaniowych uległo podziałom na kilka mniejszych, z wielu wielkich spółdzielni mieszkaniowych oddzieliło się po kilka lub z pojedynczych budynków powstawały wspólnoty mieszkańców. W niektórych blokach działa wspólnota i spółdzielnia równocześnie. Nie upraszcza to sprawy rewitalizacji obiektów z wielkiej płyty. Problemy finansowe starzejących się społeczności zamieszkujących budynki wielkopłytowe znajdują odzwierciedlenie w kondycji finansowej zarządców budynków. Opisane zmiany własnościowe oraz wolnorynkowa gospodarka stawiają właścicieli obiektów w trudnej sytuacji.
Modernizacja
Renowacja obiektów wielkopłytowych powinna uwzględniać wszystkie wymagania podstawowe. Bardzo precyzyjnie przedstawiła problem takich działań konferencja w Mrągowie w 1999 r., podczas której wygłoszone referaty odnosiły się do wszystkich znanych wówczas sześciu wymagań podstawowych.
Modernizacja rozwiązań funkcjonalnych jako minimum powinna uwzględniać i dotyczyć [1, 9]:
– nadbudowy dodatkowych kondygnacji;
– zmiany kształtu dachów pozwalających na powstawanie powierzchni mieszkalnych na poddaszach lub utworzenie drugiego poziomu mieszkań dwupoziomowych;
– przebudowy wejść do budynków i klatek schodowych, dostosowując je do potrzeb osób niepełnosprawnych;
– przekształcenia struktur mieszkań poprzez łączenie zbyt małych mieszkań oraz/lub poprawę funkcjonalności mieszkań;
– przebudowy układów komunikacyjnych budynków przez likwidację układów korytarzowych oraz/lub zwiększenie liczby klatek i wind;
– przebudowę budynków poprzez korektę wielkości budynków oraz/lub dobudowę nowych oraz/lub fragmentów oraz/lub częściowe wyburzenie oraz/lub przekształcenia elewacji;
– wprowadzenie, tam gdzie jest to możliwe, niższej zabudowy mieszkaniowo-usługowej.
Poprawa rozwiązań funkcjonalnych w wyniku modernizacji będzie możliwa, ale ograniczona w dużym stopniu układami konstrukcyjnymi budynków. Przekształcenia układów funkcjonalnych mieszkań i ich łączenie będzie możliwe w granicach, które określają rozwiązania i bezpieczeństwo konstrukcji.
Modernizacja techniczna obiektów powinna dotyczyć:
– poprawy instalacji, głównie grzewczych i wodociągowo–kanalizacyjnych oraz elektrycznych;
– docieplania ścian zewnętrznych i nowych rozwiązań elewacyjnych;
– wymiany okien;
– pokryć dachów;
– wymiany dźwigów i ewentualnej dobudowy dźwigów w budynkach wielokondygnacyjnych;
– dobudowy loggii i obudowy balkonów.
Należy przypomnieć, iż w połowie lat 80. władze państwowe rozpoczęły finansowaną ze środków budżetowych akcję usuwania usterek w ścianach zewnętrznych budynków wielkopłytowych nazwaną usuwaniem wad technologicznych. W przeważającej większości nie były to jednak błędy założeń technologicznych, lecz zwykłe partactwo w produkcji prefabrykatów i wykonawstwie.
Planując modernizację budynków wielkopłytowych, należy brać pod uwagę, że stan gospodarki, stosunki własnościowe w mieszkalnictwie i wielkie niezaspokojone potrzeby mieszkaniowe wskazują, iż w najbliższej przyszłości nie należy się liczyć z masowymi rozbiórkami zespołów budynków wielkopłytowych. Na pewno zasobność mieszkańców nie będzie w najbliższym czasie sprzyjać modernizacji budynków. Natomiast bieżące remonty nie załatwią poprawy jakości budynków wielkopłytowych ze względu na zły stan techniczny, do jakiego dopuszczono w latach ubiegłych, oraz nie poprawią rozwiązań funkcjonalno-użytkowych. Modernizacje w skali jednego mieszkania nie rozwiążą wielu problemów technicznych, dlatego minimalna skala modernizacji technicznej to cały budynek. Oczywiście, jeśli poprawi się stan techniczny i ewentualne rozwiązania funkcjonalne w jednym budynku na osiedlu bez zmiany jego otoczenia, tzn. pozostałych budynków i infrastruktury osiedlowej, nie rozwiąże to problemów społecznych mieszkańców całego osiedla. A zatem ideałem byłyby programy rewitalizacyjne obejmujące zabudowę osiedla.
© Stefan Köneke – Fotolia.com
Stan obecny
Pożądane jest, aby również w Polsce wzorem państw Europy Zachodniej (np. Niemiec, Francji, Szwecji) akcja modernizacji, realizowana już od 1990 r., przyjęła formę kompleksowych programów rządowych. W Polsce jedynie termomodernizacja objęta jest od 1996 r. rządowym programem wspierania inwestycji energooszczędnych, wkomponowanym w mechanizm gospodarki rynkowej.
Ocena stanu funkcjonalności i wady mieszkań przedstawione w [5] przedstawiają się w następująco:
– za mała powierzchnia mieszkań;
– brak ciszy i spokoju;
– brak możliwości separacji;
– brak dodatkowych pomieszczeń;
– brak odpowiedniego przedpokoju, zły rozkład pomieszczeń i nieodpowiednie ich wymiary;
– źle zaprojektowany pokój dzienny i pokoje sypialniane, zbyt małe kuchnie;
– brak pokoju do pracy.
Autorzy stwierdzają, że zarzuty takie powtarzają się we wszystkich krajach, gdzie substancji mieszkaniowej w postaci domów z wielkiej płyty jest sporo. Niestety w Polsce brak jest realizacji procesów rewitalizacyjnych, które ten stan by zmieniały.
Wiele prac realizowanych przez obecnych właścicieli budynków prowadzi do sukcesywnej poprawy stanu budynków z wielkiej płyty. Remonty budynków ograniczały się jednak głównie do działań najpilniejszychi tych, których wykonanie przynosiło szybko efekty użytkownikom mieszkań.
Termomodernizację obiektów budownictwa uprzemysłowionego rozpoczęto w Polsce na dużą skalę od początku lat 90. Pilność tych działań wynikała głównie ze zmian wymagań dotyczących izolacyjności ścian współczynnika przenikania ciepła, który w okresie wznoszenia obiektów wielkopłytowych wynosił k = 1,16 – 1,24 W/m2K, a dzisiaj to wymaganie jest około pięciu razy ostrzejsze [8]. Wzrost kosztów energii i ograniczenie emisji CO2 jest elementem napędzającym ten mechanizm. Dlatego od połowy lat 90. XX w. nasze państwo opracowało i realizowało programy termomodernizacji wielkiej płyty, dofinansowując te przedsięwzięcia z budżetu. Termomodernizacja to zbiór działań, w wyniku których realizowanych jest sporo zadań modernizacji technicznej, poza ociepleniem ścian zewnętrznych i wymianą stolarki okiennej konieczna była wymiana instalacji grzewczej. Dobrze jeśli tym przedsięwzięciom towarzyszy seria działań zmierzających do wymiany innych instalacji wewnętrznych i opomiarowanie mediów. Oczywiście te działania mają istotny wpływ na elewacje i zabezpieczenie konstrukcji budynku przed wpływami atmosferycznymi.
Wymiana stolarki to także zmniejszenie wpływu hałasu zewnętrznego, nie eliminuje ona jednak hałasu bytowego, a i w tym obszarze są liczne kłopoty wynikające z przyjmowanych rozwiązań konstrukcyjnych w obiektach wielkopłytowych. Cienkie stropy i ściany z elementów prefabrykowanych nie sprzyjały uzyskaniu dobrych parametrów akustycznych. Wymiana posadzek wraz z warstwami izolacji może poprawiać parametry, ale nie zawsze jest to robione poprawnie technicznie i często efekt jest odwrotny.
Z historii pamiętamy o dużym deficycie materiałów w dobrej jakości, dlatego w budynkach z wielkiej płyty są także materiały, które zawierają substancje z dzisiejszego punktu widzenia szkodliwe lub wręcz objęte zakazem stosowania w budownictwie. Należy w tym miejscu wspomnieć o azbeście na elewacjach i w zsypach na śmieci czy ksylamicie stosowanym jako impregnat, pochodnych fenoli i węglowodorów lotnych lub formaldehydzie. Jest jeszcze problem związany z warunkami higienicznymi, wynikający z braku dobrej wentylacji i możliwości zagrzybienia, zwłaszcza elementów budynku narażonych na zawilgocenia. Oznacza to, że często zakres remontu powinien być poprzedzony dobrze zaplanowaną i kompleksową ekspertyzą obejmującą wiele wymagań stawianych obecnie budynkom, także tych dotyczących warunków higienicznych, co bardzo często jest pomijane w ocenach.
Przy okazji prac termomodernizacyjnych nie wolno zapominać, że wynikiem takiej działalności jest dodatkowe obciążenie konstrukcji budynku, co wymaga specjalistycznej oceny stanu technicznego konstrukcji i ścian elewacyjnych. Oceny muszą być prowadzone po odpowiedniej analizie dokumentacji konstrukcyjnej budynku i inwentaryzacji jego uszkodzeń oraz badaniach stanu powierzchni elewacji w zakresie jej nośności. Do takich działań mogą przystępować inżynierowie z odpowiednimi uprawnieniami.
Zasady diagnostyki (metodyka oceny stanu technicznego) konstrukcji budynków wielkopłytowych zostały opisane w instrukcji ITB 371/2002. Należy dodać, że badania stanu technicznego powinny obejmować nie tylko stan zachowania warstwy fakturowej ścian zewnętrznych, jak to przewidują instrukcje ITB 360/1999 i 374/2002, ale również stan złączy pionowych i poziomych (od wewnątrz budynku). Ważnym elementem diagnostyki jest ocena momentu powstania rysy (może powstała w czasie budowy, a ujawniła się po pęknięciu tynku) oraz monitoring jej rozwartości [7, 10].
Dobrze jest także zadbać o ułatwienie dostępu do budynków przy okazji prac termomodernizacyjnych. Budowa podjazdów czy wymiana drzwi wejściowych o odpowiednich parametrach na pewno ułatwi dostęp do budynków osobom niepełnosprawnym i starszym właścicielom lokali.
Niewiele można zrobić w sprawie bezpieczeństwa pożarowego bez zmian funkcjonalnych w budynkach z wielkiej płyty. Zmiany takie powinny zmierzać do zastosowania urządzeń odprowadzających dym i tworzenia alternatywnych dróg ewakuacji.
Należy jednak przypomnieć, że wymagania dotyczące materiałów izolacyjnych stosowanych do ociepleń na elewacji w Polsce przewidują, iż powyżej 25 m nie można stosować izolacji palnej. Wewnątrz obiektów można by się pokusić o wykonanie systemów detekcji pożarowej. Za takim podejściem do tego zagadnienia przemawia liczba zdarzeń i liczba ofiar śmiertelnych w blokach mieszkalnych.
Konstrukcja budynków wielkopłytowych jak wszystkich innych budynków mieszkalnych powinna być przeglądana raz na pięć lat. W zależności od wieku budynku i od tego jak wiele zjawisk negatywnych miało wpływ od chwili wzniesienia do dnia dzisiejszego oraz jakie są skutki wieloletnich zaniedbań – musi podlegać kompleksowej ocenie. Wyraźnie rysuje się problem braku kompleksowej wiedzy o stanie tej grupy budynków, co podkreślają autorzy wszystkich praktycznie prac publikowanych w ostatnim czasie [1, 2, 5, 6, 8, 9, 10]. Ten problem nie powinien pozostawać bez odpowiedzi. Niektóre budynki 50 lat i więcej służą ich mieszkańcom, a co za tym idzie brak wiedzy o konieczności interwencji z wyprzedzeniem stanu awaryjnego prowadzić będzie do znacznego wzrostu kosztu prac naprawczych w celu przywrócenia stanu technicznego umożliwiającego normalną dalszą eksploatację. Zbieranie i analiza danych dotyczących awarii i stanu technicznego wydają się najtańszym i społecznie uzasadnionym sposobem na zebranie informacji potrzebnych do podjęcia działań, umożliwiających co najmniej utrzymanie stanu technicznego pozwalającego na bezpieczne użytkownie znacznych zasobów mieszkaniowych.
Podsumowanie
Każda renowacja obiektów wielkopłytowych musi być poprzedzona kompleksową analizą stanu technicznego konstrukcji i oceną możliwości zmian funkcjonalnych w takich budynkach.
Analiza stanu konstrukcji jest niezbędnym elementem planowanych działań związanych z renowacją i powinna być wykonywana na podstawie dokumentacji budynku przez specjalistów z odpowiednimi uprawnieniami. Nie należy wykluczać konieczności rozbiórki budynków, których renowacja jest nieopłacalna.
Po pozytywnej ocenie stanu konstrukcji należy zaplanować zakres modernizacji technicznej, powinny ją poprzedzić badania in situ na obiekcie w zakresie praktycznie wszystkich wymagań podstawowych, które powinni prowadzić i wspomagać specjaliści z danej dziedziny budownictwa. Na podstawie kompleksowej oceny stanu budynku i możliwości wyeliminowania wszystkich zagrożeń powinien powstać projekt uwzględniający cały zakres niezbędnych prac.
Do realizacji renowacji należy stosować sprawdzone rozwiązania i wyroby wprowadzone do obrotu zgodnie z przepisami prawa.
Działania przy kompleksowej renowacji budynków z wielkiej płyty i znane już problemy wynikające z rozproszonego zbioru doświadczeń różnych ekspertów należy zacząć gromadzić i systematyzować, aby uogólnienia w przyszłości upraszczały procedurę i zmniejszały koszty. Takie działania były prowadzone w Europie, gdzie w latach 90. opracowano programy sfinansowane ze środków Komisji Europejskiej EPIQR czy INVESTIMMO do szacowania kosztów renowacji budynków.
Względy społeczne rewitalizacji starzejącej się substancji mieszkaniowej oraz potrzeba jednolitych standardów w celu obniżenia kosztów wraz z uwzględnieniem specyfiki polskiego budownictwa wielkopłytowego powinny być podstawą do wystąpienia o środki do Unii Europejskiej.
Andrzej Roch Dobrucki
prezes Krajowej Rady PIIB
Bibliografia
1. S.M. Wierzbicki, Problemy modernizacji budynków wielkopłytowych, konferencja w Mrągowie „Możliwości techniczne modernizacji budynków wielkopłytowych na tle ich aktualnego stanu”, ITB 1999.
2. W. Baranowski, Ekonomiczne aspekty utrzymania i modernizacji budynków wielkopłytowych, konferencja w Mrągowie „Możliwości techniczne modernizacji budynków wielkopłytowych na tle ich aktualnego stanu”, ITB 1999.
3. H.D. Hegner, Grob Siedlungen und Plattenbauten – eine Vision für die Zukunft!?, konferencja w Mrągowie „Możliwości techniczne modernizacji budynków wielkopłytowych na tle ich aktualnego stanu”, ITB 1999.
4. A. Ostańska, Zmiany w preferencjach mieszkańców osiedla z budynkami prefabrykowanymi po pięciu latach od chwili pierwszej ankiety społecznej, „Przegląd Budowlany” nr 12/2010.
5. B. Gronostajska, A. Orłowski, Rewitalizacja przestrzeni mieszkaniowej w zabudowie z wielkiej płyty, „Przegląd Budowlany” nr 4/2011.
6. S.M. Wierzbicki, J. Sieczkowski, Konstrukcje budynków wielkopłytowych z punktu widzenia zabezpieczenia przed awarią oraz możliwości ich modernizacji, XXV Konferencja Naukowo-Techniczna „Awarie budowlane”, Szczecin-Między-zdroje 2011.
7. Z. Dzierżewicz, W. Starosolski, Systemy budownictwa wielkopłytowego w Polsce w latach 1970–1985, Wolters Kluwer Polska, 2010, wyd. 1.
8. M. Wójtowicz, Trwałość budynków wielkopłytowych w świetle badań, XIII Konferencja Naukowo-Techniczna, Warsztat pracy rzeczoznawcy budowlanego, Cedzyna 2014.
9. K. Chwalibóg, Kierunki poprawy rozwiązań architektonicznych i funkcjonalnych – problem modernizacji budynków wielkopłytowych widziany w szerokim kontekście, konferencja w Mrągowie „Możliwości techniczne modernizacji budynków wielkopłytowych na tle ich aktualnego stanu”, ITB 1999.
10. J. Dębowski, Cała prawda o budynkach wielkopłytowych, „Przegląd Budowlany” nr 9/2012.
