Odpowiada Andrzej Jastrzębski – radca prawny.
Jakie obowiązki ciążą na kierowniku budowy oraz na inwestorze i jakich formalności muszą dopełnić w przypadku zakończenia przebudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego, który został zwolniony w pozwoleniu na prace budowlane zarówno z obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie, jak i obowiązku zgłoszenia zakończenia prac do PINB.
Czy zmiana sposobu użytkowania budynku z usługowego na budynek wielorodzinny pociąga za sobą konieczność odbioru przez straż pożarną (ppoż.)?
Zastrzegając, iż poniższa opinia stanowi ogólną wykładnię regulacji prawnych, odnoszących się do przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, nie zaś poradę w konkretnej sprawie, należy wyjaśnić, co następuje.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) wyróżnia dwa tryby oddawania obiektów budowlanych do użytkowania, określając jednocześnie obowiązki przede wszystkim inwestora, a uprzednio w stosunku do samego oddania obiektu do użytkowania również kierownika budowy. Kierownik budowy, dokonując stosownego wpisu w dzienniku budowy, potwierdza zakończenie robót budowlanych oraz zgodność wykonanych prac z zatwierdzonym projektem. Następnie inwestor zawiadamia właściwy organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy na podstawie i w formie przewidzianej w art. 54 Prawa budowlanego (Pb) albo w ściśle określonych przypadkach składa wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie obiektu – stosownie do regulacji zawartej w art. 55 powołanej ustawy.
Zarówno wskazane zgłoszenie, jak i wniosek o pozwolenie na użytkowanie inwestor ma obowiązek złożyć właściwemu organowi nadzoru budowlanego, jakkolwiek warunkowe jest to spełnieniem dwóch przesłanek. Po pierwsze – powyższe unormowania znajdują zastosowanie wyłącznie do zamierzeń inwestycyjnych, przy których realizacji ustawodawca nałożył na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. Po drugie – art. 54 i 55 Pb dotyczą procesu budowlanego polegającego na budowie obiektu budowlanego, przy czym za budowę należy tutaj przyjąć (zgodnie z art. 3 ust. 6 Pb) wykonanie obiektu w określonym miejscu, a także jego odbudowę, rozbudowę oraz nadbudowę.
Powyższe oznacza, że opisany obowiązek inwestora dokonania stosownego zawiadomienia o zakończeniu budowy albo obowiązek złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego aktualizuje się, jeżeli inwestor łącznie: był zobligowany do uzyskania pozwolenia na budowę oraz przeprowadził budowę obiekturozumianą jako wykonanie obiektu w określonym miejscu, a także jego odbudowę, rozbudowę oraz nadbudowę.
W tym kontekście problematyczna pozostaje kwestia oceny, czy roboty budowlane polegające jedynie na przebudowie obiektu budowlanego, przy założeniu, że na ich przeprowadzenie wymagane było pozwolenie na budowę, obligują inwestora do złożenia zawiadomienia bądź wniosku do organu nadzoru budowlanego. Stosownie do art. 7a ust. 3 ustawy Pb za przebudowę uznaje się wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych bądź technicznych istniejącego obiektu z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji.
Dominujący pogląd znajdujący odzwierciedlenie zarówno w orzecznictwie sądów administracyjnych, jak również w doktrynie prawa wyraża się w konkluzji, że art. 54 i 55 Pb określające wymienione obowiązki inwestora nie dotyczą przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, który został przebudowany, nawet wówczas kiedy na przebudowę tę inwestor był zobligowany uzyskać pozwolenie na budowę (zob. wyrok NSA w Warszawie z 10 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 308/10). W tej sytuacji bowiem nie jest spełniony drugi ze wskazanych warunków aktualizacji jego obowiązku w zakresie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź złożenia wniosku o pozwolenie na użytkowanie – tj. roboty budowlane nie polegały na budowie rozumianej jako wzniesienie obiektu.Obiekt ten zaś jako uprzednio wzniesiony w toku innego procesu budowlanego został dopuszczony do użytkowania i nie zachodzi potrzeba powtórnego dokonywania czynności zmierzających do takiego dopuszczenia. W tym kontekście wzniesienie obiektu, o którym mowa w art. 54 Pb, staje się synonimem pojęcia „budowa” ujętego w art. 3 ust. 6 tej ustawy wyraźnie odróżnionego jej treścią od pojęcia „przebudowa”. Ze względu na powyższe w przedstawionym stanie faktycznym inwestor nie kieruje do organu nadzoru budowlanego zawiadomienia ani wniosku, lecz po zakończeniu budowy przystępuje do użytkowania. Rozpoczęcie użytkowania przed zakończeniem wszystkich robót wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie.
Kwestię tzw. odbiorów branżowych poprzedzających oddanie obiektu do użytkowania reguluje art. 57 Pb. Uwzględniając powyższe uwagi w zakresie obowiązków inwestora odnośnie do zakończenia budowy i przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, należy wskazać, że regulacja ta odnosi się ściśle do przypadków, w których inwestor przystępuje do użytkowania w wyniku zawiadomienia nadzoru budowlanego bądź na podstawie pozwolenia na użytkowanie, o jakie występuje on do tego organu. Powyższe oznacza, że w innych sytuacjach, szczególnie wobec niezależnego przekwalifikowania sposobu użytkowania budynku z funkcji usługowej na mieszkalną, nie pociąga za sobą bezwzględnej konieczności odbioru ppoż. Odbiór ppoż. może jednak być konieczny w sytuacji, kiedy zmiana sposobu użytkowania obiektu związana jest z rozbudową obiektu również w zakresie jego instalacji, mających wpływ na bezpieczeństwo pożarowe,a inwestor występuje do organu nadzoru budowlanego o pozwolenie na użytkowanie według zasad omówionych wyżej.
