Uwzględnianie ścian działowych w obliczeniach wskaźników powierzchniowych budynku

STRESZCZENIE

Duża różnorodność występujących rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych ścian działowych, a szczególnie ścian nadających się do demontażu, powoduje powstanie wątpliwości przy ich uwzględnianiu w obliczaniach wskaźników powierzchniowych budynku, zwłaszcza przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokali. W artykule omówiono przepisy prawne i normalizacyjne w tym zakresie, podano również zasady kwalifikacji ścian działowych jako przegród budowlanych nadających się do demontażu i ewentualnego ponownego montażu.

ABSTRACT

The large variety of construction and material solutions of partition walls, and in particular, the walls – as is not precisely specified in the PN-ISO 9836:1997 – suitable for dismantling, creates doubts when considering them in the calculation of building surface indicators and especially when calculating the usable area of the particular premises. The article discusses legal and standardization provisions in this area, as well as the rules for qualifying partition walls, as building partitions suitable for dismantling and possible re-assembling.

W budownictwie mieszkaniowym, a szerzej w budownictwie ogólnym, stosowane są ściany działowe o dużej różnorodności rozwiązań konstrukcyjno-materiałowych. Mogą to być ściany murowane, gipsowo-kartonowe na szkielecie drewnianym bądź stalowym, modułowe przystosowane do prostego montażu i demontażu, harmonijkowe pionowe lub poziome, a także przesuwne. W trakcie projektowania dobierane są ściany działowe o cechach odpowiednich do przewidywanej funkcji użytkowej. Na przykład ściany wydzielające pomieszczenia higieniczno-sanitarne powinny spełniać funkcję zarówno przegrody wizualnej, jak i akustycznej. Natomiast ściany między pokojami mieszkalnymi nie zawsze muszą stanowić np. przegrodę wizualną. Konstrukcja ściany działowej i materiał, z którego jest wykonana, decydują o sposobie uwzględnienia tej ściany w obliczeniach wskaźników powierzchniowych, zarówno budynku, jak i poszczególnych lokali.

Zasady obliczania wskaźników powierzchniowo-kubaturowych podawane są od zawsze w Polskich Normach i w literaturze technicznej, np. [1].

Do roku 1996 przy obliczaniu powierzchni budynków i ich części (lokali, pomieszczeń) stosowano zasady określone w Polskiej Normie PN-B-02365:1970 [2]. Zapis odnoszący się do sposobu uwzględniania powierzchni zajętej przez ściany działowe znajdował się w p. 3.3 definiującym powierzchnię konstrukcji i brzmiał następująco: Powierzchnia konstrukcji – powierzchnia przekroju poziomego pionowych elementów konstrukcji nośnych i nienośnych, jak slupy, ściany nośne i wypełniające (osłonowe), ścianki [ściany] działowe itp. na wszystkich kondygnacjach budynku. W normie nie ma żadnych dodatkowych informacji co do rodzaju ścian działowych, ale znając ówczesny rozwój technologiczny budownictwa, rozumiano przez to występujące praktycznie jako jedyne ściany działowe murowane i ewentualnie ściany drewniane. Ściany działowe, mimo że nie były elementami nośnymi, uważano za trwałe elementy struktury budynku (lokalu). Były solidne i wykonanie ich wymagało robót budowlanych. Ściany działowe przewidywane do ewentualnego demontażu i ponownego montażu praktycznie wtedy nie występowały.

Ściany działowe przewidywane do ewentualnego demontażu i ponownego montażu były szeroko stosowane w krajach zachodnich, szczególnie w budownictwie biurowo-hotelowym, co zostało uwzględnione w normie PN-ISO 9836 opublikowanej w Polsce w 1997 r.

W normie tej znalazło się więc odniesienie do ścian działowych w kontekście obliczania powierzchni użytkowej. I tak w p. 5.1.5.3 normy, w którym podano zasady obliczania powierzchni netto, zapisano: Do powierzchni netto wliczane są także powierzchnie zajęte przez elementy nadające się do demontażu, takie jak ściany działowe typu przepierzenia (wyróżnienie autorów). W dalszej części normy, odnoszącej się do obliczania powierzchni konstrukcji (p. 5.1.6.1), jest zapis: Powierzchnia konstrukcji jest częścią powierzchni całkowitej (mierzona na rzucie poziomym, na poziomie posadzki); jest to powierzchnia zajęta przez elementy zamykające (np. ściany konstrukcyjne zewnętrzne i wewnętrzne) oraz powierzchnia słupów, pionów wentylacyjnych, kominów, ścian działowych itp., a także inne powierzchnie niedostępne (…).

Tak więc od 1997 r. została zwrócona uwaga na konieczność uwzględnienia cech fizycznych ścian działowych innych niż rodzaj materiału, z jakiego są wykonane, lecz o możliwości ich demontażu i zamontowania w innym miejscu. Tu należy rozumieć, że chodzi o demontaż i montaż, który nie jest typową robotą budowlaną w rozumieniu ustawy – Prawo budowlane, lecz prostą czynnością techniczną ustawienia tymczasowej przegrody wydzielającej powierzchnię przewidzianą do innego sposobu użytkowania.

W pierwszych latach po wprowadzeniu normy [3] problem właściwego stosowania regulacji odnoszących się do ścian działowych nadających się do demontażu pojawiał się sporadycznie. Wynikało to przede wszystkim z tego powodu, że wówczas w powszechnym stosowaniu była norma PN-B. Mimo że norma PN-B miała i ma nadal status normy wycofanej ze zbioru norm PKN, to zgodnie z zasadami normalizacji nie była normą unieważnioną i mogła (i w dalszym ciągu może) być legalnie stosowana w budownictwie podobnie jak „nowa” norma PN-ISO. Sytuacja ta uległa zmianie z chwilą formalnego wprowadzona normy PN-ISO do obiegu prawnego.

Przepisem prawnym powołującym normę PN-ISO jest rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego [5]. W rozporządzeniu tym wprowadzono zapisy (wyróżnienia autorów):

• w § 8 ust. 2 pkt 9:

2. Część opisowa (…) powinna określać: (…)

9) w przypadku budynków – powierzchnię zabudowy, o której mowa w pkt 4, określanej zgodnie z zasadami zawartymi w Polskiej Normie dotyczącej określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych wymienionej w załączniku do rozporządzenia. (…)

• w § 11:

1. Projekt architektoniczno-budowlany obiektu budowlanego powinien zawierać zwięzły opis techniczny oraz część rysunkową.

2. Opis techniczny, o którym mowa w ust. 1, sporządzony z uwzględnieniem § 7, powinien określać:

1) przeznaczenie i program użytkowy obiektu budowlanego oraz, w zależności od rodzaju obiektu, jego charakterystyczne parametry techniczne, w szczególności: kubaturę, zestawienie powierzchni, wysokość, długość, szerokość i liczbę kondygnacji;

2) w stosunku do budynku mieszkalnego jednorodzinnego i lokali mieszkalnych – zestawienie powierzchni użytkowych obliczanych według Polskiej Normy, o której mowa w § 8 ust. 2 pkt 9 (…).

W załączniku do rozporządzenia [5] znajduje się wykaz Polskich Norm powołanych w rozporządzeniu, gdzie w sposób jednoznaczny wymieniono normę PN-ISO 9836:1997. W tym miejscu należy poinformować, że w 2015 r. norma ta została znowelizowana i zastąpiona normą PN-ISO 9836:2015. Nowa wersja normy nie zmieniła dotychczasowych postanowień, lecz jedynie rozszerzyła zakres normy o nowe rodzaje powierzchni oraz wprowadziła zmiany redakcyjne uściślające tłumaczenie angielskiej wersji językowej na język polski.

Od momentu ukazania się rozporządzenia nakazującego stosowanie w projekcie budowlanym postanowień normy PN-ISO w praktyce budowlanej dość lawinowo ujawnił się problem interpretacji zapisów normalizacyjnych dotyczących niewłaściwego kwalifikowania ścian charakteryzujących się możliwością demontażu i ewentualnego ich montażu w innych miejscach. Sprzyja temu nawet fakt, że w budownictwie mieszkaniowym dość powszechnie stosowany jest system sprzedaży mieszkań nie w pełni wykończonych, czyli oddawanych nabywcy do użytkowania w tzw. stanie deweloperskim. Jednym z elementów budowlanych niewykonywanych w tym stanie mogą być ściany działowe i wówczas może dojść do konfliktu interesów, szczególnie gdy parametrem rozliczeniowym między deweloperem a nabywcą jest cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu. Często więc niektórzy deweloperzy – wydaje się, że nawet świadomie – wykorzystują te niejednoznaczne zapisy normalizacyjne tak, aby sprzedając lokal inwestorowi, podać jak największą jego powierzchnię użytkową, w tych przypadkach – wliczając do tej powierzchni również powierzchnię zajmowaną np. przez ściany wykonane na szkielecie drewnianym lub metalowym.

Deweloperzy, uzasadniając zaliczanie ścian działowych lekkich do grupy ścian „nadających się do demontażu”, nie biorą pod uwagę, że w tym przypadku nie jest to demontaż, lecz są to roboty rozbiórkowe. Usunięcie ściany np. gipsowo-kartonowej to jest nie tylko rozebranie ściany, ale również doprowadzenie miejsc jej mocowania (do ścian prostopadłych i sufitu, a także posadowienia na stropie) do właściwego stanu technicznego. Nie jest również możliwe ponowne użycie wszystkich usuniętych elementów budowlanych. Trzeba na przykład brać również pod uwagę, że w przypadku podłóg pływających ściany działowe powinny być – ze względów akustycznych – posadawiane bezpośrednio na stropie, co ewidentnie wymaga wykonania robót budowlanych.

Pomijanie powierzchni zajmowanej przez ściany działowe przy obliczaniu powierzchni użytkowej jest uzasadnione jedynie w takich przypadkach, gdy ściany te są z góry – już na etapie projektu budowlanego – przewidziane do demontażu i ewentualnie ponownego zamontowania w innym miejscu. Do ścian tego typu zalicza się w szczególności ściany modułowe przystosowane do prostego montażu i demontażu, ściany harmonijkowe (pionowe i poziome), ściany przesuwne itp. Wszystkie wymienione ściany działowe nie wymagają żadnych robót budowlanych związanych z ich ustawieniem.

Innym zagadnieniem wymagającym wyjaśnienia jest to, czy powinno się dokonywać korekty powierzchni użytkowej mieszkania, jeżeli podczas jego przebudowy lub innych robót budowlanych usunięto/dodano ścianę działową.

W przypadku budynków wielorodzinnych należy także brać pod uwagę interesy pozostałych mieszkańców, wynikające z prawa własności (udział we wspólnej własności, zapisy w księgach wieczystych itp.).

Natomiast w przypadku budynków biurowo-handlowych najemca, mając do dyspozycji duże powierzchnie netto poszczególnych kondygnacji, stoi przed problemem wydzielenia lokali handlowych bądź biurowych, których wielkość scharakteryzowana jest powierzchnią użytkową. Przy jej ustalaniu niezbędne staje się uwzględnienie bądź pominięcie w obliczeniach powierzchni zajmowanej przez ściany działowe, co powinno być uzależnione od technologii wykonania tych ścian, na co z kolei ma wpływ decyzja inwestora/projektanta o stałości bądź tymczasowości ścian działowych.

Udział powierzchni zajmowanej przez ściany działowe w powierzchni użytkowej mieszkania powinien być stały, taki jak określono w projekcie budowlanym/dokumentacji powykonawczej, niezależnie od ustaleń nabywca – deweloper, dotyczących ich wykonania lub niewykonania oraz przeprowadzanych rozliczeń finansowych. Również w przypadku przebudowy mieszkania, gdy na przykład usunięto lub dodano ściany działowe, powierzchnia użytkowa mieszkania powinna pozostać bez zmian, tj. powinna być taka, jak założono w projekcie budowlanym/dokumentacji powykonawczej. Gdyby jednak dokonano korekty powierzchni użytkowej przebudowywanego mieszkania, to wymusiłoby to dalsze niezbędne działania, jak na przykład korektę udziału poszczególnych mieszkań w powierzchni działki, wysokości opłat za administrowanie osiedlem, oświetlenie klatek itp.

Aby uniknąć wątpliwości co do sposobu zaliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej lokali, szczególnie przy wynajmie lokali użytkowych, można się posługiwać powierzchnią wewnętrzną, nowym rodzajem powierzchni wprowadzonym przez normę PN-ISO [3, 4]. W normach tych pojęcie powierzchni wewnętrznej odnosi się do całej kondygnacji, może też dotyczyć poszczególnych przestrzeni – lokali, mieszkań, sklepów czy magazynów. W takich przypadkach powierzchnią wewnętrzną będzie powierzchnia wyznaczona przez wewnętrzne powierzchnie ścian wydzielających rozpatrywaną przestrzeń, a więc łącznie z powierzchnią ścian podziału wewnętrznego. Powierzchnia ta jest stała i nie zmienia się na przykład przy innej aranżacji wnętrza polegającej zazwyczaj na zmianie położenia ścian działowych lub ich likwidacji.

dr inż. Andrzej Pogorzelski

mgr inż. Jan Sieczkowski

Bibliografia

1. A. Pogorzelski, J. Sieczkowski, Powierzchnie i kubatury budynku. Zasady pomiarów i obliczania, Polcen, Warszawa 2017.
2. PN-B-02365:1970 Powierzchnie budynków – Podział, określenia i zasady obmiaru.
3. PN-ISO 9836:1997 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
4. PN-ISO 9836:2015 Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych.
5. Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu formy projektu budowlanego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1935).