Ustanawianie służebności przesyłu przez spółdzielnię mieszkaniową

Występują rozbieżności co do oceny istnienia uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie różnych czynności.

Ustanawianie służebności przesyłu przez spółdzielnię mieszkaniową z pozoru wydaje się czynnością prostą, któż ma bowiem taką służebność ustanowić jak nie spółdzielnia mieszkaniowa, której własność stanowią grunty, które takim ograniczonym prawem mają zostać obciążone. Na pierwszy rzut oka sprawa wydaje się prosta i banalna. Jednakże występujące w życiu stany faktyczne są na tyle skomplikowane, że nawet najtęższe głowy w naszym kraju nie są w stanie wypracować jednolitego stanowiska ich rozstrzygnięcia. Sprawa bowiem ze spółdzielniami mieszkaniowymi komplikuje się dość mocno, w sytuacji gdy prócz spółdzielni mieszkaniowej współwłaścicielami nieruchomości są właściciele lokali stanowiących odrębną własność. Chodzi zatem o sytuację, w której w budynku wielomieszkaniowym doszło do wyodrębnienia własności części zlokalizowanych tam lokali. Wówczas bowiem zgodnie z treścią art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1222) – dalej: u.s.m., zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej: u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26 u.s.m. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 u.w.l. oraz art. 29 ust. 1 i 1a u.w.l., które stosuje się odpowiednio. Na tle tego przepisu w dotychczasowym orzecznictwie i doktrynie występują rozbieżności co do oceny istnienia uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zakresie czynności zarówno zwykłego zarządu, jak i czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Rozbieżności te wynikają dlatego, że przewidziane w art. 27 ust. 2 u.s.m. rozwiązanie odnoszące się do zarządu nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni jest bardzo lakoniczne i enigmatyczne. Przede wszystkim brak jest w tym przepisie wyraźnego unormowania zakresu zarządu nieruchomością wspólną wykonywanego przez spółdzielnię mieszkaniową „jako zarząd powierzony”. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym panuje pogląd, w myśl którego uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przysługuje tylko podmiotowi upoważnionemu przez wszystkie osoby mające udział w nieruchomości wspólnej do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu z poszanowaniem art. 199^* ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121) – dalej: k.c. W uchwale z dnia 13 listopada 2012 r., II OPS 2/12, Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) w składzie siedmiu sędziów stwierdził, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m. zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11^** ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409) – dalej: Pb, bez potrzeby uzyskiwania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. W uzasadnieniu uchwały NSA podkreślił, że jeżeli w konkretnej sytuacji realizacja danego zamierzenia budowlanego może być zakwalifikowana jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, to prawo spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane powstaje pod warunkiem uzyskania uprzedniej zgody wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości, zgodnie z art. 199 k.c. Natomiast jeśli realizacja zamierzenia budowlanego nie stanowi czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, to spółdzielnia mieszkaniowa ma uprawnienie do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane bez konieczności uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli. Z kolei do czynności nieprzekraczających zakresu zwykłego zarządu należy załatwienie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploa-tacją i utrzymaniem rzeczy w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Przenosząc tę definicję na grunt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, należy stwierdzić, że chodzi o czynności związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, o których to czynnościach mowa m.in. w art. 4 ust. 2 i 4. u.s.m. Wykonując zarząd nieruchomością wspólną w powyższym zakresie – np. w razie potrzeby dokonania remontu czy konserwacji, koniecznych dla właściwej eksploatacji nieruchomości wspólnej lub utrzymania jej w odpowiednim stanie – spółdzielnia nie ma obowiązku uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli celem wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (komentarz do art. 27 ustawy w „Prawo spółdzielcze. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Komentarz”, Adam Stefaniak, wyd. 13).

Stanowisko wyrażone w uchwale NSA z dnia 13 listopada 2012 r. znajduje pełną akceptację w orzecznictwie wojewódzkich sądów administracyjnych. I tak na przykład m.in.: w wyroku z dnia 19 lutego 2013 r., II SA/Bd 1177/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Bydgoszczy wskazał, że zarząd nieruchomością sprawowany w trybie art. 27 ust. 2 u.s.m. nie uprawnia spółdzielni podejmującej czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu do występowania w roli właściciela nieruchomości wspólnej z wyłączeniem osób posiadających prawo odrębnej własności lokalu. Tożsame stanowisko zostało zawarte również w wyroku WSA w Olsztynie z dnia 5 listopada 2013 r., II SA/Ol 819/13, oraz w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 26 lipca 2013 r., II SA/Gl 591/13.

Jednakże warto mieć świadomość tego, że do chwili podjęcia przez NSA uchwały z dnia 13 listopada 2012 r. także w orzecznictwie sądów administracyjnych występowała rozbieżność co do oceny istnienia uprawnienia spółdzielni mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Niektóre bowiem sądy przyjmowały, że spółdzielnia mieszkaniowa w zakresie sprawowanego zarządu uprawniona jest do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (tak np.: NSA w wyroku z dnia 26 października 2009 r., II OSK 1666/08; WSA we Wrocławiu w wyroku z dnia 31 marca 2011 r., II SA/Wr 629/10). Jednocześnie reprezentowane było także stanowisko odmienne, zgodnie z którym art. 27 ust. 2 u.s.m. nie daje spółdzielni podstaw do sprawowania niczym nieograniczonego zarządu nieruchomością wspólną, w związku z czym spółdzielnia nie jest uprawniona do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, a zatem w sprawach, które nie wynikały z czynności związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych (tak np.: NSA w wyrokach z dnia 18 listopada 2009 r., II OSK 1683/08 i II OSK 1648/08; WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 30 czerwca 2008 r., II SA/Gl 912/07).

W świetle przedstawionej wykładni prawa należałoby stwierdzić, że ustanowienie służebności przesyłu (art. 305¹ k.c.^***) na nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności spółdzielni, jako czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu, będzie wymagało złożenia oświadczenia przez wszystkich współwłaścicieli. Niewątpliwie w praktyce takie stanowisko orzecznictwa sądów administracyjnych może w wielu przypadkach doprowadzić do kompletnego paraliżu procesu inwestycyjnego. Uzyskanie bowiem kilkudziesięciu, a w dużych spółdzielniach mieszkaniowych nawet kilkuset oświadczeń woli właścicieli może w rzeczywistości okazać się całkowicie niemożliwe. Dodatkowo w takiej sytuacji opór chociażby jednego współwłaściciela mógłby kompletnie zniweczyć realizację zamierzenia inwestycyjnego. Prawdopodobnie właśnie ze względu na te okoliczności naprzeciw potrzebom inwestorów wyszedł Sąd Najwyższy, udzielając odpowiedzi na zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy w Krakowie w postanowieniu z dnia 20 września 2013 r., II Ca 2126/12, w którym zapytano, czy sprawowany przez spółdzielnię zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni w ramach art. 27 ust. 2 u.s.m., uprawnia spółdzielnię do samodzielnego podejmowania decyzji odnośnie tych nieruchomości w czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu, czy też potrzebne jest pozyskiwanie przez spółdzielnię zgody każdego ze współwłaścicieli zgodnie z art. 199 k.c.? Zdaniem bowiem sądu okręgowego z analizy przepisów prawa wynika, że spółdzielnia wykonuje czynności zarządu. Brak rozróżnienia na rodzaje czynności oznacza, że dotyczy to wszelkich czynności, również tych, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Spółdzielczy model zarządzania nie przewiduje możliwości odpowiedniego stosowania przepisów kodeksu cywilnego, gdyż zagadnienie to jest uregulowane kompleksowo w art. 27 u.s.m., z tego też względu w ocenie sądu okręgowego spółdzielnia mieszkaniowa jest uprawniona do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 marca 2014 r., III CZP 122/13, przychylił się do poglądu wyrażonego przez sąd okręgowy, wskazując, że spółdzielnia może samodzielnie dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m.

W świetle zatem stanowiska Sądu Najwyższego spółdzielnia może sama obciążyć nieruchomość służebnością przesyłu, bez konieczności składania oświadczenia woli w tym zakresie przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości obciążanej.

Bez cienia wątpliwości można rzec, że przedmiotowa uchwała wychodzi naprzeciw potrzebom praktyki, niewątpliwie usprawniając proces inwestycyjny. Jednakże w sensie prawnym budzi ona wiele kontrowersji. Podnosi się bowiem, że właściciele lokali stanowiących odrębny przedmiot własności zostali faktycznie pozbawieni wpływu na podejmowanie decyzji w zakresie dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane. Szczególnie chodzi tu o sytuacje, gdy właściciele lokali nie są jednocześnie członkami spółdzielni, nie mają oni wówczas żadnego wpływu na zarząd nieruchomością wspólną, a który to wpływ na zarząd nieruchomością wspólną w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu gwarantuje im uchwała NSA z dnia 13 listopada 2012 r. Brak uprawnienia właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni do współuczestniczenia w procedurze podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości, której są właścicielami, stanowi ograniczenie ich prawa własności. Ze względu na podnoszone argumenty sprawą ostatecznie zajął się Trybunał Konstytucyjny, który w wyroku z dnia 5 lutego 2015 r., sygn. akt K 60/13, m.in. stwierdził jednak, że art. 27 ust. 2, 4 i 5 w związku z art. 24¹ ust. 1 oraz art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest zgodny z konstytucją. Na uzasadnienie wyroku trzeba będzie jeszcze trochę poczekać, ale jego lektura może okazać się niezwykle ciekawa i miejmy nadzieję, że rozwieje ona również istniejące obecnie w orzecznictwie sądów administracyjnych i sądów powszechnych rozbieżności interpretacyjne art. 27 ust. 2 u.s.m., które pogłębiają jeszcze bardziej trudności związane z realizacją i tak już dość skomplikowanego i długotrwałego procesu inwestycyjnego. Brak jednoznacznych i jasnych w tym zakresie przepisów prawa nie uławia pracy inwestorom, którzy łatwo zgubić się mogą w gąszczu rozbieżnych wykładni przepisów prawa. Prawo wymaga w zakresie poruszonych w niniejszym artykule zagadnień rychłej nowelizacji.

Jolanta Wawrzyniak

radca prawny

^*Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

^**Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.

^***Nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń (służebność przesyłu).