Umowy o roboty budowlane

Zagadnienia dotyczące umów o roboty budowlane uregulowane są w przepisach art. 647 – 658 Kodeksu cywilnego, przy czym: do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu budowlanego albo wykonywania przez wykonawcę robót budowlanych w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu, stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło, tj. postanowienia art. 627 – 646 Kodeksu cywilnego.
Przedstawiamy przykładowy wzór umowy o roboty budowlane zawierający zapisy, które są niezbędne w umowach należycie chroniących interesy stron. W następnych numerach „Inżyniera budownictwa” szczegółowo omówimy typowe postanowienia o roboty budowlane oraz wskażemy pułapki, jakie mogą znaleźć się w umowach.

UMOWA O ROBOTY BUDOWLANE
Zawarta dnia ………… w Warszawie
pomiędzy ……………………….. z siedzibą w …………….. przy ul. ………………….. zarejestrowaną pod numerem KRS …………,
zwaną dalej w treści niniejszej Umowy ZA MAWIAJĄCYM, reprezentowaną przez:
1. …………………………………………………………………………………….
2. …………………………………………………………………………………….
a …………………………………. z siedzibą w …………………………, ul. …………………. zarejestrowaną
pod numerem KRS ………….., zwaną dalej w treści niniejszej Umowy WYKONAWCĄ,
 reprezentowaną przez:
1. …………………………………………………………………………………….
2. …………………………………………………………………………………….
Przedmiot Umowy
§ 1
1. Przedmiotem niniejszej Umowy jest wykonanie budynku usługowo-handlowego przy ul. ……………………………………. w ………………………………………………
2. Szczegółowy zakres robót z podziałem na branże wyszczególniony został w harmonogramie rzeczowym robót, stanowiącym Załącznik Nr 1 do niniejszej Umowy.
3. Wykonawca zobowiązuje się do wykonania przedmiotu niniejszej Umowy zgodnie z dokumentacją techniczną, zasadami wiedzy technicznej i sztuki budowlanej, obowiązującymi przepisami i polskimi normami oraz do oddania przedmiotu niniejszej Umowy Za mawiającemu w terminie w niej uzgodnionym.
4. Zamawiający oświadcza, że jest właścicielem terenu, na którym zrealizowany zostanie przedmiot niniejszej Umowy oraz że posiada pozwolenie na budowę.{mospagebreak}
Obowiązki Stron
§ 2

1. Do obowiązków Zamawia jące go należy:
1) wprowadzenie i protokolarne przekazanie Wykonawcy placu budowy wraz z pozwoleniem na budowę i Dziennikiem budowy;
2) zapewnienie na swój koszt nadzoru autorskiego i inwestorskiego;
3) odbiór przedmiotu niniejszej Umowy zgodnie z jej postanowieniami zawartymi w § 7;
4) terminowa zapłata wynagrodzenia określonego w § 5 niniejszej Umowy.
2. Do obowiązków Wykonawcy należy:
1) realizacja przedmiotu niniejszej Umowy zgodnie z harmonogramem rzeczowym robót, stanowiącym Załącznik Nr 1 do niniejszej Umowy;
2) prowadzenie wszystkich rodzajów robót przez osoby uprawnione zgodnie ze sztuką budowlaną, wiedzą techniczną oraz obowiązującymi przepisami prawnymi;
3) zabezpieczenie placu budowy oraz prowadzenie robót zgodnie z przepisami BHP oraz ppoż.;
4) wykonanie i terminowe przekazanie Zamawiającemu przedmiotu niniejszej Umowy;
5) dostarczanie niezbędnych atestów, wyników oraz protokołów badań, sprawozdań i prób dotyczących realizowanego przedmiotu niniejszej Umowy;
6) usuwanie wszelkich usterek stwierdzonych podczas odbiorów przeprowadzanych zgodnie z postanowieniami § 7 niniejszej Umowy, w terminach technicznie i organizacyjnie uzasadnionych;
7) przygotowanie i przekazanie Zamawiającemu dokumentacji powykonawczej, w tym pomiarów geodezyjnych wynikających z obowiązków służb geodezyjnych;
8) zabezpieczenie instalacji i urządzeń na terenie budowy i w jej bezpośrednim otoczeniu – jeśli wynika to z dokumentacji technicznej – przed ich zniszczeniem lub uszkodzeniem w trakcie wykonywania robót, stanowiących przedmiot niniejszej Umowy;
9) zapewnienie bezpiecznego korzystania z terenu przylegającego do placu budowy;
10) dbanie o porządek na placu budowy, o schludny jej wygląd na zewnątrz oraz utrzymywanie budowy w stanie wolnym od przeszkód komunikacyjnych;
11) po zakończeniu i przekazaniu robót – uporządkowanie terenu budowy, zaplecza budowy będącego jego własnością, jak również terenów sąsiadujących zajętych lub użytkowanych przez Wykonawcę, łącznie z przywróceniem zagospodarowania terenów w zieleń;
12) kompletowanie w trakcie realizacji robót stanowiących przedmiot niniejszej Umowy wszelkiej dokumentacji zgodnie z przepisami Prawa budowlanego oraz przygotowanie do odbioru końcowego kompletu protokołów niezbędnych przy odbiorze, w tym dotyczących przyłączy i instalacji podlegających przekazaniu odpowiednim służbom eksploatującym;
13) usunięcie wszelkich wad i usterek stwierdzonych przez Nadzór Inwestorski w trakcie trwania robót w uzgodnionym przez Strony terminie, nie dłuższym jednak niż termin technicznie uzasadniony konieczny do ich usunięcia.{mospagebreak}
Terminy realizacji przedmiotu Umowy
§ 3
1. Strony ustalają następujące terminy realizacji robót:
1) termin przekazania placu budowy wraz z pozwoleniem na budowę, Dziennikiem budowy i kompletną dokumentacją techniczną oraz wskazaniem punktów poboru mediów wody oraz energii elektrycznej do dnia ……………………………..;
2) termin rozpoczęcia robót – siedem dni po przekazaniu placu budowy;
3) termin zakończenia robót do dnia ………………………..;
4) termin oddania Zamawiającemu przedmiotu niniejszej Umowy ……………………….
2. Szczegółowe terminy realizacji robót określa harmonogram rzeczowy robót, stanowiący Załącznik Nr 1 do niniejszej Umowy.
3. Strony zgodnie postanawiają, że zmiana umownego terminu zakończenia przedmiotu niniejszej Umowy jest możliwa w następujących przypadkach:
1) wstrzymania robót lub przerw w pracach powstałych z przyczyn leżących po stronie Zamawiającego;
2) nieprzekazania w terminie wynikającym z ust. 1 pkt. 1) placu budowy;
3) wystąpienia w czasie realizacji robót stanu surowego otwartego i robót zewnętrznych temperatur poniżej minus 10°C o godzinie 7.00 rano;
4) działania siły wyższej, za którą uważa się zdarzenia o charakterze nadzwyczajnym, występujące po zawarciu niniejszej Umowy, a których Strony nie były w stanie przewidzieć w momencie jej zawierania i których zaistnienie lub skutki uniemożliwiają wykonanie niniejszej Umowy zgodnie z jej treścią. Do działań siły wyższej Strony zaliczają w szczególności: wojnę, działania wojenne, powódź, pożar, który nie powstał z winy Wykonawcy, epidemie, strajki, z wyjątkiem strajków w zakładach Wykonawcy lub Zamawiającego, akt administracji państwowej. Strona powołująca się na stan siły wyższej jest zobowiązana do niezwłocznego pisemnego powiadomienia drugiej Strony, a następnie do udokumentowania zaistnienia tego stanu. Po ustąpieniu przeszkód w realizacji niniejszej Umowy, spowodowanych zaistnieniem siły wyższej, Wykonawca zobowiązany jest dołożyć starań dla nadrobienia zaległości powstałych w wyniku nieprzewidzianych zadań. O ile stan siły wyższej trwa dłużej niż jeden miesiąc, każda ze Stron ma prawo do odstąpienia od dalszej realizacji niniejszej Umowy bez kar i odszkodowań z tego tytułu. Roszczenia powstałe przed zaistnieniem siły wyższej zostaną rozliczone pomiędzy Stronami na dzień zaistnienia siły wyższej;
5) rozszerzenia zakresu rzeczowego robót w trakcie realizacji przedmiotu niniejszej Umowy.
4. W przypadku wystąpienia przyczyn, o których mowa w ust. 3, Strony uzgadniają nowe terminy realizacji przedmiotu niniejszej Umowy w formie
aneksu.
Zatrudnianie podwykonawców
§ 4
1. Określone w harmonogramie rzeczowym robót, stanowiącym Załącznik Nr 1 do niniejszej Umowy, roboty z zakresu instalacji hydraulicznych zrealizowane będą przez podwykonawców.
2. Do zawarcia przez Wykonawcę umowy z podwykonawcą jest wymagana zgoda Zamawiającego.
3. Jeżeli Zamawiający, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez Wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy.
4. Wykonawca oraz Zamawiający ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę.{mospagebreak}
Wynagrodzenie Wykonawcy
§ 5
1. Strony określają wynagrodzenie za wykonanie przedmiotu niniejszej Umowy w kwocie …………………… (słownie: …………………………) złotych.
2. Kwota wynagrodzenia, o którym mowa w ust. 1, powiększona zostanie o obowiązujący podatek od towarów i usług.
3. Wynagrodzenie Wykonawcy nie obejmuje kosztów czynności, które bezpośrednio pokrywa Zamawiający:
1) nadzoru autorskiego i inwestorskiego;
2) opracowania dokumentacji;
3) tymczasowego zajęcia terenu wraz z kosztami projektów organizacji ruchu do wystąpienia o zajęcie te renu ;
4) związanych z wycinką drzew.
Zasady płatności wynagrodzenia
§ 6
1. Rozliczenie pomiędzy Stronami za wykonane roboty następować będzie sukcesywnie na podstawie fak tur wystawionych przez Wykonawcę, na podstawie – zatwierdzonego przez Strony w terminie siedmiu dni roboczych od dnia złożenia – protokołu częściowego odbioru robót.
2. Płatności będą dokonywane przelewem na wskazany przez Wykonawcę rachunek bankowy, w terminie czternastu dni od daty otrzymania przez Zamawiającego faktury wraz z protokołem odbioru robót oraz oświadczeniem podwykonawców o uregulowaniu przez Wykonawcę wymagalnych zobowiązań z tytułu zrealizowanych przez podwykonawców robót wskazanych w § 4 ust. 1 niniejszej Umowy.
3. Za nieterminowe płatności faktur Wykonawca ma prawo naliczyć odsetki ustawowe.
4. Z każdej faktury Wykonawcy Zamawiający będzie zatrzymywał 10% jej wartości netto, tytułem kaucji gwarancyjnej, zgodnie z postanowieniami § 11 ust. 3 niniejszej Umowy.
Odbiory robót
§ 7
1. Strony zgodnie postanawiają, że będą stosowane następujące rodzaje odbiorów robót:
a) odbiory częściowe stanowiące podstawę do wystawiania faktur częściowych za wykonanie danego rodzaju robót,
b) odbiory robót zanikających,
c) odbiór końcowy.
2. Odbiory częściowe oraz odbiory robót zanikających dokonywane będą przez Zamawiającego przy udziale Inspektora Nadzoru Inwestorskiego. Wykonawca winien zgłaszać gotowość do odbiorów, o których wyżej mowa, wpisem do Dziennika budowy.
3. Odbiory, o których mowa w ust. 2, dokonywane będą w terminie siedmiu dni roboczych, licząc od daty zgłoszenia. Z czynności odbiorów sporządzane
będą protokoły, które stanowić będą załączniki do faktur częściowych.
4. Wykonawca będzie awizował Za mawiającemu gotowość do odbioru końcowego na czternaście dni przed dniem rozpoczęcia tego odbioru, pismem
składanym bezpośrednio w siedzibie Zamawiającego.
5. Podstawą do zgłoszenia przez Wykonawcę gotowości odbioru będzie faktyczne wykonanie robót, potwierdzone w Dzienniku budowy wpisem dokonanym przez Inspektora Nadzoru Inwestorskiego.{mospagebreak}
6. Zamawiający zobowiązany jest do dokonania lub odmowy dokonania odbioru końcowego, w terminie nieprzekraczającym czternastu dni roboczych od dnia rozpoczęcia tego odbioru.
7. Jeżeli Zamawiający nie przystąpi do odbioru robót, w terminach określonych w ust. 3 i w ust. 6, Wykonawca protokolarnie ustali stan przedmiotu odbioru przez powołaną przez siebie komisję. Protokół, o którym mowa wyżej, stanowić będzie podstawę do wystawienia faktury i zapłaty wynagrodzenia. W takim przypadku Wykonawca nie pozostanie w zwłoce ze spełnieniem zobowiązania wynikającego z niniejszej Umowy, od daty zgłoszenia gotowości do odbioru. Zamawiający zwróci Wykonawcy poniesione przez niego i uzasadnione koszty związane ze zwłoką w przeprowadzeniu czynności odbioru.
8. O dokonaniu jednostronnego odbioru, o którym mowa w ust. 7, Wykonawca powiadomi na piśmie Zamawiającego i dostarczy mu protokół, nie później jednak niż w dniu następnym po dokonaniu odbioru.
9. Wraz z podpisaniem protokołu odbioru końcowego Wykonawca prze każe Zamawiającemu dokumentację powykonawczą wraz z niezbędnymi dokumentami, takimi jak: protokoły odbiorów, protokoły rozruchu, instrukcje obsługi, inwentaryzacja geodezyjna, kominiarska oraz atesty i zezwolenia dotyczące urządzeń i instalacji zamontowanych lub wykonanych w trakcie realizacji przedmiotu niniejszej Umowy.
10. Dokumentacja powykonawcza, o której mowa w ust. 9, wykonana będzie na jednym egzemplarzu dokumentacji technicznej przekazanej Zamawiającemu przez Wykonawcę, poprzez naniesienie wszystkich zmian.
11. Jeżeli w toku czynności odbioru zostanie stwierdzone, że przedmiot odbioru nie osiągnął gotowości do odbioru z powodu niezakończenia robót lub nieprzeprowadzenia z wynikiem pozytywnym wszystkich wymaganych prób lub posiadania wad uniemożliwiających zasiedlenie budynku, Zamawiający może odmówić odbioru do czasu usunięcia tych wad lub dokonać odbioru warunkowego, z podaniem terminu na usunięcie wad lub usterek.
12. Jeżeli w toku czynności odbioru zostaną stwierdzone wady, które nie nadają się do usunięcia, a umożliwiają one użytkowanie przedmiotu odbioru zgodnie z przeznaczeniem, Zamawiający obniży wynagrodzenie do wysokości uzgodnionej przez Strony.
13. Za datę wykonania przez Wykonawcę zobowiązania wynikającego z niniejszej Umowy uznaje się datę odbioru, stwierdzoną w protokole odbioru.
Roboty dodatkowe
§ 8
Roboty dodatkowe nieobjęte przekazaną dokumentacją będą wykonane na podstawie wpisu do Dziennika budowy dokonane przez Zamawiającego bądź organ Nadzoru Budowlanego oraz odpowiedniego aneksu do niniejszej umowy zawartego przez Strony.
Kary umowne
§ 9
1. Strony postanawiają, że w przypadku nienależytego wykonania postanowień niniejszej Umowy obowiązującą formą odszkodowania będą kary umowne naliczane w następujących przypadkach:
1) Zamawiający zapłaci Wykonawcy karę za zwłokę w przekazaniu placu budowy oraz dostarczeniu kompletnej dokumentacji technicznej, w stosunku do terminu ustalonego w § 3 ust. 1 pkt. 1 niniejszej Umowy – w wysokości 0,1% wynagrodzenia netto za wykonanie przedmiotu niniejszej Umowy – za każdy dzień zwłoki;{mospagebreak}
2) Wykonawca zapłaci Zamawiającemu:
a) karę za zawinioną przez siebie zwłokę w wykonaniu przedmiotu Umowy – w wysokości 0,1% wartości wynagrodzenia netto przysługującego za wykonanie przedmiotu niniejszej Umowy – za każdy dzień zwłoki;
b) karę za zwłokę w usunięciu wad lub usterek, licząc od dnia wyznaczonego na usunięcie wad – w wysokości 0,1% wartości wynagrodzenia netto przysługującego za wykonanie elementu, w którym stwierdzono usterki – za każdy dzień zwłoki.
2. Łączna ilość kar umownych płaconych przez każdą ze Stron drugiej Stronie nie może przekroczyć kwoty stanowiącej 10% wynagrodzenia umownego, przy czym Strony zachowują bez ograniczeń prawo do dochodzenia odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych.
Odstąpienie od Umowy
§ 10
Oprócz przypadków wymienionych w treści tytułu XV Kodeksu cywilnego, Stronom przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy w następujących
przypadkach:
1. Zamawiającemu przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej Umowy, gdy:
1) zostanie ogłoszona upadłość Wykonawcy;
2) zostanie wydany nakaz zajęcia majątku Wykonawcy, w zakresie uniemożliwiającym wykonywanie przedmiotu niniejszej Umowy;
3) Wykonawca nie rozpoczął robót bez uzasadnionych przyczyn lub przerwał je i nie kontynuuje ich pomimo wezwania Zamawiającego złożonego na piśmie;
4) Wykonawca z własnej winy przerwał realizację robót i przerwa ta spowodowała opóźnienie realizacji robót w stosunku do przyjętego harmonogramu o dłużej niż trzydzieści dni.
2. Wykonawcy przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej Umowy, jeżeli:
1) Zamawiający opóźnia termin przekazania placu budowy wraz z pozwoleniem na budowę, Dziennikiem budowy i kompletną dokumentacją techniczną oraz wskazaniem punktów poboru mediów wody oraz energii elektrycznej o piętnaście dni roboczych od daty ich powstania;
2) Zamawiający zalega z płatnością wymagalnych należności powyżej trzydziestu dni.
3. Odstąpienie od niniejszej Umowy powinno nastąpić w formie pisemnej pod rygorem nieważności takiego oświadczenia i powinno zawierać uzasadnienie.
4. W przypadku odstąpienia od niniejszej Umowy Wykonawcę oraz Zamawiającego obciążają następujące obowiązki szczegółowe:
1) w terminie siedmiu dni od daty odstąpienia od niniejszej Umowy Wykonawca, przy udziale Za mawiającego, sporządzi szczegółowy protokół inwentaryzacji robót w toku według stanu na dzień odstąpienia;
2) Wykonawca zabezpieczy przerwane roboty w zakresie obustronnie uzgodnionym na koszt tej Strony, z winy której nastąpiło odstąpienie od niniejszej Umowy;
3) Wykonawca sporządzi wykaz tych materiałów, konstrukcji lub urządzeń, które nie mogą być wykorzystane przez Wykonawcę do realizacji innych robót nieobjętych niniejszą Umową, jeżeli odstąpienie od niniejszej Umowy nastąpiło z przyczyn niezależnych od niego;
4) Wykonawca zgłosi do dokonania przez Zamawiającego odbiór robót przerwanych oraz robót zabezpieczających, jeżeli odstąpienie od niniejszej Umowy nastąpiło z przyczyn, za które Wykonawca odpowiada, niezwłocznie, a najpóźniej w terminie trzydziestu dni usunie z terenu budowy urządzenia zaplecza przez niego dostarczone lub wzniesione;{mospagebreak}

5) Zamawiający, w razie odstąpienia od niniejszej Umowy z przyczyn, za które Wykonawca nie odpowiada, obowiązany jest do:
– dokonania odbioru robót przerwanych oraz do zapłaty wynagrodzenia za roboty, które zostały wykonane do dnia odstąpienia;
– rozliczenia się z Wykonawcą z tytułu nierozliczonych w inny sposób kosztów budowy, obiektów zaplecza, urządzeń związanych z zagospodarowaniem i uzbrojeniem terenu budowy, chyba że Wykonawca wyrazi zgodę na przejęcie tych obiektów i urządzeń;
– przejęcia od Wykonawcy pod swój dozór terenu budowy w ciągu trzydziestu dni od daty podpisania przez Strony niniejszej Umowy protokołu inwentaryzacji robót w toku wg stanu na dzień odstąpienia.
Rękojmia oraz kaucja gwarancyjna
§ 11
1. Rękojmia na wykonane roboty przysługuje na okres trzydziestu sześciu miesięcy. Bieg gwarancji rozpoczyna się od dnia podpisania protokołu końcowego
odbioru przedmiotu niniejszej Umowy.
2. Tytułem kaucji gwarancyjnej należytego wykonania Umowy Zamawiający będzie zatrzymywał z każdej faktury Wykonawcy 10% jej wartości netto. Zatrzymana część wynagrodzenia będzie ulokowana przez Zamawiającego na zablokowanym, oprocentowanym koncie bankowym Wykonawcy. Kwota ta zostanie odblokowana i wraz z odsetkami zwrócona Wykonawcy po dokonaniu odbioru końcowego przedmiotu niniejszej Umowy oraz usunięciu ewentualnych wad, usterek i innych nieprawidłowości w przedmiocie niniejszej Umowy, powstałych z winy Wykonawcy i stwierdzonych w protokole odbioru końcowego robót – pod warunkiem doręczenia Zamawiającemu oświadczenia podwykonawców o uregulowaniu przez Wykonawcę wymagalnych zobowiązań z tytułu zrealizowanych przez podwykonawców robót wskazanych w § 4 ust. 1 niniejszej Umowy oraz wystawienia przez Wykonawcę weksla na kwotę stanowiącą 10% wartości przedmiotu niniejszej Umowy i złożenia go Zamawiającemu. Zwrot weksla nastąpi po upływie terminu rękojmi.
3. Wykonawca zobowiązuje się usunąć na swój koszt wady i usterki stwierdzone w przedmiocie niniejszej Umowy w okresie rękojmi – w terminach technicznie i organizacyjnie uzasadnionych, wyznaczonych przez Zamawiającego.
4. W przypadku gdy Wykonawca nie zgłosi się w celu stwierdzenia wad i usterek w terminie nie dłuższym niż siedem dni lub nie usunie wad i usterek w terminie wskazanym przez Zamawiającego, Zamawiającemu przysługuje prawo dokonania naprawy na koszt Wykonawcy, przez zatrudnienie własnych specjalistów albo specjalistów strony trzeciej – bez utraty praw wynikających z rękojmi.
5. Wszystkie reklamacje będą zgłaszane przez Zamawiającego niezwłocznie i potwierdzane pisemnie, najpóźniej jednak do dnia upływu okresu rękojmi.
Postanowienia końcowe
§ 12
1. Ewentualne spory, jakie mogą powstać przy realizacji niniejszej Umowy, będą rozstrzygane przez sąd właściwy dla siedziby Zamawiającego.
2. Każda zmiana niniejszej Umowy wymaga formy pisemnego aneksu – pod rygorem nieważności.
3. W sprawach nieuregulowanych niniejszą Umową mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego, Prawa budowlanego wraz z przepisami wykonawczymi oraz inne obowiązujące przepisy prawa.
4. Umowę niniejszą sporządzono w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze Stron.

……………………………………    ……………………………………
WYKONAWCA       ZAMAWIAJĄCY
 
SŁAWOMIR ŻURAWSKI
radca prawny