Odpowiada Łukasz Smaga – radca prawny.
Chciałbym prosić o udzielenie odpowiedzi na pytania związane z problemem świadczenia usług hotelarskich w lokalach mieszkalnych, które pierwotnie uzyskały pozwolenie na użytkowanie na budynek mieszkalny wielorodzinny. Oczywiście, oprócz pojęcia świadczenia usług hotelarskich w obiektach typowo hotelarskich istnieją tzw. inne obiekty, np. apartamenty i mieszkania, które muszą spełniać minimalne wymagania co do wyposażenia, określone w załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie (Dz.U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169 z późn. zm.), oraz inne wymagania określone w par. 4 ust. 2 tego rozporządzenia. W związku z par. 4 ust. 2 rozporządzenia inne obiekty, w których świadczone są usługi hotelarskie, muszą spełniać wymagania:
– budowlane potwierdzone książką obiektu budowlanego, o której mowa w art. 64 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;
– przeciwpożarowe potwierdzone opinią właściwego miejscowo komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej;
– sanitarne potwierdzone opinią właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego.
Pytania i wątpliwości, jakie się pojawią w związku z tym, to:
1. Jak rozumiem, wszelkie zmiany sposobu użytkowania takiego obiektu powinien zgłaszać właściciel tego mieszkania, a nie firma, która zajmuje się świadczeniem usług hotelarskich i która otrzymała mieszkanie od jego prawowitego właściciela pod tego typu świadczone usługi.
2. Kto zgodnie z wymienionymi wymaganiami powinien być rozliczany za ich spełnienie: właściciel czy firma, która świadczy usługi hotelarskie dla lokalu mieszkalnego, którego nie jest właścicielem?
3. Na cały budynek uzyskane zostało PnU, jako na budynek mieszkalny wielorodzinny, oraz prowadzona jest książka obiektu budowlanego. Osoba/firma w takim budynku chciałaby prowadzić w wybranych kilku lokalach mieszkalnych usługi hotelarskie (uznawane jako tzw. inne obiekty hotelarskie):
a) czy powinna zgłosić do odpowiednich organów zmianę sposobu użytkowania takiego mieszkania?;
b) w przypadku pozytywnej odpowiedzi na punkt a) – czy w celu uzyskania zgody na zmianę sposobu użytkowania takiego jednego bądź kilku mieszkań wymagana jest zgoda wspólnoty?;
c) czy należy prowadzić odrębną książkę obiektu budowlanego dla tych kilku mieszkań?;
d) w przypadku pozytywnej odpowiedzi na punkt c) – czy w celu prowadzenia książki obiektu budowlanego dla tych kilku mieszkań wymagana jest zgoda pozostałej wspólnoty?
Zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego nie musi dokonywać właściciel, lecz może to być każdy podmiot, posiadający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.Zgodnie z art. 71 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) – dalej: Pb, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, do którego należy dołączyć m.in. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 Pb, czyli oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z przepisu art. 3 pkt 11 Pb wynika, że przez takie prawo należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Także zmiana sposobu użytkowania stanowiącego odrębną własność lokalu mieszkalnego może zostać zgłoszona przez właściciela lokalu albo przez podmiot, który ma się zajmować świadczeniem usług wymagających zmiany sposobu użytkowania lokalu, jeżeli z umowy zawartej między tym podmiotem i właścicielem wynika, że ma on prawo do dysponowania lokalem na cele budowlane. Jeżeli planowane zamierzenie budowlane poza zmianą sposobu użytkowania lokalu obejmuje wykonanie robót budowlanych wymagających dokonania zgłoszenia bądź uzyskania pozwolenia na budowę, to również formalności z tym związane mogą być dopełnione zarówno przez właściciela, jak i podmiot, który ma się zajmować świadczeniem usług wymagających zmiany sposobu użytkowania lokalu i który otrzymał lokal od właściciela, jeżeli z umowy zawartej między tym podmiotem i właścicielem wynika, że ma on prawo do dysponowania lokalem na cele budowlane.
Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w razie zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowiącego odrębną własność, wynika z tytułu prawnego do tego lokalu, a nie z uchwały wspólnoty mieszkaniowej wyrażającej zgodę na zmianę sposobu użytkowania części wspólnej nieruchomości [tak: A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2014, s. 831]. Oznacza to, że uchwała wspólnoty mieszkaniowej jest konieczna jedynie w razie zmiany sposobu użytkowania nieruchomości wspólnej lub jej części, zbyteczna zaś w razie zmiany sposobu użytkowania lokalu stanowiącego odrębną własność. Wyrażana w formie uchwały wspólnoty mieszkaniowej zgoda będzie natomiast niezbędna, jeżeli zmiana sposobu użytkowania lokalu wiąże się z wykonaniem robót budowlanych ingerujących w części nieruchomości wspólnej.
Kwestie związane z kontrolą wymagań, jakie powinny spełniać obiekty, w których świadczone są usługi hotelarskie, zostały uregulowane przede wszystkim w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach turystycznych (Dz.U. z 2014 r. poz. 196 z późn. zm.) – dalej: usł. hot., oraz w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz.U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169 z późn. zm.) – dalej: rozporządzenie. Zgodnie z art. 38 usł. hot. organami właściwymi w zakresie usług hotelarskich jest marszałek województwa oraz wójt (burmistrz, prezydent miasta). Organy te, zgodnie z art. 40 ust. 3 usł. hot. mają prawo kontrolować, w zakresie swojej właściwości miejscowej, przestrzeganie wymagań, określonych w art. 35 usł. hot., w stosunku do wszystkich obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Chodzi w szczególności o wymagania sanitarne, przeciwpożarowe oraz inne określone odrębnymi przepisami. Podmiotem odpowiedzialnym za spełnianie przez obiekt budowlany, jego część albo znajdujący się w nim lokal wymagań wynikających z ustawy o usługach hotelarskich oraz wydanego na tej podstawie rozporządzenia jest przedsiębiorca wykonujący usługi hotelarskie, a nie właściciel obiektu budowlanego, jego części albo znajdującego się w nim lokalu.
Zgodnie z art. 64 ust. 1 Pb właściciel lub zarządca jest zobowiązany prowadzić dla każdego budynku książkę obiektu budowlanego, stanowiącą dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy w okresie użytkowania obiektu budowlanego. Przepisy nie przewidują natomiast wymogu prowadzenia podobnego dokumentu w odniesieniu do poszczególnych lokali znajdujących się w określonym budynku. Podmiotem odpowiedzialnym za spełnianie przez obiekt budowlany (a nie znajdujący się w nim lokal) wymagań wynikających z Pb jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, a nie właściciel znajdującego się w nim lokalu ani podmiot korzystający z tego lokalu.
Na zakończenie należy odnieść się do tego, czy podjęcie w lokalu mieszkalnym usług hotelarskich stanowi zmianę sposobu użytkowania lokalu w rozumieniu art. 71 ust. 1 Pb. Zgodnie z tym przepisem przez zmianę sposobu użytkowania rozumie się w szczególności podjęcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Opierając się na tej regulacji, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r. (sygn. akt II OSK 2069/12) stwierdził, że wynajem czterech pomieszczeń w budynku mieszkalnym jednorodzinnym nie uzasadnia sam w sobie takiej zmiany sposobu użytkowania dotychczasowego obiektu mieszkalnego na pomieszczenia mieszczące się w pojęciu obiektów hotelarskich. Także nie jest zdaniem NSA uprawnione przyjmowanie, że podnajem pokoi mieszkalnych w domu jednorodzinnym, opierając się na zawartych umowach cywilnoprawnych, mieści się w pojęciu usług hotelarskich, które powinny być „ogólnie dostępne”, a ich świadczenie nie ogranicza się tylko do najmu, obejmują one także inne usługi świadczone w obrębie obiektu. Biorąc pod uwagę stanowisko wynikające z przytoczonego orzeczenia, można przyjąć, że wykorzystanie dotychczasowego lokalu mieszkalnego do świadczenia (ogólnodostępnych) usług hotelarskich może zostać uznane jako zmiana sposobu użytkowania lokalu. Z drugiej strony Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 maja 2011 r. (sygn. akt II OSK 785/10) doszedł do przekonania, że prowadzenie działalności opiekuńczej czy wychowawczej nad niewielką grupą dzieci nie powoduje zaistnienia takich okoliczności, jakie są wymienione w art. 71 ust. 1 Pb. Naczelny Sąd Administracyjny dodał, że w domu jednorodzinnym może zamieszkiwać liczna rodzina, a więc liczba dzieci mieszkających w takim domu, którymi opiekuje się rodzina, a nawet niekiedy osoby obce, także może być porównywalna z liczbą dzieci przebywających w niewielkim przedszkolu. Idąc takim tokiem rozumowania NSA, należałoby przyjąć, że także przeznaczenie lokalu mieszkalnego na cele hotelarskie nie prowadzi do zmiany sposobu użytkowania lokalu, albowiem liczba osób przebywających w lokalu nie zmienia się w sposób istotny, a jednocześnie osoby te mają korzystać z lokalu w celu przybliżonym, jeśli nie takim samym, jak lokatorzy lokalu mieszkalnego. W każdym bowiem przypadku chodzi o zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, które w zależności od okoliczności mogą mieć charakter stały albo tymczasowy lub okazjonalny.
W świetle powyższych rozważań należy przychylić się do stanowiska, zgodnie z którym wykorzystanie lokalu mieszkalnego do świadczenia usług hotelarskich nie stanowi zmiany sposobu użytkowania lokalu w rozumieniu art. 71 ust. 1 Pb, aczkolwiek konieczne jest zastrzeżenie, że pogląd ten nie jest jedynymi możliwa jest odmienna ocena prawna tego zagadnienia.
