Służebności przesyłu – praktyczne stosowanie przepisów

Zakres regulacji w zakresie służebności przesyłu

30  maja 2008 r. uchwalono ustawę o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja dotyczyła m.in. art. 49, który otrzymał nowe brzmienie, oraz wprowadzenia nowego ograniczonego prawa rzeczowego – służebności przesyłu. W związku z pojawieniem się służebności przesyłu zaistniała potrzeba równoczesnej nowelizacji kodeksu postępowania cywilnego, ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze.

Zagadnienia związane ze znowelizowanym art. 49 k.c.

Zgodnie ze znowelizowanym art. 49 § 1 k.c. urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Natomiast  § 2 tego przepisu wskazuje, że osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca. Z przepisu wynika, iż ustawodawca definicją tą objął jedynie te urządzenia, które służą wyłącznie do czynności „doprowadzania lub odprowadzania”. Wyłączone zostały urządzenia o przeznaczeniu wydobywczym czy też przechowawczym oraz inne, np. studnie głębinowe, urządzenia generujące alternatywne źródła energii. Urządzenia wskazane w art. 49 k.c. z chwilą ich połączenia z przedsiębiorstwem przestają być częścią składową nieruchomości, na której są posadowione, i stają się samoistnymi rzeczami ruchomymi, które mogą być przedmiotem odrębnej własności i odrębnego obrotu (wyrok SN z 22 stycznia 2010 r., V CSK 195/09 Biuletyn SN nr 4/2010).

Zgodnie z art. 49 k.c.urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa, a więc w sposób trwały z nim związane, nie stanowią własności właściciela nieruchomości (zrezygnowano z wyodrębnienia „gruntu” oraz „budynku” na rzecz „nieruchomości”), lecz jako jej części składowe, stają się niejako z mocy samego prawa własnością przedsiębiorcy przesyłowego. Przejście własności urządzeń na przedsiębiorcę przesyłowego (na podstawie art. 49 k.c.) nastąpi wówczas, gdy to sam przedsiębiorca sfinansował ich budowę, własnym kosztem przyłączył je technicznie do swego przedsiębiorstwa. Natomiast gdy ciężary finansowe poniósł właściciel nieruchomości, wówczas kwestia wzajemnych rozliczeń zostanie pozostawiona umowie stron. Ponadto samo przejście prawa do urządzeń przesyłowych strony zgodnie z art. 353¹ k.c. ustalą, określając tytuł prawny, który może mieć charakter prawnorzeczowy lub zobowiązaniowy. Paragraf drugi analizowanego przepisu przewiduje, że w razie gdy strony nie dojdą do porozumienia co do treści umowy i w konsekwencji nie zostanie ona zawarta, przysługuje im roszczenie o przeniesienie własności tych urządzeń. Ustawodawca co do osoby, która sfinansowała budowę tych urządzeń (wydaje się, że chodzi tu o wzniesienie tych urządzeń od podstaw), wymaga, aby była ona ich właścicielem. Ponadto ustawodawca pozostawia stronom luz decyzyjny, czy przeniesienie własności tych urządzeń nastąpi za wynagrodzeniem, czy też nieodpłatnie (P. Gumiński, Urządzenia przesyłowe i służebność  przesyłu, „Nieruchomości” nr 8/120/2008; szerzej G. Bieniek, Urządzenia przesyłowe). Warto dodać, że charakter prawnorzeczowy oznacza własność i inne prawa rzeczowe (np. użytkowanie wieczyste, hipoteka, służebności), a charakter zobowiązaniowy – najem, dzierżawa, użyczenie.  

Fot. K. Wiśniewska

Służebność przesyłu

Artykuł 305¹  k.c.  wprowadza legalną definicję służebności przesyłu. Uprawnionym ma być kwalifikowany podmiot – przedsiębiorca, który zamierza wybudować – faza planowania inwestycji, jej realizacja, lub posiada tytuł własności wobec urządzeń przesyłowych. Artykuł 305⁴ k.c. przewiduje, iż do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Przy czym trzeba zauważyć, że służebność przesyłu nie jest służebnością gruntową ani też służebnością osobistą. Świadczy o tym fakt, iż służebności przesyłu nie ustanawia się na rzecz nieruchomości władnącej czy osoby fizycznej, lecz na rzecz przedsiębiorcy. Tym samym nie można stosować przepisów o służebnościach gruntowych wprost do służebności przesyłu. Można wskazać zatem, iż służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe polegające na uprawnieniu przedsiębiorcy do istnienia sieci, instalacji i urządzeń przesyłowych w obecnym ich położeniu oraz zapewnieniu przedsiębiorcy swobodnego dostępu do nich w każdym czasie w celu dokonania remontu, konserwacji, modernizacji lub usunięcia ich awarii. W tym znaczeniu jest to więc prawo skierowane do  przedsiębiorstwa przesyłowego.
Obciążona tym prawem jest dana nieruchomość i mimo obrotu nieruchomością prawo do posadowienia i eksploatacji urządzeń przesyłowych służy niezmiennie uprawnionemu – podlega ochronie prawnej analogicznej do ochrony prawnej udzielanej przy ochronie własności i poglądy nowego właściciela na ustanowione wynagrodzenie lub sens istnienia obciążenia danej nieruchomości nie mają prawnego znaczenia. Przedsiębiorstwo posiada pewny tytuł prawny niezależnie od zmian podmiotowych co do własności nieruchomości, na której posadowione będzie urządzenie przesyłowe. Nadto należy wskazać, że podział nieruchomości nie wpływa na to prawo. W takim przypadku ustanowiona służebność przesyłu przechodzi z mocy prawa na wszystkie nieruchomości wydzielone z nieruchomości pierwotnej. Służebność przesyłu jest prawem przedsiębiorstwa skutecznym względem wszystkich, jest to istotna cecha odróżniająca służebność od stosunków prawnych opartych na umowach, które nie kreują powstania ograniczonego prawa rzeczowego. W praktyce spotyka się tu głównie najem, dzierżawę, użyczenie – wszystkie te wymienione stosunki łączą jedynie umawiające się strony i spełniają swą doraźną funkcję, ale nie są rozwiązaniem tak trwałym, jak służebność przesyłu.

Powstanie służebności w sposób umowny

Z praktycznego punktu widzenia pożądanym rozwiązaniem jest umowne ustanowienie służebności. Przy takim sposobie powstania służebności przesyłu forma aktu notarialnego potrzebna jest tylko dla oświadczenia osoby, która służebność ustanawia, tj. zwykle właściciela nieruchomości.
Oświadczenie składa właściciel nieruchomości, ale jest ono składane w interesie (i zwykle na koszt) przedsiębiorstwa. Warto zatem zadbać o formę aktu pozbawioną wad prawnych uniemożliwiających wpis do księgi wieczystej oraz spróbować wynegocjować stawki opłat notarialnych jak dla stałego klienta. Warto, aby przedsiębiorstwo zabiegające o uregulowanie stanów prawnych nawiązało współpracę z jednym lub kilkoma zaufanymi i sprawdzonymi notariuszami. Wpis do księgi wieczystej ma charakter deklaratoryjny, czyli sama umowa kreuje prawo bez konieczności ujawnienia go w księdze wieczystej. Przedsiębiorstwa powinny zadbać o ujawnianie służebności przesyłu w księgach wieczystych z uwagi na bezpieczeństwo obrotu prawnego i gospodarczego. W wypadku obrotu nieruchomością, na której ustanowiono to ograniczone prawo rzeczowe – wpis do księgi wieczystej daje pewność, iż nabywca miał świadomość istnienia ograniczonego prawa rzeczowego. Strony mogą swobodnie się umówić, czy ustanowienie służebności będzie za wynagrodzeniem czy też nie, jednak w praktyce przeważa odpłatne ustanowienie służebności.

Sądowe ustanowienie służebności przesyłu 

W przypadku  odmowy zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu art. 305²  k.c. przewiduje możliwość sądowego dochodzenia uprawnień zarówno dla przedsiębiorcy, jak i właściciela nieruchomości. Należy przyjąć, iż odmową ustanowienia służebności jest również żądanie wynagrodzenia nadmiernie wygórowanego – takiego na które przedsiębiorstwo nie może się zgodzić. Trzeba zwrócić uwagę, że przedsiębiorcy nie zawsze będzie przysługiwało roszczenie o sądowe ustanowienie służebności przesyłu, nawet w przypadku odmowy przez właściciela jej ustanowienia w drodze umownej. Spełniona być musi jeszcze jedna przesłanka „konieczności”. Przedsiębiorcy przesyłowemu przysługuje bowiem roszczenie, jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna dla właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych. Zdaniem prof. Edwarda Gniewka: W istocie jednak można uznać, że służebność taka jest zawsze konieczna, gdy urządzenia przesyłowe zostały wybudowane (zainstalowane) na cudzym gruncie. Jest ona konieczna przynajmniej po to, by właściciela nieruchomości obciążyć obowiązkiem znoszenia cudzych urządzeń przesyłowych. W przeciwnym razie właścicielowi nieruchomości przysługiwałoby roszczenie negatoryjne o przywrócenie stanu zgodnego z prawem (art. 222 § 2 k.c.) (E. Gniewek, Komentarz do kodeksu cywilnego, Legalis 2009). Jakkolwiek kwestia ta nie jest w dalszym ciągu jednoznaczna i na tym polu można spodziewać się rozbieżności interpretacyjnych.

Ustanowienie służebności odbywa się w drodze postępowania nieprocesowego uregulowanego w księdze drugiej kodeksu postępowania cywilnego w art. 506–525 (przepisy ogólne) oraz w art. 626 k.p.c.  W postępowaniu nieprocesowym stronami są wnioskodawca (np. przedsiębiorstwo) oraz uczestnicy (właściciel, współwłaściciele nieruchomości), przy czym wnioskodawca również jest traktowany jako szczególnego rodzaju uczestnik postępowania. Służebnością przesyłu można również obciążyć prawo użytkowania wieczystego. Skarb Państwa (lub gmina) powinien być wówczas uczestnikiem takiego postępowania jako właściciel nieruchomości, obok użytkownika wieczystego jako głównego zainteresowanego. Szczególnie skomplikowana jest sytuacja dotycząca ustanawiania służebności na gruntach wspólnot mieszkaniowych – kluczowym zagadnieniem we wstępnej fazie postępowania będzie bowiem ustalenie kręgu uczestników postępowania (wszyscy „wspólnotowicze” czy wspólnota reprezentowana przez zarząd). Warto wskazać również na koszty postępowania, na które będzie się składać przede wszystkim wpis stały w kwocie 200 zł oraz koszty opinii biegłych – a te mogą być znaczne. W postępowaniu nieprocesowym, takim jak ustanowienie służebności przesyłu, należy liczyć się z długotrwałością postępowania (dowody w postaci opinii biegłych, często oględziny zwane również wizjami lokalnymi).

Zmiany podmiotowe w przedsiębiorstwie i wygaśnięcie służebności

Służebność przesyłu przechodzi na nabywcę przedsiębiorstwa lub na nabywcę urządzeń przesyłowych, a zgodnie z  305³ § 2 k.c. wygasa najpóźniej wraz z zakończeniem likwidacji przedsiębiorstwa. Jeżeli służebność wygasła, przedsiębiorca zobowiązany jest usunąć urządzenia przesyłowe, ale tylko te, które utrudniają korzystanie z nieruchomości. W grę zatem wejdzie przesłanka społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości; w przypadku nieruchomości będącej użytkami rolnymi przedsiębiorca prowadzący przedsiębiorstwo energetyczne będzie zobowiązany usunąć słupy energetyczne, gdyż niewątpliwie utrudniają one korzystanie z nieruchomości, zważywszy na jej rolnicze przeznaczenie. Kiedy jednak pociągałoby to za sobą nadmierne trudności lub koszty, obowiązek przedsiębiorcy ogranicza się do naprawienia wynikłej szkody. Nowe przepisy wydają się być bezużyteczne w odniesieniu do urządzeń przesyłowych, które będą budowane w przyszłości. Jeśli bowiem strony nie dojdą do porozumienia co do ceny i nie zawrą stosownej umowy, przedsiębiorca szybciej uzyska tytuł prawny do nieruchomości w trybie art. 124 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. tekst jednolity z dnia 30 listopada 2004 r. – Dz.U. Nr 261, poz. 2603. Budowa urządzeń przesyłowych stanowi bowiem realizację celu publicznego w rozumieniu art. 6 tej ustawy. Uregulowane w art. 124 ustawy zezwolenie na zakładanie urządzeń przesyłowych kreuje instytucję zwaną służebnością publiczną. Uzyskanie takiej decyzji następuje z reguły w krótszym czasie niż przeprowadzenie postępowania sądowego.

Jedną z najbardziej budzących wątpliwości jest kwestia określenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu – zarówno w sprawach dotyczących sieci już wybudowanych, jak i tych dopiero planowanych. Sprawa  ta ma podstawowe znaczenie dla przedsiębiorstw przesyłowych. Należy wskazać na tryby wyceny zamieszczone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997  r. o gospodarce nieruchomościami, a konkretnie w art. 153 tej ustawy. Podstawowym podejściem do wyceny jest podejście porównawcze. Jednak zastosowanie tej metody nie zawsze jest właściwym rozwiązaniem, a to z uwagi na fakt, gdy nie ma elementu porównawczego, a więc w przypadku gdy zbyt mało transakcji zostało wykonanych na danym terenie. Niejednokrotnie zdarza się, że rzeczoznawcy poszerzają zakres terytorialny badania, co jest oczywiście działaniem błędnym, ponieważ w różnych rejonach nawet leżących niedaleko ceny metra kwadratowego gruntu kształtują się w sposób całkowicie różny. Dlatego też przy stosowaniu tej metody należy być ostrożnym.

Nie wprowadzono również nowelizacji w zakresie prawa do przeprowadzania stosownych konserwacji albo usuwania awarii urządzeń przesyłowych, albowiem uprawnienie takie uregulowane było wcześniej w art. 124 ust. 6 wspomnianej ustawy. Zgodnie z tym przepisem obowiązek udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń przesyłowych jest obowiązkiem wynikającym z mocy prawa.

Pragnę zaznaczyć, iż orzecznictwo Sądu Najwyższego w zakresie służebności przesyłu jest obecnie nadal ubogie. Trzeba jednak wskazać na orzeczenie wydane przez Izbę Cywilną tego sądu z 7 października 2008 r. Zgodnie z tym orzeczeniem Sądu Najwyższego: Przed ustawowym uregulowaniem służebności przesyłu (art. 305¹–305⁴ k.c.) dopuszczalne było nabycie w drodze zasiedzenia służebności odpowiadającej treści służebności przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa (III CZP 89/08, Biuletyn SN nr 10/2008). Tym samym można wnioskować z tezy orzeczenia, iż działanie ustawodawcy w zakresie ustanowienia służebności przesyłu w zasadzie sprowadziło się do usankcjonowania dotychczasowej praktyki, która polegała na ustanawianiu służebności drogi koniecznej (tj. gruntowej) dla przebiegu urządzeń przesyłowych, pomimo braku istnienia w pobliżu nieruchomości, na której posadowione było urządzenie, nieruchomości władnącej należącej do przedsiębiorstwa (czego wymaga się przy ustanawianiu służebności gruntowej).

Tomasz Ogłódek

radca prawny

Kancelaria Radców Prawnych Tomasz Ogłódek & Marzena Czarnecka – Katowice

Skomentuj ten artykuł na forum.