W Polsce wykonuje się niewiele rozbiórek starych budynków. Tymczasem liczba budynków kwalifikujących się do rozebrania będzie coraz większa.
Zmiana liczby budynków na jakimś obszarze jest głównie efektem różnicy między liczbą nowych budynków (oddanych do użytku) oraz rozbiórek. W polskich warunkach zdecydowanie największe zainteresowanie medialne wzbudzają nowe budowy. Natomiast dane na temat liczby rozbieranych budynków są często pomijane. Tymczasem kwestia rozbiórek będzie nabierać coraz większego znaczenia wraz ze wzrostem liczby budynków (nie tylko mieszkalnych), które nadają się do rozebrania. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili przyjrzeć się sytuacji. Zwracają oni uwagę, że zmuszenie właściciela zaniedbanego budynku do jego rozebrania wcale nie jest łatwe.
Fot. @ Mr Twister – stock.adobe.com
Kolejka budynków do rozbiórki wydłuża się
W kontekście rozbiórek, uwagę zwraca stosunkowo niewielka liczba nakazów wydawanych na podstawie artykułu 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Przypomnijmy, że ten przepis uprawnia organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazującej właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę obiektu i uporządkowanie terenu, jeśli nieużytkowany/niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia. Wspomniana decyzja nadzoru budowlanego określa termin rozpoczęcia robót rozbiórkowych oraz ich zakończenia.
Dane Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wskazują, że w pierwszej połowie 2024 r. wydano tylko 576 nakazów rozbiórki wszystkich obiektów budowlanych z powodu ich złego stanu technicznego. To wynik, który wydaje się niewielki w skali całej Polski. Nakazy rozbiórkowe dość często dotyczą starych budynków mieszkalnych. Poniższy wykres pokazuje porównanie liczby nakazanych oraz wykonanych rozbiórek budynków mieszkalnych. Przykładowo, w 2023 r. organy nadzoru budowlanego z powodu złego stanu technicznego nakazały rozbiórkę 310 budynków mieszkalnych. Jednocześnie rozebrano tylko 101 domów, bloków i kamienic.
Duża dysproporcja liczby nakazanych i wykonanych rozbiórek niestety skutkuje narastaniem swoistej nadwyżki budynków, które powinny zostać rozebrane. Obliczenia bazujące na danych GUNB wskazują, że od 2011 r. do 2023 r. liczba budynków mieszkalnych czekających na rozbiórkę wzrosła o około 3600. Jednakże można przypuszczać, że w całym kraju budynków mieszkalnych kwalifikujących się do rozbiórki ze względu na zły stan techniczny jest znacznie więcej.
>>> Rozbiórka obiektów zabytkowych – problemy, przepisy prawa, przykłady
>>> Samowolne prace rozbiórkowe
>>> Nakaz rozbiórki obiektu budowlanego
>>> Obowiązki kierownika budowy przy pracach rozbiórkowych i wyburzeniowych
Mamy ok. 600 000 pustych wiejskich domów
Przypuszczenia dotyczące dużej liczby budynków nadających się do rozbiórki można opierać między innymi na wynikach ostatniego spisu powszechnego. To badanie, które w przypadku dużych miast było podatne na specyfikę pandemicznych wyjazdów studentów i pracy zdalnej, wydaje się bardziej wiarygodne jeśli weźmiemy pod uwagę wyniki dla terenów wiejskich. Mowa o 568 400 niezamieszkanych domach i lokalach, które wiosną 2021 r. na terenie polskich wsi odnotował GUS. Część pustych wiejskich domów ze względu na długi okres niezamieszkania oraz zły stan techniczny na pewno nadaje się do rozbiórki. Podobna sytuacja dotyczy też starszych domów z miast.
Właściciele często bronią się przed rozbiórką
Dlaczego właściciele budynków znajdujących się w złym stanie technicznym nie chcą ich rozbierać? Na pewno znaczenie mają koszty prac rozbiórkowych, które wzrosły w ciągu ostatnich kilku lat. Istotne są również kwestie dotyczące współwłasności. W przypadku niszczejących budynków (a zwłaszcza domów), dość częstym problemem jest współwłasność kilku osób wynikająca ze spadkobrania. W tym kontekście warto powołać się chociażby na Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego (do 2003.12.31) w Poznaniu z dnia 16 stycznia 2001 r. (sygn. akt: II SA/Po 1942/99).
Wspomniane wyżej orzeczenie potwierdza, że: „Rozbiórka obiektu wspólnego, czy nawet jego części jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną i z mocy art. 199 KC do jej wykonania niezbędna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”. Aspekt współwłasności i wspólnej odpowiedzialności za rozbiórkę powinien uwzględniać nakaz rozbiórki. Taka sama zasada dotyczy grzywny nałożonej w celu przymuszenia do rozbiórki i ewentualnego wykonania zastępczego rozbiórki na koszt współwłaścicieli. W wielu przypadkach te sposoby egzekwowania obowiązku rozbiórki są kwestionowane przez zobowiązanego/zobowiązanych, co dodatkowo oddala w czasie prace rozbiórkowe. Wcześniej spór nadzoru budowlanego z właścicielem zaniedbanego budynku nierzadko dotyczy samego nakazu rozbiórki.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
