Odpowiada Łukasz Smaga – radca prawny.
Zwracam się z prośbą o poradę dotyczącą wymaganych dokumentów stanowiących podstawę zmiany sposobu użytkowania (art. 71 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane), a dokładniej o sprecyzowanie czy: opis i rysunek oraz zwięzły opis techniczny może wykonać inwestor? Ponadto proszę o wyjaśnienie:
– Czy ekspertyza budowlana wymieniona w art. 71 ust. 2 może być sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń do kierowania i nadzorowania robotami budowlanymi w odpowiedniej specjalności?
– Czy inwestor (autor ekspertyzy) ma obowiązek potwierdzić zgodność planowanej zmiany sposoby użytkowania z zapisami miejscowego planu przestrzennego (warunkami zabudowy), mimo iż przedłożył zaświadczenie potwierdzające powyższy fakt (wymienione w art. 71 ust. 2 pkt 4 ustawy – Prawo budowlane)?
Przedmiotowa zmiana sposobu użytkowania jest możliwa (spełnione są warunki techniczne) i nie zachodzi potrzeba wykonywania żadnych robót budowlanych (zmiana sposobu użytkowania bez robót budowlanych).
Zgodnie z art. 71 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm. – dalej Pb) zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, do którego należy dołączyć m.in. opis i rysunek oraz zwięzły opis techniczny. Ustawodawca nie wskazuje jednocześnie, przez kogo te dokumenty mają zostać sporządzone. Tymczasem przepisy Pb w kilku miejscach wprowadzają wprost obowiązek opracowania danego dokumentu przez osobę posiadającą określone uprawnienia. Ma to miejsce w przypadku np. ekspertyzy technicznej (art. 71 ust. 2 pkt 5 Pb) albo projektu zagospodarowania działki lub terenu (art. 30 ust. 3 i 4 Pb). Skoro ustawodawca zastrzega, zwłaszcza w art. 71 ust. 2 pkt 5 Pb, wymóg sporządzenia ekspertyzy technicznej przez osobę posiadającą specjalne uprawnienia, to brak podobnego zastrzeżenia w odniesieniu do opisu i rysunku oraz opisu technicznego może sugerować brak takiego wymogu. Wniosek taki należy jednak uznać za pochopny.
Prawo budowlane zawiera bowiem również przepisy, w których jest mowa o ocenach technicznych lub ekspertyzach (art. 50 ust. 3, art. 81c ust. 2), bez wskazania autora tych opracowań. Niemniej nie ma wątpliwości co do tego, że oceny techniczne lub ekspertyzy powinny być sporządzone przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia. Możliwość postawienia takiego warunku wprost z tych przepisów wprawdzie nie wynika, jednakże jest uzasadniona. Ocena jakości robót budowlanych lub stanu technicznego obiektu budowlanego związana jest wszakże z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych lub wymaga samodzielnego rozwiązania zagadnień technicznych (tak Z. Kostka [w:] A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, Warszawa 2014, s. 874).
Podobnie należy przyjąć w odniesieniu do opisu technicznego przewidzianego w art. 71 ust. 2 pkt 2 Pb. Dokument ten bowiem powinien określać rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby również danymi technologicznymi. Zakres opisu technicznego wskazuje, że jego opracowanie wiąże się z koniecznością fachowej oceny zjawisk technicznych, więc autor takiego dokumentu powinien posiadać uprawnienia budowlane. Nie muszą to być jednak uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności jak w przypadku ekspertyzy technicznej wymienionej w art. 71 ust. 2 pkt 5 Pb. Autorem opisu technicznego może być również osoba mająca uprawnienia budowlane w ograniczonym zakresie.
Z kolei opis i rysunek mają określać usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic i innych obiektów istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania (art. 71 ust. 2 pkt 1 Pb). Opracowanie takiego dokumentu możliwe jest przez samego inwestora, ponieważ nie wymaga wiedzy technicznej jak w przypadku opracowań o charakterze technicznym. Tak samo przez inwestora mogą być wykonane szkice i rysunki przy zgłoszeniu robót budowlanych, o których mowa w art. 30 ust. 2 Pb.
Ekspertyza techniczna przewidziana w art. 71 ust. 2 pkt 5 Pb musi zostać wykonana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Uprawnienia budowlane zaś mogą być udzielane zarówno do projektowania, jak i do kierowania robotami budowlanymi (art. 14 ust. 1 Pb). Wobec tego ekspertyza techniczna może być wykonywana przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń do kierowania i nadzorowania robotami budowlanymi w odpowiedniej specjalności.
Artykuł 71 ust. 2 pkt 4 Pb stanowi, że do wniosku o zmianę sposobu użytkowania należy dołączyć zaświadczenie o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenuw przypadku braku planu. Ani inwestor, ani autor ekspertyzy nie mają obowiązku składania dodatkowych oświadczeń w tym zakresie, jeżeli zgodność z planem miejscowym albo z decyzją wynika z przedstawionego zaświadczenia. Działa to też w drugą stronę, mianowicie oświadczenie inwestora lub autora ekspertyzy nie może zastępować zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
