Odpowiadają: Władysław Korzeniewski i Rafał Korzeniewski.
W istniejącej, dopuszczonej do użytkowania hali produkcyjno-magazynowej inwestor zamierza wybudować antresolę, co jest podyktowane rozwojem firmy i wymogami technologii. Antresola będzie przeznaczona do wykonywania elementów produkcyjnych, które zostaną przeniesione z niższej kondygnacji. Antresola będzie obciążała konstrukcję nośną (która jest przystosowana do tego typu obciążenia), zatem jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę. Czy ze względu na fakt, że teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor jest zobowiązany do uzyskania warunków zabudowy?
W wyniku tej inwestycji nie zostaną zmienione gabaryty budynku hali w zakresie powierzchni zabudowy, wysokości i obrysu zewnętrznego. Inwestycja nie będzie powodowała zwiększenia liczby personelu, co mogłoby spowodować konieczność doprojektowania miejsc postojowych. Nie zmieni się również funkcja budynku.
Podczas konsultowania tej kwestii w wydziale budownictwa wydającym decyzje o pozwoleniu na budowę uzyskałem dwie różne odpowiedzi: jeden inspektor twierdził, że trzeba uzyskać warunki zabudowy, drugi, że nie trzeba. W nadzorze budowlanym inspektor również stwierdził, że nie trzeba.
W liście Czytelnika został bardzo klarownie przedstawiony zamiar wykonania robót budowlanych w istniejącym budynku produkcyjno-magazynowym, bez zmiany sposobu jego użytkowania. Takie uściślenie zamierzenia zwalnia od potrzeby szczegółowego omawiania warunków formalnoprawnych dotyczących zmiany sposobu użytkowania istniejącego obiektu budowlanego.
Warto tu jeszcze zwrócić uwagę, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego może wymagać jego przebudowy, ale może być też dokonana bez uprzedniej przebudowy, jedynie przez przystosowanie go (aranżację) do nowej funkcji, bez ingerencji w jego konstrukcję i bez naruszenia przepisów dotyczących wymagań użytkowych, czyli z zachowaniem status quo w tym zakresie. Warunki formalnoprawne postępowania w sprawach zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych zostały określone w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późniejszymi zmianami).
Wracając jednak do meritum, na wstępie trzeba przytoczyć treść trzech definicji ustawowych, określonych w art. 3 Prawa budowlanego, które wyjaśnią znaczenie pojęcia „przebudowa”. Zaczniemy od definicji „robót budowlanych”.
Zgodnie z pkt 7 tego artykułu, mówiąc o robotach budowlanych– należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.
Definicja ta została następnie uzupełniona przez dodanie pkt 7a, który wyjaśnia, że gdy mowa jest o przebudowie,należy przez to rozumieć: wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.
Z omawianym tutaj tematem wiąże się również potrzeba przytoczenia trzeciej definicji, zapisanej w pkt 12, stwierdzającej, że mówiąc o pozwoleniu na budowę – należy przez to rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego.
Z przytoczonych definicji można wyprowadzić następujące wnioski:
1) przebudowa nie jest budową, ale jest wykonywaniem robót budowlanych, analogicznie jak budowa;
2) wykonywanie robót budowlanych, stanowiących przebudowę istniejącego obiektu budowlanego, nie może powodować zmiany gabarytów jego obrysu zewnętrznego;
3) w definicji „przebudowy” niesłusznie wykluczono możliwość zmiany wysokości, a nawet liczby kondygnacji, co może być konieczne w celu dostosowania do nowego przeznaczenia użytkowego i związanych z nim przepisów techniczno-budowlanych;
4) pozwolenie na budowę jest nazwą „decyzji administracyjnej” dotyczącej zarówno budowy nowego obiektu budowlanego, jak i jego przebudowy.
Przedstawiony przez Czytelnika zakres zamierzonej przebudowy odpowiada zatem definicji ustawowej i nie wymaga zgody na zmianę warunków zabudowy, ponieważ nie zmienia przeznaczenia użytkowego budynku i jego obrysu zewnętrznego.
Wykonanie antresoli nie powoduje zmiany liczby kondygnacji, jeżeli będzie ona odpowiadała definicji prawnej,określonej w § 3 pkt 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.). Definicja ta określa, że przez pojęcie antresoli – należy rozumieć górną część kondygnacji lub pomieszczenia znajdującą się nad przedzielającym je stropem pośrednim o powierzchni mniejszej od powierzchni tej kondygnacji lub pomieszczenia, niezamkniętą przegrodami budowlanymi od strony wnętrza, z którego jest wydzielona.
Strop wydzielający antresolę w obrębie wyższego pomieszczenia lub budynku może być wsparty na pionowej konstrukcji budynku (która musi być przystosowana do takiego obciążenia) albo może mieć własną konstrukcję nośną przenoszącą obciążenia bezpośrednio na grunt, ale jest to możliwe tylko w przypadku wykonania antresoli w przyziemiu budynku.
Zgodnie z § 2 ust. 1 powołanego rozporządzenia zarówno budowa antresoli, jak i wykonanie innych robót budowlanych należących do zamierzonej przebudowy, powinny odpowiadać warunkom technicznym określonym w tym rozporządzeniu. W wypadku stwierdzenia niemożliwości spełnienia niektórych z tych warunków inwestor może skorzystać z przepisu zawartego w § 2 ust. 2, w którym została wskazana możliwość uzyskania pozytywnej opinii właściwych organów w sprawie zastosowania innych rozwiązań technicznych, zastępujących określone literalnie w rozporządzeniu.
Wykonanie robót budowlanych wchodzących w zakres przebudowy będzie wymagać sporządzenia projektu budowlanego na podstawie posiadanej dokumentacji powykonawczej budynku i inwentaryzacji technicznej stanu aktualnego.Projekt przebudowy musi przedstawiać równocześnie docelowy stan budynku, po wykonaniu robót budowlanych, a także zakres robót rozbiórkowych i robót związanych z wykonaniem nowych elementów budynku.
Projekt przebudowy budynku produkcyjno-magazynowego będzie wymagał opinii (uzgodnienia) rzeczoznawcy do spraw bezpieczeństwa i higieny pracy oraz w zakresie sanitarno-higienicznym i ochrony przeciwpożarowej, a także sprawdzenia zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi przez osoby posiadające uprawnienia budowlanedo projektowania bez ograniczeń w zakresie odpowiednich specjalności.
W omawianym przypadku przedstawiony cel i zakres przebudowy dowodzi zbędności uzyskania nowej decyzji organu gminy w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Gdyby przebudowa mogła mieć negatywny wpływ na środowisko, wówczas opiniujący rzeczoznawcy nie mogliby wydać pozytywnej opinii (uzgodnienia) i wskazaliby na konieczność uzyskania decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych, o których mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. Nr 199, poz. 1227).
Zgodnie z art. 28 Prawa budowlanego rozpoczęcie i prowadzenie robót budowlanych może nastąpić dopiero po uprawomocnieniu się decyzji właściwego organu administracji architektoniczno-budowlanej, który równocześnie zatwierdza w niej projekt budowlany (w tym wypadku: projekt przebudowy).
Zgodnie z art. 29–31 przebudowa nie jest zwolniona z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, nie dopuszcza się też zastąpienia decyzji o pozwoleniu na budowę zgłoszeniem do właściwego organu, przed przystąpieniem do wykonania przebudowy.
Trzeba jeszcze zwrócić uwagę na treść art. 31, w którym zostały określone zasady legalizacji rozbiórki obiektów budowlanych. Zgodnie z nimi nie ma on zastosowania do robót rozbiórkowych przewidzianych w projekcie budowlanym przebudowy budynku istniejącego. W tym wypadku bowiem pozwoleniem na budowę objęte są wszystkie roboty budowlane i rozbiórkowe uwidocznione w projekcie takiej przebudowy.
