Odpowiada Anna Macińska – dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego GUNB.
Chciałbym prosić o wyjaśnienie sprawy wydawania pozwoleń na budowę w kontekście własności nieruchomości we wspólnotach mieszkaniowych.
W ostatnim czasie powstało wiele wspólnot mieszkaniowych, z których nie wszystkie mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W praktyce oznacza to, że wykonując prace na działce, na której stoi budynek posiadający kilkudziesięciu właścicieli, musimy uzyskiwać zgodę wszystkich właścicieli i trudno rozpocząć np. remont.
Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest tytułem prawnym wynikającym z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zgodnie z ww. przepisem prawo to może posiadać także osoba niebędąca właścicielem nieruchomości, np. jeśli uzyska zgodę właściciela bądź wszystkich współwłaścicieli na wykonanie robót budowlanych na ich nieruchomości. W przypadku nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności inwestor w oświadczeniu o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wskazuje imię, nazwisko lub nazwę oraz adres współwłaścicieli, oraz ich zgodę na wykonywanie robót budowlanych, objętych wnioskiem o pozwolenie na budowę.
Należy zauważyć, że dla nieruchomości wspólnych znajdujących się we władaniu wspólnot mieszkaniowych decyzje w sprawach nieruchomości wspólnej, przekraczające zwykły zarząd, podejmują właściciele lokali w uchwale.Natomiast decyzje mieszczące się w granicach zwykłego zarządu podejmuje, gdy jest ustanowiony, zarząd lub zarządca. Jeżeli właściciele lokali bezpośrednio sprawują zarząd nieruchomością wspólną (co może mieć miejsce w małych wspólnotach mieszkaniowych), to sami podejmują decyzje mieszczące się w granicach zwykłego zarządu.
Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) do czynności przekraczających zwykły zarząd należą: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Przy czym wykaz czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, określony w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, nie jest zbiorem zamkniętym. Właściciele mogą (w umowie lub uchwale) określić, które czynności, z wyjątkiem wymienionych w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, są dla nich ważne i z tego względu będą, w odniesieniu do ich nieruchomości wspólnej, traktowane jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
W myśl art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, np. wykonania ww. robót budowlanych, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. W takim przypadku uprawnienie zarządu do złożenia oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinno wynikać ze zgody wszystkich współwłaścicieli, wyrażonej w uchwale.
Natomiast, jeżeli w obrębie nieruchomości wspólnej mają być wykonywane roboty budowlane, które nie powodują trwałych zmian funkcji nieruchomości wspólnej, nie są związane ze zmianami we własności i nie są równoznaczne z zadysponowaniem nieruchomością lub jej częścią, to wyrażenie zgody na przeprowadzenie tych czynności mieści się w granicach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną i wobec tego decyzję może samodzielnie podjąć zarząd lub zarządca we wspólnotach, w których zarząd nie jest sprawowany bezpośrednio przez właścicieli lokali.
W celu uzyskania szczegółowych informacji dotyczących przepisów ustawy o własności lokali należy zwracać się do Departamentu Strategii Budownictwa i Mieszkalnictwa Ministerstwa Infrastruktury.
Niniejszy tekst nie stanowi wykładni prawa i nie jest wiążący dla organów administracji publicznej orzekających w sprawach indywidualnych.
