Pozwolenie na użytkowanie obiektu, gdy trwają jeszcze roboty

Czy dopuszczalne jest złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie obiektu przemysłowego, w przypadku kiedy zakończono związane z nim wszelkie roboty konstrukcyjno-budowlane i instalacyjne, a w obiekcie trwają nadal prace wyłącznie związane z montażem linii technologicznych do produkcji, odpowiednich instalacji procesowych i „podkonstrukcji” procesowych związanych z tymi
instalacjami.

Czy jeśli istnieje taka możliwość i budynek uzyska w opisanej sytuacji pozwolenie na użytkowanie, na jakiej zasadzie prowadzone są nadal wspomniane roboty montażu instalacji procesowych (po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku) i na kim spoczywa wtedy odpowiedzialność za stan konstrukcji, sposoby podwieszenia instalacji do konstrukcji kotwienia urządzeń procesowych do elementów konstrukcyjnych budynku itd.

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U.  z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) wiążą wystąpienie przez inwestora z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie z zakończeniem inwestycji w całości, tzn. wykonaniem w całości decyzji o pozwoleniu na budowę, na podstawie której dana inwestycja była prowadzona. Ustawodawca przewidział jednak w Prawie budowlanym (Pb) pewne wyjątki od powyższej zasady. Zgodnie z art. 59 ust. 3 Pb istnieje możliwość wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego, w sytuacji gdy pozostały do wykonania jeszcze roboty wykończeniowe lub inne roboty budowlane związane z obiektem. Należy jednak zaznaczyć, że zakres niewykonanych robót może obejmować takie roboty budowlane, objęte daną decyzją o pozwoleniu na budowę, bez zrealizowania których cały obiekt może funkcjonować zgodnie z określonym w tej decyzji przeznaczeniem – a tym samym spełnione są przesłanki do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wystąpienia z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie.

W takim przypadku decyzja o pozwoleniu na użytkowanie jest wydawana po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a (zob. art. 59 ust. 1 Pb). W sytuacji gdy właściwy organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki określone w art. 59 ust. 1 Pb pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie, stosownie do art. 59 ust. 3 Pb, może określić termin wykonania tych robót. Przy tym nie dotyczy to realizacji instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, których wykonanie jest niezbędne przed zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub wystąpieniem z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie (art. 59 ust. 4 Pb).

Ponadto, zgodnie z art. 59 ust. 4a Pb, inwestor jest obowiązany zawiadomić właściwy organ o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego na podstawie pozwolenia na użytkowanie. Tym samym w powyższym przypadku na inwestorze ciąży jedynie obowiązek zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu robót budowlanych. Natomiast zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych z art. 59 ust. 4a Pb nie należy utożsamiać z zawiadomieniem o zakończeniu budowy, o którym mowa w art. 54 ww. ustawy. Dlatego też nie mają zastosowania do przedmiotowego zawiadomienia regulacje prawne dotyczące zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Natomiast w przypadku gdy do wykonania pozostały roboty budowlane w szerszym zakresie niż określony w art. 59 ust. 3 Pb, decyzja o pozwoleniu na użytkowanie powinna być wydana na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 55 pkt 3 niniejszej ustawy po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. Powyższe dotyczy sytuacji, gdy całe zamierzenie nie jest zakończone, a do wykonania pozostały roboty budowlane, bez zrealizowania których całość zamierzenia nie może funkcjonować zgodnie z określonym w decyzji o pozwoleniu na budowę przeznaczeniem. Jednocześnie w takim przypadku na pozostałą do wykonania część robót budowlanych inwestor będzie zobowiązany uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub dokonać zawiadomienia o zakończeniu budowy w zależności od tego, czy zostaną spełnione przesłanki z art. 55 albo art. 54 Pb. Należy również zaznaczyć, że oddawana do użytkowania, na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 55 pkt 3 Pb, część zamierzenia powinna samodzielnie funkcjonować.

Należy podkreślić, że powyższe uwagi dotyczą oddawania do użytkowania obiektów budowlanych w rozumieniu przepisów Pb. Zgodnie bowiem z art. 1 Pb nadzorowi i kontroli organów nadzoru budowlanego podlegają jedynie te formy i rodzaje działalności człowieka, które wiążą się z projektowaniem, budową, utrzymaniem i rozbiórką obiektów budowlanych. Wyposażenie techniczno-technologiczne zakładu produkcyjnego, co do zasady, nie jest traktowane jako część obiektu budowlanego, w związku z czym nie powinno być ono przedmiotem postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na użytkowanie obiektu, w którym ma się znajdować. Pojęcie „wyposażenie techniczno-technologiczne”, którego definicja nie występuje w przepisach budowlanych, można rozumieć jako układ urządzeń i instalacji technicznych i technologicznych zainstalowanych w obiekcie budowlanym, które mają za zadanie zapewnić wymagane warunki użytkowania obiektu budowlanego, zwiększyć jego komfort użytkowy, i służą do celów produkcji. Natomiast ostateczna ocena, co do możliwości wydania dla konkretnej inwestycji decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, należy do organu nadzoru budowlanego prowadzącego postępowanie administracyjne.

Nawiązując do powyższych rozważań, trzeba również wspomnieć o samej definicji budowli zawartej w art. 3 pkt 3 Pb. Ustawodawca, tworząc pojęcie budowli, nie definiuje samego pojęcia, ograniczając się jedynie do stwierdzenia, że jest to obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury (definicja negatywna), wyliczając następnie obiekty budowlane zakwalifikowane jako budowle. Jednak opierając się na tej definicji, która wskazuje, że budowlą są:części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową, za budowle nie uznaje się urządzeń technicznych, np. całego układu technologicznego zakładu produkcyjnego, lecz jedynie ich części budowlane (takie jak fundamenty, słupy, maszty) jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową. Części budowlane urządzeń technicznych będące budowlami, w rozumieniu przepisów Pb, będą tak kwalifikowane bez względu na to, jakie będzie użyte (umieszczone na nich) wyposażenie techniczno-technologiczne. W konsekwencji reglamentacji Pb powinny podlegać wyłącznie części budowlane różnego rodzaju urządzeń i instalacji związanych z wyposażeniem techniczno-technologicznym zakładu produkcyjnego.

Niniejszy tekst nie stanowi oficjalnej wykładni prawa i nie jest wiążący dla organów administracji orzekających w sprawach indywidualnych.