Mimo pewnych cech wspólnych porozumienie określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej na gruncie tzw. specustawy mieszkaniowej oraz umowa urbanistyczna zawierana przy zintegrowanym planie inwestycyjnym, unormowana ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczące współpracy inwestora z gminą w zakresie planowania i realizacji inwestycji, to różne instrumenty prawne.
Kwestie związane z umową urbanistyczną zostały kompleksowo uregulowane Ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [1] (dalej: ustawa o planowaniu). W porównaniu z nią porozumienie przewidziane w Ustawie z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących [2] (dalej: specustawa mieszkaniowa) zostało opisane bardzo ogólnie – w jednym przepisie (art. 22).
To, co łączy umowę urbanistyczną i porozumienie z inwestorem, to strony (gmina i inwestor) oraz przedmiot (zakres inwestycji). Jednak po analizie szczegółowych regulacji widać więcej różnic niż podobieństw.
>>> Jaki wpływ na budownictwo mieszkaniowe będą miały Zintegrowane Plany Inwestycyjne. SONDA
>>> Rozporządzenie w sprawie projektu planu ogólnego
>>> Powierzchnia biologicznie czynna a plan miejscowy
PODCAST. Zintegrowany Plan Inwestycyjny a specustawa mieszkaniowa
Porozumienie na podstawie specustawy mieszkaniowej dotyczy ustalenia, jak zostanie zrealizowana tzw. inwestycja towarzysząca. Chodzi o inwestycję „w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu w rozumieniu art. 2 pkt 11 Ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne […], dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, o których mowa w art. 2 pkt 25 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej” (art. 2 pkt 3 specustawy mieszkaniowej).
Przedmiotem umowy urbanistycznej jest natomiast realizacja inwestycji uzupełniających. Zakres tych inwestycji jest bardzo podobny – obejmuje te same typy obiektów i sieci co inwestycja towarzysząca – z tą jednak różnicą, że muszą one służyć realizowanej inwestycji głównej (art. 2 ust. 5a ustawy o planowaniu).
Choć zakres rzeczowy obu umów jest zasadniczo taki sam, istotne różnice pojawiają się w innych obszarach. Umowa urbanistyczna ma szerszy charakter – co wynika m.in. z art. 37ed ustawy o planowaniu. Różnice dotyczą także m.in. trybu zawierania umowy, formy prawnej i wymogu zgody odpowiednich organów.
W dalszej części artykułu:
Porozumienie ze specustawy mieszkaniowej
Umowa urbanistyczna przy zintegrowanym planie inwestycyjnym
>>> Cały artykuł dostępny jest w numerze 10/2025 miesięcznika „Inżynier Budownictwa”.
>>> Członkowie Polskiej Izby Inżynierów Budownictwa mają dostęp do miesięcznika przez portal członkowski >>>
Dorota Chramęga
Kancelaria Ochrony Środowiska
Literatura
1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.).
2. Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 195).
