Kwestia podatku katastralnego w Polsce należy już od dawna do jednej z najbardziej palących i kontrowersyjnych kwestii dotyczących nie tylko rodzimej polityki fiskalnej, ale także finansowania samorządów czy też perspektyw rozwojowych krajowej gospodarki przestrzennej. Czy fakt wręcz rekordowej w ostatnim czasie medialnej popularności tematu katastru może zwiastować jego pewną materializację w krajowych realiach podatkowych?
Koncepcja wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego, który miałby zastąpić tradycyjną daninę od nieruchomości, posiada już swoją bogatą i dość długą historię. Jeszcze do niedawna proces ten, dość szczęśliwie zresztą dla rodzimych posiadaczy jakichkolwiek nieruchomości, pozostawał w martwym punkcie. Tymczasem, jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, w niedawnym okresie przedwyborczym kwestia opodatkowania krajowych nieruchomości podatkiem od wartości zdominowała rodzimą przestrzeń medialną na niespotykaną dotąd skalę. Efektem jest wysyp propozycji i koncepcji z projektem ustawy autorstwa Lewicy na czele. Pytanie, na ile są one realne i możliwe do zastosowania.
Fot. stock.adobe.com/Olo
Podatek katastralny w Polsce od trzeciego, a może piątego lokum. A stawka? Nawet do 4 procent…
Projekt ustawy autorstwa Lewicy wprowadzającej w Polsce podatek katastralny zakłada opodatkowanie taką daniną osób posiadających więcej niż dwa mieszkania. Jest to propozycja dość dobrze korespondująca z pomysłem minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyny Pełczyńskej-Nałęcz, która jednak dodatkowo proponuje wyłączenia dla właścicieli w zależności od liczby dzieci. Oznacza to, że jeżeli właściciel mieszkań ma co najmniej dwójkę dzieci i deklaruje, że jego mieszkania będą przeznaczone dla potomstwa, to te lokale miałyby być zwolnione z podatku katastralnego w stosunku jedno mieszkanie na jedno dziecko.
Inna, znacznie bardziej oryginalna propozycja, złożona w Sejmie w formie petycji obywatelskiej, zakłada opodatkowanie katastrem piątej i kolejnych nieruchomości mieszkalnych i gruntowych. Miałyby być to nieruchomości będące przedmiotem najmu lub dzierżawy, nie wykorzystywane efektywnie (pustostany), a także służące właścicielowi jako „second home” lub mieszkanie wakacyjne, jeżeli ten posiadałby już co najmniej 4 inne nieruchomości.
Najciekawiej jednak wyglądają w tym przypadku proponowane stawki daniny: 2 proc. wartości katastralnej dla piątej i szóstej nieruchomości, 3 proc. dla siódmej i ósmej, wreszcie 4 proc. dla dziewiątej i kolejnych.
Od decyzji do materializacji bardzo daleka droga
Tymczasem dyskusję na temat wprowadzenia podatku katastralnego wypadałoby zacząć od analizy gotowości państwa polskiego do jego wprowadzenia. Tego typu kwestia raczej nie jest specjalnie podnoszona przy okazji prezentowania kolejnych pomysłów decydentów zapowiadających rewolucję w opodatkowaniu rodzimych nieruchomości. Tymczasem kataster to nie to samo, co zadysponowanie podatku od cukru czy dochodów sektora bankowego, które można wprowadzić od ręki i natychmiast liczyć profity budżetu państwa.
Polska niestety nie dysponuje ani niezbędną infrastrukturą administracyjną, ani tym bardziej kompleksowym systemem ewidencji wartości nieruchomości. Obecnie działający system ewidencji gruntów i budynków (EGiB) nie zawiera dokładnych wycen rynkowych nieruchomości. Poza tym księgi wieczyste są niekompletne i często nieaktualne. Brakuje centralnej bazy wartości nieruchomości. Przed wprowadzeniem katastru konieczna jest więc gruntowna reforma systemu ewidencji nieruchomości.
Poza tym podatek katastralny wymagałby stworzenia systemu regularnej i precyzyjnej taksacji nieruchomości – powszechnego systemu wyceny. Obsługa podatku katastralnego, w tym systemu wyceny, wymagałaby powołania licznego, specjalistycznego aparatu urzędniczego, którego zbudowanie, a następnie koszty funkcjonowania liczone byłyby w setkach milionów złotych rocznie. Sam koszt masowej wyceny kilkunastu milionów nieruchomości byłby gigantyczny, a sam proces złożony, długotrwały oraz narażony na liczne spory i manipulacje.
Prawdopodobnie rodzime społeczeństwo także wciąż nie jest w pełni gotowe na wprowadzenie tej daniny, co może skutkować silnym społecznym sprzeciwem.
>>> Pomorze i Mazowsze z największą wartością planowanych projektów budowlanych
>>> Zmiany cen materiałów budowlanych w kwietniu 2025 r. Analiza Grupy PSB Handel S.A.
Jak podatek katastralny wpłynąłby na krajowy rynek nieruchomości?
Najbardziej prawdopodobnym skutkiem wprowadzenia w Polsce katastru byłoby zniechęcenie do inwestowania w obłożone tym podatkiem nieruchomości. Trzeba mieć świadomość, że dotyczyłby on nie tylko nieruchomości mieszkalnych, ale także gruntowych czy komercyjnych, o czym się praktycznie nie wspomina w ostatnich publikacjach dotyczących tego tematu.
Zapewne przedmiotowa regulacja wywołałaby u właścicieli większej liczby mieszkań zdecydowany odruch podażowy. Przy umiarkowanych stawkach, nie wyższych niż 1 proc. wartości lokum, byłby on jeszcze stosunkowo ograniczony. Jednak przy większej skali, np. 2 proc. i więcej jak to bywa proponowane, mógłby skutkować wyprzedażową paniką mieszkań inwestycyjnych. Biorąc pod uwagę „wielką niewiadomą” wolumenów lokacyjnych mieszkaniowych pustostanów w Polsce, skutki takiej sytuacji byłyby trudne do przewidzenia.
Jak duża liczba lokali mieszkalnych pojawiłaby się na rynku po wprowadzeniu podatku od wartości, będzie zależało od formy jego wprowadzenia, a przede wszystkim od stawek daniny. W przypadku stawki 1-procentowej z całą pewnością rozwiązałby się mniejszy lub większy worek z podażą mieszkań dotychczas przetrzymywanych jako lokata kapitału. Wolumen rzędu 100-150 tys. lokali jest jak najbardziej realny, co przez jakiś czas dość mocno mogłoby wpływać na ceny mieszkań zarówno na mieszkaniowym rynku wtórnym jak i pierwotnym.
Podatek katastralny w Polsce, czyli jaki?
Propozycje polityków wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce mogą budzić szereg wątpliwości. Wprowadzenie tej daniny od trzeciego lokum ma z jednej strony uruchomić jej funkcjonowanie w Polsce zgodnie z unijnymi zaleceniami, z drugiej jednak ma zapobiec narażaniu się swemu elektoratowi. Jak bowiem wiadomo, od lat w kraju istnieje stanowcza społeczna awersja w odniesieniu do podatku od wartości nieruchomości.
Gdyby faktycznie wprowadzić go w ten sposób, kataster objąłby około 300–400 tys. w większości tych najtańszych, inwestycyjnych mieszkań, z około 16 mln ogółem, i objąłby około 1 proc. podatników. Z kolei wśród tych nieopodatkowanych od wartości (czyli w przypadku pierwszych dwóch) znalazłyby się dziesiątki tysięcy najdroższych, luksusowych mieszkań i domów należących do wąskiego grona najbogatszych Polaków. W ten sposób podatek katastralny poza bardzo poważnym uszczerbkiem swojej efektywności nie spełniłby warunku sprawiedliwości społecznej, czyli obciążenia w pierwszym rzędzie najbardziej zasobnych w majątek rodaków.
Poza tym niebagatelne koszty wprowadzenia, a następnie utrzymania katastru w Polsce odpowiadałyby wszystkim nieruchomościom m.in. mieszkaniowym, natomiast dochód z racji wyższego opodatkowania katastralnego dotyczyłby tylko mniej więcej 3 procent ogółu lokali. Jak zauważają eksperci portalu RynekPierwotny.pl to rodzi pytanie o finansową skuteczność takiego rozwiązania. We Włoszech podatek katastralny pobierany jest od drugiego lokum, a wpływy z niego wynoszą około 0,4 proc. PKB, czyli mniej więcej tyle, ile w Polsce z obecnego podatku od powierzchni. Przy katastrze od trzeciego posiadanego mieszkania w skrajnym przypadku budżetowe wpływy z kosztami mogłyby się wręcz nie zbilansować. Tymczasem główną misją podatku katastralnego jest radykalne podniesienie dochodów samorządów i w ten sposób odciążenie budżetu państwa, a nie bezefektywne pozorowanie działań zgodnych z zaleceniami Komisji Europejskiej czy OECD.
Trudno jest też do końca uzasadnić zwolnienie z podatku katastralnego osób posiadających co najmniej dwójkę dzieci w relacji jedno mieszkanie na jedno dziecko. To kolejny krok w kierunku wyłączenia z przedmiotowej daniny najzamożniejszej grupy rodaków.
Tymczasem, ażeby podatek katastralny w Polsce przyniósł namacalne efekty, opodatkowanie nim powinno dotyczyć bez wyjątku wszystkich mieszkań i domów, z pewnością jednak w sposób progresywny. Przykładowe stawki to 0,3 proc. od pierwszego lokum, 0,5 od drugiego, i nawet 1 proc. od trzeciego i kolejnych. Oczywiście niezbędny byłby powszechny na świecie w takim przypadku system ulg i zwolnień dla gorzej sytuowanych obywateli, m.in. dla seniorów, rodzin wielodzietnych czy inwalidów.
Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
