Odbiory domów i mieszkań – wymagane dokumenty

Z  praktyki wynika, że pośród nabywców nieruchomości istnieje niska świadomość przysługujących im praw w zakresie spraw związanych z odbiorem budynków i lokali mieszkalnych zakupionych od dewelopera. Jeśli chodzi o deweloperów również występują uchybienia w tym zakresie, co szczególnie dotyczy tych mniejszych.

Fot. stock.adobe / Chlorophylle

Odbiory domów i mieszkań – przepisy

Regulacje prawne odnośnie dokumentów oraz informacji, jakie powinny zostać przekazane nabywcy, są jasno określone i zawierają się w dwóch aktach prawnych.

Pierwszym z nich jest ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U.2019.0.1805) – tzw. ustawa deweloperska, a drugim ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U.2020.0.1333).

Zgodnie z art. 21: „Obowiązki dewelopera wobec zainteresowanego zawarciem umowy deweloperskiej” tzw. ustawy deweloperskiej: na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:

1) aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;

2) kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego, jeśli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;

3) kopią pozwolenia na budowę;

4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową – sprawozdaniem spółki dominującej;

5) projektem architektoniczno-budowlanym.

Z tekstu przytoczonego artykułu wynika jednoznacznie, że nabywca lokalu czy też budynku ma zagwarantowane prawo zapoznania się z pozwoleniem i najważniejszym załącznikiem do niego, tj. projektem architektoniczno-budowlanym. W projekcie znajdują się istotne informacje o przyjętych rozwiązaniach technicznych, a także dane dotyczące powierzchni domu czy lokalu mieszkalnego. W tym miejscu warto wspomnieć jeszcze art. 18 dotyczący obowiązku przekazania nabywcy lokalu przed zawarciem umowy prospektu informacyjnego, który następnie staje się załącznikiem do umowy i jej integralną częścią. W części indywidualnej prospektu znajdują się informacje dotyczące nabywanego lokalu czy też domu jednorodzinnego.

Polecamy: Uchylanie się inwestora od odbioru robót

Kolejne regulacje w tym zakresie zawarte są w art. 60: „Przekazanie dokumentacji budowy przy oddaniu obiektu do użytkowania” ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U.2020.0.1333). Zgodnie z tymi przepisami: Inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem. Choć nie jest to jednoznacznie wyspecyfikowane, można przyjąć założenie, że w przypadku odbioru lokalu mieszkalnego, a zwłaszcza domu jednorodzinnego, nabywca jako minimum powinien oczekiwać okazania następujących dokumentów:

• pozwolenia na użytkowanie lub też zgłoszenia zakończenia budowy z pieczątką lub informacją, z której wynika, że urząd nie wniósł sprzeciwu w drodze decyzji;
• zawiadomienia o zakończeniu budowy;
• inwentaryzacji geodezyjnej w zakresie powierzchni użytkowej, a w przypadku budynku – inwentaryzacji działki;
• podczas odbioru budynku jednorodzinnego powinien być również dostępny projekt budowlany z naniesionymi zmianami (jeżeli takowe wystąpiły), a jeżeli sprawa dotyczy budynku wielorodzinnego przydatny będzie wyciąg z dokumentacji w zakresie przedmiotowego lokalu;
• warto zapytać o oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy;
• w trakcie odbioru budynku jednorodzinnego warto poprosić o przedstawienie protokołów badań i sprawdzeń, np. przeglądu kominiarskiego.

Jak w praktyce wyglądają odbiory domów i mieszkań?

Niestety powszechną praktyką jest, że podczas odbiorów lokatorskich nabywcom lokali, a zwłaszcza budynków jednorodzinnych udostępnia się jedynie do odbioru lokal i ogranicza możliwość zgłaszania uwag do kwestii technicznych widocznych tzw. gołym okiem. Świadomy swych praw nabywca lokalu powinien się jednak dopominać udostępnienia wszystkich opisywanych w niniejszym tekście dokumentów. Jest to tym bardziej istotne, że podpisanie protokołu odbioru to bardzo ważny moment, który uruchamia bieg gwarancji i rękojmi, a także przenosi odpowiedzialność za lokal na jego nabywcę. Warto pamiętać, że jest to w zasadzie jedyny moment, w którym możemy zobowiązać dewelopera do naprawy usterek na jego koszt. Oczywiście potem nabywcy lokalu przysługuje prawo zgłaszania wad w ramach pięcioletniej rękojmi, ale będzie to dużo trudniejsze niż na etapie odbioru technicznego.

W ramach reklamacji z tytułu rękojmi deweloper może próbować zarzucać, iż jakaś usterka powstała na skutek użytkowania nieruchomości lub poprzez działania ekipy remontowej. Tego typu obawy nie ma na etapie odbioru technicznego, gdy jeszcze siłą rzeczy nie użytkujemy przedmiotowego lokalu czy też budynku.

Dotyczy to również kwestii formalnych. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że przejęcie budynku jednorodzinnego czy lokalu bez uzyskanego pozwolenia na użytkowanie czy też skutecznego zgłoszenia może doprowadzić do powstania sankcji karnych w przypadku przystąpienia do użytkowania. Wtedy podstawowe znaczenie dla określenia podmiotu zobowiązanego do zapłaty kary będą miały ustalenia pomiędzy stronami, a jeśli takich nie było – okoliczności faktyczne konkretnej sprawy. Organ nadzoru budowlanego, prowadząc postępowanie w sprawie nielegalnego użytkowania, będzie ustalał, czy strony uregulowały w umowie sprzedaży lub protokole zdawczo-odbiorczym kwestie przystąpienia przez kupującego do użytkowania, czyli czy uzależniły możliwość rozpoczęcia użytkowania od uprzedniego uzyskania przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Warto w tym względzie zwrócić uwagę na praktykę, iż deweloperzy, chcąc uwolnić się od odpowiedzialności z tytułu nielegalnego użytkowania lokali przez nabywców, wprost wskazują w umowie sprzedaży lub w protokole zdawczo-odbiorczym, iż w stosunku do budynku nie została jeszcze wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie. Tym samym przerzucają oni ciężar odpowiedzialności za nielegalne użytkowanie na kupujących, którym najczęściej zależy na tym, aby jak najszybciej wprowadzić się do lokalu lub rozpocząć w nim prace wykończeniowe, a tym samym nie czekają na uzyskanie przez dewelopera ostatecznej decyzji. Mogą też pojawić się rozbieżności w pomiarach powierzchni. Podpisanie protokołu odbioru bez znajomości inwentaryzacji geodezyjnej lokalu może utrudnić dochodzenie swoich praw.

Zobacz: Usterki w budownictwie – najczęstsze przyczyny

Warto również zaznaczyć, że w tym przypadku orzecznictwo sądowe przemawia na korzyść ostatecznego użytkownika. Przykładem może być tu wyrok Sądu Okręgowego w Rzeszowie z 15.12.2016 r., sygn. akt: V Ca 532/16, LEX nr 2245198, w którym uwzględniono powództwo spółdzielni mieszkaniowej o nakazanie wydania przez inwestora dokumentów budowy i dokumentacji powykonawczej budynku, w tym projektu budowlanego obiektu, pozwolenia na budowę, dziennika budowy, protokołów powykonawczych, protokołu odbioru obiektu, decyzji dopuszczającej obiekt do użytkowania.

Podsumowując, równolegle do odbioru czysto technicznego należy zwrócić szczególną uwagę na kwestie formalne, należy domagać się swoich praw, gdyż zarówno przepisy, jak i linia orzecznicza jest po stronie nabywcy lokalu czy budynku.

Mariusz Okuń – rzeczoznawca budowlany, sekretarz rady Mazowieckiej OIIB

Rafał Dybicz – biegły sądowy

Sprawdź: Produkty budowlane