Odbiór robót remontowych. Zalecenia dla małych przedsiębiorstw wykonawczych

© Valery Bareta – Fotolia.com

W ciągu całego okresu eksploatacji obiekty budowlane podlegają, w różnym stopniu i zakresie, remontom, modernizacjom, adaptacjom, odnowom itp. Zgodnie z ustawą – Prawo budowlane remont jest to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. Natomiast modernizacja to ulepszenie obiektów zgodnie z aktualnymi wymaganiami i oczekiwaniami [9], a odnowienie jest to wprowadzenie zmian i ulepszeń do istniejących urządzeń, budynku lub budowli w celu doprowadzenia ich do stanu zadowalającego [9]. Wszystkie roboty związane z wymienionymi terminami powszechnie zwane są robotami remontowymi i tak też będą nazywane w dalszej części artykułu.

Roboty remontowe z reguły dotyczą elementów wykończeniowych i nie są związane z ingerencją w konstrukcję budynku. Na ogół roboty te polegają na wymianie tynków, demontażu i montażu lekkich ścian działowych gipsowo-kartonowych, wymianie podłóg, układaniu płytek ceramicznych, malowaniu pomieszczeń.

W zależności od zakresu i rodzaju robót remontowych są one wykonywane przez przedsiębiorstwa budowlane różnej wielkości. Duże przedsiębiorstwa mają ustalone procedury uzgodnień z inwestorem zarówno zakresu robót, stosowanych materiałów, warunków wykonania i odbioru, jak i rozliczeń finansowych. Inaczej jest – na co wskazuje praktyka – w przypadku małych lub mikroprzedsiębiorstw, w których nie ma takich procedur, a także nie ma specjalistów, którzy mogą kontrolować i odbierać wykonane roboty.

Tacy specjaliści są często zatrudniani przez inwestora tylko w końcowej fazie przedsięwzięcia budowlanego, na czas odbioru robót.

W małych przedsiębiorstwach budowlanych z reguły nie przywiązuje się należytej uwagi do ustalenia z inwestorem warunków wykonania i odbioru robót.

W wielu przypadkach umowy o wykonanie robót remontowych, zawierane między inwestorem a wykonawcą, są bardzo ogólne i pomijają wiele kwestii technicznych. Często jedyną dokumentacją techniczną, na podstawie której ekipa budowlana wykonuje roboty, jest wizualizacja opracowana przez projektanta wnętrz, bez niezbędnych szczegółów technicznych; zazwyczaj tego typu opracowania podają tylko nazwy widocznych materiałów wykończeniowych.

W trakcie robót, ze względu na brak szczegółowego projektu i wskazówek ze strony inwestora, wykonawca – mimo że umowa zawarta między stronami nie przewiduje prac projektowych – jest zmuszony do samodzielnego doboru technologii i materiałów budowlanych. Przy tym ustalenia pomiędzy wykonawcą robót a inwestorem często dokonywane są ustnie. Dodatkowo, w przypadku braku nadzoru inwestorskiego, w małych firmach budowlanych w trakcie realizacji robót remontowych często pomijane są istotne formalności potwierdzające jakość wykonanych robót, np. nie dokumentuje się poprawności wykonania robót zanikających oraz nie archiwizuje się dokumentów potwierdzających możliwość stosowania w budownictwie wykorzystanych materiałów budowlanych.

Nieprecyzyjne zapisy umowy, brak prawidłowo opracowanej dokumentacji technicznej, zaniechania formalne ze strony wykonawcy, brak stałego nadzoru inwestorskiego oraz nieznajomość przez osoby odbierające roboty historii realizacji inwestycji sprzyja powstaniu sporów między uczestnikami przedsięwzięcia budowlanego. Spory te zazwyczaj rozstrzygane są przez sądy. Celem artykułu jest przedstawienie wykonawcom robót remontowych najczęściej występujących problemów podczas odbioru robót.

Ocena jakości robót

Wiele umów o wykonanie robót budowlanych pomija, na co zwrócono już wcześniej uwagę, kwestie związane z kryteriami oceny jakości robót, a także nie odnosi się do samej procedury odbioru tych robót.

W przypadku gdy uczestnicy przedsięwzięcia budowlanego nie ustalili przed rozpoczęciem robót metod i kryteriów oceny ich jakości, czynności te powinno się przeprowadzać zgodnie z zaleceniami zawartymi w akceptowanych w środowisku poradnikach, np. w [1], lub warunkach technicznych wykonania i odbioru robót budowlanych, np. [2-6]. Pozwoli to na uniknięcie wielu spornych sytuacji, gdy np. inspektorzy odbierający roboty zastosują nieadekwatne metody odbioru. Znane są przypadki sprawdzania równości tynków kategorii III w świetle jupiterów i jej kwestionowania przez członków komisji odbiorczej ze względu na zauważone nierówności umożliwiające „prześlizgnięcie się” kartki papieru przez szczelinę między płaszczyzną tynku a łatą pomiarową.

Należy pamiętać, że na ocenę jakości robót duży wpływ mogą mieć warunki temperaturowe i wilgotnościowe występujące w pomieszczeniu od momentu faktycznego zakończenia robót do ich odbioru. Przykładem może być sytuacja, gdy w okresie zimowym po zakończeniu robót w ramach oszczędności wyłączano ogrzewanie budynku. Wpłynęło to negatywnie na jakość tynków i podkładów podłogowych – został przekroczony poziom ich zawilgocenia, a na powierzchniach lokalnie wystąpiły plamy wilgoci.

Również bardzo istotne jest stosowanie podczas odbioru robót właściwego sprzętu pomiarowego. Na przykład jednym z kluczowych elementów odbioru cementowego podkładu podłogowego jest sprawdzenie jego wilgotności. Pomiar wilgotności uniwersalnym wilgotnościomierzem dotykowym może być bardzo niedokładny, a więc niemiarodajny, ponieważ w większości przypadków wymaga on wcześniejszego kalibrowania na wzorcowej próbce o właściwościach fizycznych podobnych do właściwości podkładu, z wykorzystaniem metody suszarkowej. Innym typowym przypadkiem jest brak stosownych uprawnień do wykonywania przez firmę określonych pomiarów. I tak w przypadku odbioru robót remontowo-adaptacyjnych związanych ze zmianą przeznaczenia pomieszczeń z funkcji mieszkalnej na usługową (sala zabiegowa w gabinecie lekarskim) często wymagane jest uzyskanie szczelności pomieszczenia.

W tym przypadku pomiar wykonywany jest zgodnie z normą [8]. Niestety, wiele firm świadczących usługi w zakresie pomiarów szczelności budynków nie posiada akredytacji Polskiego Centrum Akredytacji, a stosowany przez nie sprzęt nie ma potwierdzeń spełnienia wszystkich wymagań normowych.

Reasumując, należy stwierdzić, że odbiory robót powinny być przeprowadzane zgodnie z ustaleniami inwestora z wykonawcą, a w przypadku braku takich ustaleń – zgodnie z zaleceniami uznanych warunków technicznych wykonania i odbioru robót, określonymi procedurami i z wykorzystaniem właściwego sprzętu pomiarowego.

Roboty zanikające

Podczas odbioru robót remontowych wykonawca zobowiązany jest także do udokumentowania jakości wykonanych robót zanikających. Brak takich dokumentów może być uzasadnioną przyczyną żądania ze strony inspektora wykonania odkrywek kontrolnych. Najczęściej wykonywanymi robotami remontowymi są roboty tynkowe i posadzkowe. Aby mogły być one prawidłowo wykonane, istotne jest właściwe sprawdzenie i przygotowanie podłoża.

W przypadku robót tynkowych powinno być potwierdzone prawidłowe przygotowanie powierzchni przewidzianych do tynkowania, np. na powierzchniach betonowych powinny być wykonane gruntowania, a na powierzchniach drewnianych – zamontowane siatki tynkarskie. Poprawność przygotowania podłoża powinna być potwierdzona protokołem odbioru robót zanikających.

Roboty budowlane z użyciem materiałów na bazie żywic lub klejów powinny być wykonywane w określonych warunkach temperaturowych i wilgotnościowych i dlatego też jakość tych robót związana jest z monitorowaniem temperatury i wilgotności w czasie wykonywania robót i po ich wykonaniu.

Protokoły robót zanikających wymagane są podczas odbioru praktycznie wszystkich robót wykończeniowych [2-6] oraz montażowych. Na przykład w przypadku montażu drzwi o deklarowanej odporności na włamanie konieczne jest udokumentowanie wykonania montażu zgodnie z instrukcją producenta drzwi, m.in. należy potwierdzić liczbę, typy i rozstawy zastosowanych łączników mechanicznych do mocowania ościeżnicy w określonym typie ściany (materiału, z którego wykonana jest ściana). Istotne jest także potwierdzenie jakości uszczelnienia przestrzeni między ościeżnicą a ościeżem ściany.

W wielu przypadkach protokoły robót zanikających powinny zawierać oświadczenia uprawnionych specjalistów o poprawności wykonania robót oraz o przeprowadzonych czynnościach kontrolno-pomiarowych. Przykładowo, w przypadku sufitów podwieszanych na ruszcie metalowym, po którym mają być rozprowadzane przewody elektryczne, konieczne jest potwierdzenie uziemienia rusztu. Podobnie w przypadku lekkich ścian działowych gipsowo-kar- tonowych, wewnątrz których umieszczono okablowanie.

Brak potwierdzenia sprawdzenia uziemienia omawianych elementów może być podstawą odrzucenia wykonanych robót.

Jeżeli w trakcie wykonywania robót nie było nadzoru inwestorskiego, zaleca się sporządzanie przez wykonawcę (jednostronnie) protokołów odbioru robót zanikających oraz dokumentacji fotograficznej. Na przykład w przypadku wykonywania ścian działowych z funkcją dźwiękoizolacyjną należy wykonać fotografie potwierdzające poprawność osadzenia profili w warstwach posadzki (wynikające z zaleceń krajowej oceny technicznej oraz instrukcji systemodawcy), oklejenia profili obwodowych taśmami akustycznymi, rozstawów profili pionowych, szczelności wypełnienia przestrzeni między profilami pionowymi, zastosowania właściwej liczby warstw płyt.

W celu uniknięcia zarzutu nieinformowania inwestora/inspektora o przebiegu robót, uniemożliwiającego kontrolę poszczególnych etapów robót zanikających, zaleca się zgłaszanie inwestorowi harmonogramu robót wraz z zaproszeniem go na odbiory.

Istotnymi dokumentami potwierdzającymi jakość wykonanych robót są także deklaracje właściwości użytkowych wbudowanych materiałów budowlanych. Brak takich dokumentów może być przyczyną zakwestionowania wykonania robót. Szczególną uwagę warto zwracać na zestawy wyrobów budowlanych, takich jak zestawy do wykonania ścian działowych, sufitów podwieszanych, wewnętrznych podwieszanych okładzin ściennych. Wyroby te powinny mieć potwierdzenia stosowania w budownictwie jako całość, to jest jako jeden wyrób wykonany z określonego zestawu elementów składowych. Deklaracje właściwości użytkowych poszczególnych elementów składowych, np. w przypadku szklanych systemów ścian działowych oddzielne deklaracje na tafle szklane oraz profile aluminiowe, nie świadczą o możliwości bezpiecznego stosowania w budownictwie systemu jako całości. W przypadku zestawów wyrobów do wykonywania ścian działowych oraz podwieszanych wewnętrznych okładzin ściennych powinny mieć one aktualne krajowe lub europejskie oceny techniczne, a zestawy sufitów podwieszanych – deklaracje właściwości użytkowych sufitu wg normy [7]. Jeżeli deklarowane są właściwości użytkowe zgodne z krajowymi lub europejskimi ocenami technicznymi zestawów wyrobów, podczas odbioru powinny być przedstawione kompletne dokumenty odniesienia, a nie wyłącznie ich pierwsze strony. Przy tym należy pamiętać, że zakres zastosowania wyrobu wskazany w tych dokumentach powinien być zgodny z rzeczywistym.

Przyczyną zakwestionowania robót podczas ich odbioru może być fakt wbudowania zestawu z zastosowaniem zamiennych, nieprzewidzianych w krajowych/ europejskich ocenach technicznych elementów składowych (np. w szklanych ścianach działowych zamiana klejonych tafli ze szkła hartowanego na tafle klejone ze szkła float).

Dokumentowanie odbioru robót

Przebieg odbioru robót powinien być należycie udokumentowany, ponieważ w przypadku powstania sporu między stronami może stanowić cenny dowód przy sądowym rozstrzygnięciu sprawy. Wyniki oceny każdego z odbieranych rodzajów robót należy zaprotokołować. Protokoły powinny zawierać zakres przeprowadzonych czynności kontrolnych, stosowany sprzęt pomiarowy, przedstawione przez wykonawcę dokumenty potwierdzające jakość użytych materiałów budowlanych, możliwość ich stosowania w budownictwie, wyniki kontroli robót zanikających, personalia osób biorących udział w odbiorze, warunki temperaturowe i wilgotnościowe (jeżeli jest to istotne) występujące w pomieszczeniu. W przypadku wykonania w trakcie odbioru pomiarów kontrolnych oraz odkrywek należy wskazać w protokole miejsca ich wykonania.

Protokół odbioru wykonanych robót powinien zawierać wyniki przeprowadzonej kontroli. W przypadku stwierdzenia niezgodności należy dokładnie opisać, na czym ona polega, w jakich miejscach występuje, jeżeli jest to możliwe, określić jej parametry fizyczne (np. w przypadku odbioru tynków podać w milimetrach wielkość odchyłki płaszczyzny tynku od płaszczyzny łaty), obszar występowania nieprawidłowości, podstawę uznania wykonanej roboty za wadliwą (powołać się na warunki techniczne, zapis w umowie itp.).

W przypadku stwierdzenia wad, niedoróbek, braków formalnych w protokole odbioru należy podać zakres i terminy ich naprawy/usunięcia oraz wskazać termin następnego odbioru.

dr inż. Ołeksij Kopyłow

mgr inż. Jan Sieczkowski

Instytut Techniki Budowlanej w Warszawie

Literatura

1. O. Kopyłow, J. Sieczkowski, Odbiór lokali mieszkalnych i użytkowych: poradnik, Instytut Techniki Budowlanej, 2018.
2. A. Piekarczyk, Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych, część A: Roboty ziemne i konstrukcyjne, zeszyt 7 Lekkie ściany działowe, Instytut Techniki Budowlanej, 2017.
3. A. Policińska-Serwa, Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych, część B: Roboty wykończeniowe, zeszyt 2 Posadzki z drewna i materiałów drewnopochodnych, Instytut Techniki Budowlanej, 2018.
4. J. Popczyk, Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych, część B: Roboty wykończeniowe, zeszyt 4 Powłoki malarskie zewnętrzne i wewnętrzne, Instytut Techniki Budowlanej, 2014.
5. J. Popczyk, Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych, część B: Roboty wykończeniowe, zeszyt 5 Okładziny i posadzki z płytek ceramicznych, Instytut Techniki Budowlanej, 2018.
6. J. Popczyk, J. Sieczkowski, Warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych, część B: Roboty wykończeniowe, zeszyt 1 Tynk, Instytut Techniki Budowlanej, 2018.
7. PN-EN 13964:2014-05 Sufity podwieszane. Wymagania i metody badań.
8. PN-EN ISO 9972:2015-10 Cieplne właściwości użytkowe budynków. Określanie przepuszczalności powietrznej budynków. Metoda pomiaru ciśnieniowego z użyciem wentylatora.
9. PN-ISO 6707-1 Budynki i budowle. Terminologia. Część 1: Terminy ogólne.