Obowiązuje nowa ustawa deweloperska. Poznaj najważniejsze zmiany

Fot. stock.adobe.com/Pio Si

Z dniem 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), czyli tzw. nowa ustawa deweloperska, dalej: nowa ustawa. Ustawa ta zastąpiła w całości ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1805, z 2020 r. poz. 471 oraz z 2021 r. poz. 1177).

Poprzednia ustawa deweloperska, która weszła w życie przeszło dziesięć lat temu, była często krytykowana przez środowisko. Według wielu ekspertów nie spełniała ona wyznaczonych jej celów, stąd od lat słychać było głosy o potrzebie jej zmiany.

Mamy nową ustawę, chociaż potocznie rzecz ujmując, jest to ustawa deweloperska w wersji 2.0. Tematyka i zakres regulacji obu aktów prawnych są zbieżne, a mimo to ustawodawca nie podjął decyzji o nowelizacji starej ustawy, lecz zdecydował się wprowadzić do obrotu prawnego zupełnie nową. Wachlarz wprowadzonych zmian, istotnych zarówno dla nabywców lokali mieszkalnych (lub domów jednorodzinnych), jak i dla samych deweloperów, jest znaczny.

Nową ustawę deweloperską stosujemy szerzej

Aktualnie przepisy nowej ustawy stosuje się nie tylko do umów o wybudowanie budynku oraz ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę (a więc do klasycznych umów deweloperskich), lecz także do:

• umów zawieranych z nabywcami już po zakończeniu budowy budynku, obejmujących lokale mieszkalne lub domy jednorodzinne, oraz
• umów dotyczących lokali użytkowych lub udziałów w lokalach użytkowych, zawieranych wraz z umową deweloperską lub inną umową zobowiązującą do przeniesienia własności.

Co więcej, niektóre przepisy nowej ustawy stosuje się także do tradycyjnych umów sprzedaży, zawieranych między nabywcą a deweloperem lub innym przedsiębiorcą, a których przedmiotem jest przeniesienie prawa własności do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, oraz do umów, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego (lub których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania rzeczonego lokalu użytkowego), jeżeli zawierane są wraz z wyżej wymienionymi umowami sprzedaży i dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.

>>> Odbiór robót budowlanych – obowiązek czy przywilej inwestora?

>>> Odbiory domów i mieszkań – wymagane dokumenty

>>> Usterki w budownictwie – najczęstsze przyczyny

Więcej obowiązków informacyjnych po stronie dewelopera

Nowa ustawa deweloperska nakłada na dewelopera wiele nowych obowiązków informacyjnych względem potencjalnego nabywcy (najczęściej w formie pisemnej lub w postaci innego trwałego nośnika), na różnych etapach prowadzonej inwestycji, dotyczących wszelkich istotnych z punktu widzenia kupującego kwestii, przez informowanie:

• o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym;
• o tym, kiedy nastąpi zakończenie danego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, znajdującego się już w trakcie budowy;
• o zawarciu z innym niż dotychczas bankiem umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• o szczegółach dotyczących sytuacji prawno-finansowej dewelopera oraz przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w tym konkretnego oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym);
• o fakcie, iż lokal będący przedmiotem tej umowy nie jest lokalem mieszkalnym oraz że do tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy, w szczególności środki pieniężne wpłacane przez nabywcę na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną wynikającą z umowy deweloperskiej;
• o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach w sposób umożliwiający ich zidentyfikowanie, wskazując, czego dotyczy zmiana (w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej).

Nowa ustawa deweloperska. Umowa rezerwacyjna nareszcie została uregulowana

Ustawodawca zdecydował się na uregulowanie tzw. umowy rezerwacyjnej, zawieranej przez nabywcę z deweloperem zwykle na początku ich relacji. Konieczność uregulowania tego typu umowy postulowana była od lat, co spowodowane było występującymi nadużyciami silniejszych ekonomicznie deweloperów wobec słabszych pod tym względem nabywców. Umowa rezerwacyjna została zdefiniowana jako umowa zawierana między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper (o którym mowa w art. 4 nowej ustawy) a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej rezerwującą, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Umowa rezerwacyjna może zostać zawarta nie tylko przed zawarciem umowy deweloperskiej, lecz także przed zawarciem innych umów, do których stosuje się przepisy nowej ustawy.

Ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej

Ustawodawca wprowadził trzy podstawowe wymogi determinujące kształt i formę umowy rezerwacyjnej. Po pierwsze, umowa rezerwacyjna musi zostać zawarta na piśmie. Niezachowanie tego warunku skutkuje jej nieważnością. Po drugie, umowa rezerwacyjna zawierana jest na czas określony. Przy czym w przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu. Po trzecie, wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, określonej w prospekcie informacyjnym.

Wprowadzenie wymienionych obostrzeń należy ocenić pozytywnie.

Obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości

Nowa ustawa deweloperska określa sytuacje, kiedy nabywca otrzyma zwrot opłaty rezerwacyjnej w jej nominalnej wysokości. Warto jednak odnotować, że w pewnych sytuacjach nabywcy przysługuje zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości. Ma to miejsce wówczas, gdy deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper (o którym mowa w art. 4 nowej ustawy) nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. Opłata rezerwacyjna jest również zwracana w podwójnej wysokości w przypadku zawarcia z deweloperem innej umowy, do której stosuje się przepisy nowej ustawy, a która to umowa została poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Maksymalna wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera

Ustawodawca wyznaczył granicę wysokości maksymalnych odsetek możliwych do zastrzeżenia na rzecz dewelopera. Otóż jeżeli w umowie zastrzeżono odsetki na rzecz dewelopera i kary umowne na rzecz nabywcy, to wysokość należnych deweloperowi odsetek nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy. Natomiast jeżeli umowa zawarta z deweloperem nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.

Zmiana katalogu środków ochrony zapewnianych nabywcy przez dewelopera

Zgodnie z poprzednią ustawą deweloper miał obowiązek zapewnienia nabywcom co najmniej jednego z wymienionych w ustawie środków ochrony. Były to: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja ubezpieczeniowa; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancja bankowa; otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nowa ustawa deweloperska ograniczyła katalog obligatoryjnych środków ochrony nabywców. Obecnie deweloper zapewnia ochronę wpłat dokonywanych przez nabywcę w drodze otwartego rachunku mieszkaniowego albo zamkniętego rachunku mieszkaniowego.

Dodatkowo nowa ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek polegający na uiszczaniu na rzecz nowo utworzonego Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG) składek zasilających, które to składki będą mogły być wypłacane nabywcom w przewidzianych w ustawie sytuacjach.

Wpłata składek na rzecz DFG

Środki na rzecz Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego mają pochodzić przede wszystkich ze składek wpłacanych przez wszystkich deweloperów na wyodrębniony rachunek bankowy Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Podstawą wyliczenia wysokości składki na DFG będzie wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę nieruchomości na mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innych umów, objętych regulacją nowelizowanej ustawy (np. umów o ustanowienie odrębnej własności i przeniesienia praw do lokalu, umów dotyczących wybudowania lokalu i ustanowienia odrębnej własności). Natomiast w przypadku opłat rezerwacyjnych uiszczanych na rzecz dewelopera podstawą wyliczenia wysokości składki jest wartość wpłaty dokonanej przez dewelopera (przekazanej następnie na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego). Następnie wysokość składki na DFG będzie obliczana wg stawki procentowej, obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych (w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego). W takiej sytuacji, zgodnie z analizowaną ustawą, maksymalna wysokość stawki procentowej, według której jest wyliczana wysokość składki na DFG, nie może przekraczać:

• 1% – w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego;
• 0,1% – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Kiedy dochodzi do wypłaty środków z DFG?

Środki zgromadzone na Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym mają być przeznaczone na zwrot wpłat dotyczący nabywców, których umowy były oparte na otwartych mieszkaniowych rachunkach powierniczych, w związku z realizacją umowy deweloperskiej lub innych umów objętych regulacją przedmiotowej ustawy.

Większość opisanych w nowej ustawie przypadków, w których wypłacone zostaną środki z DFG, jest powiązana z decyzjami zapadającymi w postępowaniu upadłościowym toczącym się wobec dewelopera, np.: postanowienie sędziego komisarza w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego; zgoda sędziego komisarza na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego czy uprawomocnienie się postanowienia sędziego komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Zapewne jednak do najczęściej spotykanych sytuacji będą należały przypadki związane z odstąpieniem od umów zawartych z deweloperem – zarówno w postępowaniu restrukturyzacyjnym lub upadłościowym (oświadczenie o odstąpieniu od umowy dewelopera z nabywcą nieruchomości złożone przez syndyka lub zarządcę restrukturyzacyjnego), jak również w przypadku odstąpienia od umowy z deweloperem przez nabywcę i nieotrzymania przez nabywcę zwrotu wpłaconych środków niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie 30 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy o odstąpieniu od umowy.

Zasady wypłacania środków z zamkniętego rachunku mieszkaniowego

Sposób wypłaty środków z zamkniętego rachunku mieszkaniowego nie uległ zmianie. Nadal obowiązuje zasada, że bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo umowy, do której stosuje się przepisy ustawy deweloperskiej, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Kiedy deweloper może wypłacić środki z otwartego rachunku mieszkaniowego? Można wyróżnić tutaj dwie zasady wypłacania środków z otwartego rachunku mieszkaniowego. Pierwsza dotyczy wypłaty środków w związku z zakończeniem poszczególnych etapów z wyłączeniem ostatniego etapu. Druga odnosi się tylko do wypłaty środków za ostatni etap inwestycji.

Zgodnie z pierwszą zasadą bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne, wpłacone przez nabywcę na otwarty mieszkaniowy  rachunek powierniczy, nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej i po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, w wysokości kwoty stanowiącej iloczyn procentu kosztów danego etapu określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (albo ceny lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego albo domu jednorodzinnego i lokalu użytkowego).

Z kolei według drugiej zasady wypłacania środków – w przypadku zakończenia ostatniego etapu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, określonego w ich harmonogramach, bank wypłaca deweloperowi pozostałe na otwartym rachunku mieszkaniowym środki wpłacone przez nabywcę na poczet realizacji ostatniego etapu prac, co następuje po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej lub umowy, do której stosuje się przepisy nowej ustawy, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń, na które wyraził zgodę nabywca. Podkreślić należy, że normy dotyczące wypłacania środków pieniężnych przez dewelopera z rachunku mieszkaniowego mają charakter przepisów bezwzględnie obowiązujących. Tym samym deweloper nie może zawrzeć umowy, która wprowadzałaby reżim wypłacania przezeń środków w sposób bardziej łagodny aniżeli według koncepcji ustawowej.

>>> Instrukcja użytkowania i konserwacji budynku

>>> Dokumentacja powykonawcza od A do Z

>>> Dom do 70 m2 bez formalności i kierownika budowy

>>> Odbiory domów i mieszkań – wymagane dokumenty

Polecamy: Produkty budowlane

Nowa ustawa deweloperska. Odbiór lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Nowa ustawa w sposób istotny zmieniła procedurę reklamacyjną związaną z odbiorem przedmiotu umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zmianie uległa również sama procedura odbioru, której właściwe przeprowadzenie wiąże się z potencjalną odpowiedzialnością dewelopera za wady w przedmiocie umowy.

Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 nowej ustawy, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Bezwzględnie należy pamiętać, że odbiór ten powinien nastąpić odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

Ustawodawca wzmocnił pozycję nabywcy w procedurze odbiorowo-reklamacyjnej, ponieważ – jak wynika z art. 41 ust. 3 i 9 nowej ustawy – nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej i jednoczesnej odmowy dewelopera uznania wady w protokole. W takiej sytuacji deweloper w protokole odbioru powinien się ustosunkować, czy wadę istotną uznaje, czy też odmawia jej uznania. Niezależnie od życzeniowych powinności leżących po stronie dewelopera jest on zobowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku informację o uznaniu wady albo oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy. Jednocześnie deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w powyższym 30-dniowym terminie, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia, przy czym termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli jednak deweloper nie usunie wad w wyznaczonym przezeń dodatkowym terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca uzyskuje jednostronne uprawnienie do wyznaczenia deweloperowi nowego terminu na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole odbioru deweloper analogicznie jak wyżej jest zobowiązany do usunięcia wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, a jeżeli w tym terminie wady nie usunie, powinien wskazać inny termin (który nie powinien powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy). Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie przez siebie wskazanym albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad z tym zastrzeżeniem, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru (do powtórnego odbioru stosuje się przepisy art. 41 ust. 2–9 nowej ustawy, których nie sposób tutaj ponownie przytoczyć).

Przedsądowa opinia biegłego rzeczoznawcy może rozstrzygnąć spór.

Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. W takiej sytuacji nabywca zobowiązany jest wystąpić z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy odbioru przedmiotu umowy. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej nabywca będzie mógł odstąpić od umowy.

Jednakże w przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego będą w całości obciążać nabywcę. Analogicznie w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego będzie musiał ponieść deweloper.

Domniemanie uznania wad przez dewelopera

Kolejnym ważnym novum jest przyjęcie domniemania uznania wad przez dewelopera. Zasada ta będzie miała zastosowanie do sytuacji, kiedy deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie 14 dni od daty podpisania protokołu. Wówczas automatycznie przyjmować się będzie, że deweloper uznał wady.

Czy nowa ustawa deweloperska jest lepsza od poprzedniczki?

Nowa ustawa deweloperska faktycznie wprowadza regulacje mające na celu poprawę interesu nabywców nieruchomości. Nowa ustawa nie wprowadza jednak zmian, które moglibyśmy nazwać przełomowymi tudzież rewolucyjnymi. Na pewno nowym rozwiązaniem jest wprowadzenie obowiązku uiszczania przez deweloperów składek na utworzony w tym celu Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jednakże w pozostałym zakresie nowa ustawa deweloperska bazuje na rozwiązaniach uprzednio już istniejących, które stara się rozwijać. Na ocenę zmian przepisów przyjdzie jeszcze czas. Tymczasem nabywcy muszą wiedzieć o dwóch fundamentalnych sprawach. Przede wszystkim umowa zawierana z deweloperem nie może zawierać zapisów, które będą dla konsumentów mniej korzystne aniżeli regulacje przewidziane w nowej ustawie – wszystkie zapisy, które deweloperowi uda się przeforsować w ramach zawieranych przezeń umów, a które będą osłabiać pozycję nabywców (poniżej poziomu wyznaczonego nową ustawą), należy traktować jako bezskuteczne. Po drugie, nabywcy mają możliwość negocjowania warunków, zanim dojdzie do podpisania umowy. W ten sposób mogą chociaż spróbować wprowadzić do umowy różnego rodzaju rozwiązania, które będą donioślej zabezpieczać ich interes. W procesie negocjacyjnym postawa deweloperów może się okazać jednak dla nabywców przeszkodą nie do pokonania.

	Marek Chudzicki adwokat, specjalista z zakresu Prawa budowlanego
	Grzegorz Gajda adwokat, specjalista z zakresu Prawa budowlanego