Obowiązek wykonawcy informowania inwestora o przeszkodach w realizacji budowy

Strony umowy o roboty bu­dowlane, to jest inwestor/ zamawiający oraz wykonaw­ca, zobowiązane są do wzajemnego współdziałania. Obowiązek ten został skonkretyzowany w art. 651 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.)[1]. Zgodnie z jego brzmieniem, jeżeli dostarczona przez inwestora dokumentacja, teren budo­wy, maszyny lub urządzenia nie nadają się do prawidłowego wykonania robót albo jeżeli zajdą inne okoliczności, któ­re mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót, wykonawca powi­nien niezwłocznie zawiadomić o tym inwestora. Jeśli inwestor nie jest dla wykonawcy stroną umowy o roboty budowlane, zawiadomienie, o któ­rym mowa wyżej, będzie następowa­ło w stosunku do jego kontrahenta. Określona w art. 651 k.c. zasada współdziałania jest instytucją praw­ną o niebagatelnym znaczeniu, jednak niedocenianą przez wykonawców ro­bót budowlanych w przebiegu bieżą­cych kontaktów z inwestorami. Tylko pozornie art. 651 k.c. jest przepisem dla wykonawców niekorzystnym, ob­ciążającym ich nieuzasadnionym z ich punktu widzenia ciężarem dodatko­wych działań. Zauważenie korzyści płynących z tego przepisu wymaga jednak odpowiedniego zrozumienia jego treści, dlatego warto poświęcić chwilę na analizę tego zagadnienia.

 

V. Yakobchuk – Fotolia.com

 

Nie budzi wątpliwości, że nałożony na wykonawcę obowiązek zawiadamiania inwestora o przeszkodach zawiera w sobie obowiązek sprawdzenia do­kumentacji, terenu budowy, maszyn i urządzeń stanowiących podstawę realizacji umowy o roboty budowlane. Sprawdzenie maszyn i urządzeń nie będzie zazwyczaj nastręczało więk­szego problemu ze względu na dys­ponowanie przez wykonawcę specja­listyczną wiedzą z branży, w której zakresie świadczy usługi. Większym problemem może się okazać analiza dokumentacji budowy i terenu budo­wy ze względu na fakt, że przepisy nie precyzują stopnia szczegółowo­ści analizy, terminu jej wykonania ani tego, w jaki sposób powinno nastąpić informowanie o dostrzeżonych prze­szkodach. Wprowadzając do tematu, trzeba wyjaśnić, że zgodnie z art. 3 pkt 13 ustawy – Prawo budowlane[2] przez dokumentację budowy należy rozumieć pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, w miarę potrzeby, rysunki i opisy służące re­alizacji obiektu, operaty geodezyjne i książkę obmiarów, a w przypadku realizacji obiektów metodą monta­żu – także dziennik montażu. Zakres tej definicji określa ramy dokumenta­cji, które wykonawca powinien wziąć pod uwagę, przyjmując na siebie obowiązek realizacji robót. Na eta­pie zawierania umowy badaniu będą podlegały np.: projekt budowlany, opi­nie, uzgodnienia, oświadczenie o po­siadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzja o warunkach zabudowy i za­gospodarowania terenu lub dokumen­ty związane z nadzorem autorskim i inwestorskim. Także umowa stron może nakładać na wykonawcę obo­wiązek zapoznania się z dokumenta­cją projektową i przetargową przed planowanym terminem rozpoczęcia budowy. Strony zazwyczaj dokonują protokolarnego przekazania terenu budowy, co także niejako wymusza na wykonawcy przeprowadzenie wizji lokalnej terenu budowy pod kątem weryfikacji zgodności przekazanej do­kumentacji ze stanem faktycznym. Przechodząc zaś do konkretów, we­dług aktualnego orzecznictwa z art. 651 k.c. nie da się co prawda wy­wieść obowiązku szczegółowego sprawdzania projektu budowlanego, jednak nie zwalnia to wykonawcy z obowiązku zwrócenia inwestorowi uwagi na wadliwość projektu, którą wykonawca dostrzegł lub powinien był dostrzec. Jeżeli wykonawca, zacho­wując szczególną staranność wyma­ganą od przedsiębiorcy zajmującego się wykonawstwem budowlanym, miał możliwość dostrzeżenia wadli­wości projektu (bez potrzeby odwo­ływania się do wiadomości specjal­nych, jakimi dysponuje projektant), lecz tego zaniechał, to odpowiada za szkodę wyrządzoną nienależytym wykonaniem zobowiązania. Przyjmuje się, że obowiązek ten odnosi się do sytuacji dość oczywistych, niewyma- gających wiedzy specjalistycznej czy wykonywania obliczeń. Nie jest więc zadaniem wykonawcy drobiazgowa analiza projektu w celu wykrycia jego ewentualnych wad. Do jego obowiąz­ków należy natomiast prawidłowe odczytanie projektu i realizacja in­westycji zgodnie z jego założeniami oraz z zasadami sztuki budowlanej. W konsekwencji obarczającym wyko­nawcę błędem w sztuce budowlanej będzie zazwyczaj niedostrzeżenie wadliwości powszechnie stosowa­nych czy ogólnych rozwiązań kon­strukcyjnych[3].

Dla przykładu wykonawca obiektu, który ma lub powinien mieć wiedzę na temat faktycznego poziomu wód gruntowych na danym terenie, ma obowiązek zwrócenia inwestorowi uwagi, że wykonanie obiektu zgodnie z projektem może spowodować prze­ciekanie posadzki.

Według komentarza do art. 651 k.c.[4] sprawdzanie przez wyko­nawcę dokumentacji można podzielić na wstępne oraz bieżące. Spraw­dzenie wstępne może nastąpić jesz­cze w toku negocjacji z inwestorem, a wykonawca powinien już wówczas zwrócić uwagę na dostrzeżone uster­ki projektu. Bardziej dokładne spraw­dzenie projektu następuje w chwili przystąpienia do gromadzenia mate­riałów budowlanych. Wówczas profe­sjonalny wykonawca powinien zwró­cić uwagę na założone w projekcie nietypowe wymiary części budynku, a przede wszystkim części mających podstawowe znaczenie konstrukcyj­ne. Według T. Sokołowskiego powyż­sze dotyczy zwłaszcza takich części, jak: pręty zbrojeniowe, stropy, ściany nośne, przewody kominowe. W sytu­acji, gdy projekt przewiduje nietypową ilość i wielkość (przekroje i inne wy­miary], wykonawca powinien zawia­domić inwestora celem sprawdzenia tych parametrów przez projektanta. Chodzi tutaj w szczególności o od­stępstwa o „rząd wielkości”, czyli wy­stąpienie np. przekroju 2 mm zamiast zwykle występującej w takim miejscu konstrukcji wielkości 20 mm; bezkry­tyczne zastosowanie drutu 2 mm za­miast pręta 20 mm stanowi wówczas oczywiste uchybienie, polegające na niezachowaniu zawodowej staranno­ści. Natomiast zastosowanie przez wykonawcę pręta zbrojeniowego o po­danej w projekcie grubości 20 mm za­miast wymaganego ze względów kon­strukcyjnych 25 mm trudno już uznać za takie uchybienie. Błędem w sztuce budowlanej byłoby jednak zawsze nie­dostrzeżenie złego wymiaru typowych i powszechnie stosowanych rozwią­zań konstrukcyjnych, gdzie określone części budynku mają zawsze ściśle określone wymiary.

Co istotne, obowiązki informacyjne wykonawcy dotyczą w ograniczonym zakresie także spełniania przez inwe­stora wymagań szczegółowych Prawa budowlanego, co nie może być jednak interpretowane w sposób rozszerza­jący. Przedmiot świadczenia wyko­nawcy nie obejmuje bowiem doradza­nia inwestorowi w zakresie procesu inwestycyjnego. Jeżeli jednak przeka­zana przez inwestora dokumentacja jest niekompletna lub wynika z niej, że inwestor nie wykonał ciążących na nim z mocy Prawa budowlanego obo­wiązków, które stanowią przeszkodę w prawidłowym wykonaniu robót bu­dowlanych, to wykonawca ma obowiązek powiadomienia inwestora o tych brakach[5]. Przykładem powyższego może być informacja wykonawcy, że na terenie budowy znajdują się do­tychczas niezauważone krzewy i drze­wa kolidujące z budowanym obiektem, których usunięcie wymaga uzyskania zezwolenia zgodnie z ustawą o ochro­nie przyrody[6].

Analiza kwestii terminu zgłaszania inwestorowi przeszkód w realizacji umowy wskazuje, że zgłoszenie takie powinno następować niezwłocznie. Należy je rozumieć jako działanie bez nieuzasadnionej zwłoki przy dołożeniu szczególnej staranności przedsiębior­cy zajmującego się wykonawstwem budowlanym. Obowiązek informacyjny wykonawcy dotyczy każdego mo­mentu w trakcie realizacji robót, w którym dowiedział się on o kon­kretnych nieprawidłowościach. Dzięki temu inwestor będzie mógł się domagać usunięcia wad pro­jektu od projektanta i prawidłowo zrealizować inwestycję[7]. Profesjonalny wykonawca w toku współpracy z inwestorem zapew­ne zadałby sobie również pytanie, jak dalece powinna sięgać analiza skutków dostrzeżonych przeszkód w realizacji umowy. Odpowiedź na tak postawione pytanie znajdzie­my w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 listopada 2014 r[8], który wyjaśnił, że Obo­wiązku tego nie można jednak rozu­mieć w ten sposób, że wykonawca musi niezwłocznie zawiadomić inwe­stora o wszelkich ujemnych następ­stwach wykonania robót według jego wskazówek. Wykonawca do­pełni obowiązku, jeżeii niezwłocznie uprzedzi inwestora o jakimkolwiek ujemnym następstwie wykonania robót według jego wskazówek, np. w postaci naruszenia projektu, za­sad sztuki budowlanej, wadliwego funkcjonowania budynku.Wiele wąt­pliwości może nasuwać, w jaki spo­sób, w jakiej formie i trybie powinien zostać wykonany obowiązek infor­mowania inwestora o przeszko­dach. Bez wątpienia preferowaną formą zawiadomienia będzie forma pisemna, przez doręczenie w termi­nie na adres i w sposób wskazany w umowie stron, a w braku uregu­lowań umownych – na dane wynika­jące ze stosownych rejestrów. Sku­teczne będą jednak także inne formy zawiadomienia, jak doręczenie za pomocą faksu, maila czy doręcze­nie bezpośrednie, jeżeli pociągają za sobą możliwość udowodnienia ich skutecznego doręczenia w taki spo­sób, że adresat mógł się zapoznać z ich treścią. Wygodnym rozwiąza­niem może być także informowanie o przeszkodach na kolejnych nara­dach budowlanych, jeśli zostanie sporządzony protokół przebiegu lub przynajmniej podpisana notatka z takiej narady. Zaleca się przy tym, aby informacje o przeszkodach po­wiązane były z określonym żądaniem ich usunięcia lub współpracy przy usunięciu takiej przeszkody i aby żądanie to zostało opatrzone ter­minem wykonania i wskazaniem kon­kretnego rygoru prawnego uchybie­nia temu terminowi. Niezwłoczne informowanie o przeszkodach może bowiem wpłynąć nie tylko na uznanie braku odpowiedzialności wykonaw­cy za niezgodną z zasadami sztuki budowlanej realizację obiektu bu­dowlanego, ale także na wykazanie, że ewentualne spowodowane tymi przeszkodami opóźnienie w wykona­niu robót wynika z przeszkód zawi­nionych wyłącznie przez inwestora. Będzie stanowiło także potencjalną linię obrony w przypadku obciąże­nia wykonawcy karami umownymi. Systematyczne działanie wyko­nawcy w stosunku do inwestora umożliwia mu nie tylko orientację w zakresie jego bieżącego statu­su na budowie, ale przygotowanie przez niego korzystnego przedpola procesowego.

Dla przykładu zgodnie z art. 491 k.c., aby przyjmujący zamówienie zyskał możliwość korzystania z prawa do odstąpienia, konieczne jest wezwa­nie zamawiającego do usunięcia prze­szkód w realizacji kontraktu w odpo­wiednim terminie oraz zagrożenie możliwością odstąpienia od umowy. Odpowiedni termin będzie zaś usta­lany na tle konkretnych okoliczności sprawy. Możliwość odstąpienia od umowy wymaga jednak dokładnego rozważenia wszystkich okoliczności sprawy, w tym istotności przeszkód dla możliwości realizacji kontraktu i obowiązków umownych stron. Sądy nie uznają możliwości bezkrytyczne­go przyznania wykonawcy uprawnie­nia do odstąpienia od umowy z przy­czyn braku współdziałania inwestora.

W określonych uwarunkowaniach stanu faktycznego w razie istot­nej zmiany stosunków i zagrożenia rażącą stratą wykonawcy może on bowiem poszukiwać ochrony swoich interesów przed sądem przez do­maganie się podwyższenia wynagro­dzenia ryczałtowego lub rozwiązania umowy⁹.

Pozostaje mieć nadzieję, że po za­poznaniu się z istotą obowiązku współdziałania wykonawcy robót bu­dowlanych będą chętniej aktywnie uczestniczyć w procesie budowla­nym w zakresie większym niż jedynie poprzez realizację robót budowla­nych zgodnie z projektem. Obowiązek współdziałania jest tylko pozornie wymogiem obciążającym wykonawcę robót budowlanych ciężarem dodat­kowych działań operacyjnych, za­strzeżonych na rzecz inwestorów. W istocie jest to przepis wprowa­dzony również w trosce o interesy wykonawców. Skorzystanie z jego dobrodziejstw wymaga jednak od wykonawców systematycznych dzia­łań podejmowanych po ewentualnej uprzedniej konsultacji z księgowymi, obsługującymi kontrakt prawnikami oraz uczestnikami procesu budow­lanego, tak aby argumenty płynące z realizacji obowiązku współdziałania mogły być wykorzystane w dowol­nym momencie potencjalnego sporu z inwestorem.

---