Nielegalna przebudowa

Zamierzam przebudować mieszkanie na dwa mniejsze. Czy jeśli przebudowa zostanie dokonana zgodnie ze sztuką budowlaną, korzystniejsza może być „samowola budowlana” i następnie jej legalizacja niż podejmowanie trudu związanego z uzyskiwaniem pozwolenia na budowę?

Zgodnie z art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Pb) (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623, z późn. zm.) przebudową jest wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, takich jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Należy zaznaczyć, że przebudowa budynków nie została zwolniona, na podstawie art. 29 Pb, z obowiązku uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.Jej zrealizowanie bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę stanowi nielegalne wykonywanie robót budowlanych. Przy tym warto podkreślić, że wykonywanie tego typu robót budowlanych bez pozwolenia na budowę nie mieści się w pojęciu samowoli budowlanej.Przez samowolę budowlaną należy rozumieć jedynie budowę obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, bez dokonania zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ (zob. art. 48 ust. 1 i art. 49b ust. 1 Pb z 1994 r.). Budową jest, zgodnie z art. 3 pkt 6 Pb, wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowa, rozbudowa, nadbudowa obiektu budowlanego.

W przypadku stwierdzenia nielegalnej przebudowy obiektu budowlanego organ nadzoru budowlanego przeprowadza postępowanie napra­wczeuregulowane w art. 50–51 Pb. Celem tego postępowania jest doprowadzenie wykonanych robót do stanu zgodności z prawem, gdy np. wykonane prace naruszają przepisy techniczne bądź stwarzają zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Organ nadzoru budowlanego może zatem nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania (art. 51 ust. 1 pkt 2 Pb). Spełnienie tych obowiązków umożliwia organowi wydanie decyzji o stwierdzeniu wykonania obowiązku, która kończy postępowanie naprawcze (zob. art. 51 ust. 3 Pb). Z kolei brak możliwości doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodności z prawem bądź niewykonanie nałożonych w postępowaniu naprawczym obowiązków umożliwia organowi nadzoru wydanie decyzji o doprowadzeniu obiektu do stanu poprzedniego (zob. art. 51 ust. 1 pkt 1 oraz art. 51 ust. 3 pkt 2 Pb). Trzeba zaznaczyć, że w ww. procedurach naprawczych nie sporządza się projektu budowlanego.

Odnosząc się do wymagań, jakie musi spełnić adresat decyzji administracyjnych w postępowaniach legalizacyjnych i naprawczych, należy stwierdzić, że obowiązek legitymowania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (tytułem prawnym wynikającym z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych) występuje w postępowaniach administracyjnych przewidujących m.in. możliwość legalizacji samowoli budowlanej, prowadzonych w trybie przepisów art. 48–49b Pb. Zarówno w procedurze określonej w art. 48–49 Pb, jak i w postępowaniu administracyjnym prowadzonym na podstawie art. 49b Pb inwestor jest zobowiązany dołączyć m.in. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zob. art. 48 ust. 3 pkt 2 oraz art. 49b ust. 2 pkt 1 Pb). Natomiast w przypadku innych robót budowlanych (np. przebudowa, remont) niż budowa obiektu budowlanego, wykonywanych bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu, zastosowanie mają przepisy art. 50–51 Pb.W postępowaniach naprawczych prowadzonych na podstawie art. 50–51 Pb inwestor nie ma obowiązku składania oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością.

Nie oznacza to jednak, że procedura naprawcza jest korzystniejsza dla inwestora niż legalny tryb uzyskiwania pozwolenia na przebudowę budynku, w którym to postępowaniu wymagane jest dołączanie do wniosku o pozwoleniu na budowę oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy pamiętać, że wykonywanie przebudowy obiektu budowlanego bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę stanowi działanie bezprawne, które w rozumieniu przepisów Pb jest przestępstwem.Zgodnie z art. 90 Pb, kto, w przypadkach określonych w art. 48, art. 49b, art. 50 ust. 1 pkt 1 lub art. 50 ust. 1 pkt 2, wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.

Wyjaśnienia wymaga również, że postępowania administracyjne prowadzone przez organy nadzoru budowlanego w stosunku do nielegalnych robót budowlanych wszczy­nane są zawsze z urzędu, a nie na wniosek. Inwestor nie ma zatem możliwości decydowania o wszczęciu takiego postępowania. Prowadzenie postępowania nadzorczego z urzędu oznacza również, że inwestor nie decyduje o jego zakresie przedmiotowym, np. prowadzeniu postępowania w stosunku do wybranego etapu przebudowy.

Dodatkowo GUNB informuje, że Pb normuje, zgodnie z jej art. 1, działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach. Natomiast przepisy Pb nie regulują kwestii dotyczących samodzielności lokali mieszkalnych, w tym wydawania przez gminy zaświadczeń w tej sprawie. Tym samym GUNB nie jest właściwy do wskazania sposobu załatwiania jakichkolwiek spraw związanych z wydaniem zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego. Unormowania w zakresie wydania zaświadczeń o samodzielności lokalu mieszkalnego zawierają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), których interpretacji dokonuje Departament Mieszkalnictwa Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.