Odpowiada Anna Macińska – dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego GUNB.
Czy mogę dokonać legalizacji budynku wykonanego przed 16 laty według pozwolenia. Budynek mój nie był zgłoszony do odbioru i nie ma pozwolenia na użytkowanie.
Czy mogę dokonać legalizacji budynku wykonanego przed 16 laty według pozwolenia. Budynek mój nie był zgłoszony do odbioru i nie ma pozwolenia na użytkowanie.
Zgodnie z przepisami ustawy – Prawo budowlane samowolę budowlaną stanowi budowa lub wybudowanie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia na budowę, a także budowa lub wybudowanie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia bądź pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej. Obiekty budowlane wybudowane legalnie, tj. na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, nie mogą być traktowane w świetle prawa jako samowola budowlana. W takich przypadkach nie przeprowadza się również postępowań legalizacyjnych.
Odnosząc się natomiast do poruszonego w pytaniu problemu obiektów budowlanych zrealizowanych na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, ale nieprzekazanych do użytkowania, należy zaznaczyć, że obiekty takie stanowią ciągle budowę w rozumieniu prawa, a zatem ich użytkowanie jest niedopuszczalne. Nielegalne przystąpienie do użytkowania takich obiektów zagrożone jest karami finansowymi wymierzanymi przez organy nadzoru budowlanego na podstawie art. 57 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane.
W rezultacie aby móc legalnie użytkować obiekt, inwestor powinien wystąpić do organów nadzoru budowlanego z odpowiednim zawiadomieniem o zakończeniu budowy w trybie art. 54 ustawy – Prawo budowlane (np. w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych) bądź z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie w trybie art. 55 ustawy – Prawo budowlane (w przypadku obiektów zaliczonych do kategorii V, IX–XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII–XXX, o których mowa w załączniku do ustawy; okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4; oraz sytuacji gdy przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych).
Listę wymaganych dokumentów, jakie inwestor jest obowiązany dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie, określa art. 57 ust. 1 ustawy – Prawo budowlane. Zgodnie z tym przepisem zawiadomienie lub wniosek powinien zawierać: oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami, oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu, oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania, protokoły badań i sprawdzeń, inwentaryzację geodezyjną powykonawczą, potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy.
Należy zaznaczyć, że podstawowym warunkiem umożliwiającym uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest przeprowadzenie przez organ nadzoru budowlanego obowiązkowej kontroli, o której mowa w art. 59a ustawy – Prawo budowlane. W przypadku zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy, w trybie art. 54 ustawy – Prawo budowlane, obowiązkowa kontrola nie jest przeprowadzana.
Katalog spraw podlegających sprawdzeniu podczas takiej kontroli został zamieszczony w art. 59a ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Kontrola obejmuje sprawdzenie zgodności obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu, a także zgodności obiektu budowlanego z projektem architektoniczno-budowlanym w ściśle określonym w zakresie.
W razie stwierdzenia podczas obowiązkowej kontroli nieprawidłowości nakładane są kary, a w konsekwencji wydana odmowa pozwolenia na użytkowanie (zob. art. 59f ust. 6 ustawy – Prawo budowlane). W takim przypadku inspektor nadzoru budowlanego ma obowiązek przeprowadzić dodatkowe postępowanie administracyjne (na podstawie art. 51 ustawy – Prawo budowlane), tzw. postępowanie naprawcze. Dopiero po zakończeniu tego postępowania i doprowadzeniu budowy do stanu zgodności z prawem inwestor może ponownie ubiegać się o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Z kolei pozytywne wyniki obowiązkowej kontroli uprawniają organ do wydania pozwolenia na użytkowanie.
Dodatkowo należy wyjaśnić, że w przypadku obiektów zrealizowanych na podstawie nieobowiązującej już ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.) wniosek o wydanie pozwolenia na użytkowanie (w stosunku do którego nie toczyło się wcześniej postępowanie legalizacyjne) należy rozpatrzyć, stosując przepisy ustawy – Prawo budowlane z 1994 r. Trzeba jednak pamiętać, że do obiektów budowlanych, w odniesieniu do których przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 80, poz. 718), tj. przed dniem 11 lipca 2003 r., wydano pozwolenie na budowę, nie stosuje się, zgodnie z art. 7 ust. 3, przepisów o obowiązkowej kontroli.
Niniejsze teksty nie stanowią oficjalnej wykładni prawa i nie są wiążące dla organów administracji orzekających w sprawach indywidualnych.
