Koszty w procesie inwestycji budowlanej

Raportowanie dla Instytucji Finansujących. Podsumowanie cyklu.

W poprzednim odcinku zakończyliśmy niejako chronologiczną analizę procesu zarządzania kosztami inwestycji, poczynając od analiz wstępnych, właściwych dla etapów przygotowawczych, a kończąc na etapie utrzymania obiektu już ukończonego.

Dzisiaj proponuję omówić jeszcze jeden dosyć specyficzny aspekt analizy finansowej, coraz częściej wymagany i stosowany w procesie realizacji i finansowania inwestycji: raportowanie dla Instytucji Finansującej.

W sytuacji, skądinąd normalnej, gdy budowanie, czy też w ogóle inwestowanie w nieruchomości staje się jedną z najistotniejszych dziedzin gospodarki, Inwestorzy coraz wcześniej zaczynają analizę aspektów finansowych przedsięwzięcia. I w zależności od przyjętego modelu pojawiają się różne podmioty odpowiedzialne za finansowanie projektu.

A skoro pojawiają się firmy, które profesjonalnie zajmują się lokowaniem środków finansowych, ale niekoniecznie muszą się znać na budowaniu, to niezbędne się staje „ogniwo” pośrednie czyli właśnie specjalista ds. kosztów – osoba znająca się na budownictwie i kwestiach finansowych.

I tu ciekawostka – podobno jeszcze kilka, kilkanaście lat temu instytucje finansowe nie do końca były przekonane o konieczności zatrudniania tego typu specjalistów do czasu głośnego upadku jednej z największych polskich stoczni. Banki, wcześniej uspokojone przez przedstawicieli stoczni, że przecież lepszych od nich specjalistów od budowania statków nie ma, nie ma więc potrzeby zatrudniać dodatkowych podmiotów, nagle dowiedziały się, że pomimo skonsumowania przeważających części umów kredytowych, na pochylniach stoją dopiero zaczątki statków. Kosztowna ta nauczka spowodowała, że teraz zarówno banki, jak i fundusze czy też inne podmioty zatrudniają tzw. project monitora lub bankowego monitora, który m.in. sprawdza zgodność wydawania środków z uzgodnionym przeznaczeniem i harmonogramami.

Ale zanim przejdziemy do meritum, to jeszcze jedna uwaga – żeby nie było tak łatwo, to usługi monitora są oczywiście na koszt….Inwestora. I nie jest tu ważne, czy Inwestor płaci bezpośrednio, czy w formie ukrytej np w. prowizji bankowej. Tak jak z przerzucalnością kosztów podatkowych – na koniec i tak płaci finalny odbiorca.
{mospagebreak}
Mimo że koszty tej obsługi ponosi Inwestor, to wcale nie jest powiedziane, że jej owoce i rezultaty są dla niego korzystne, czy w ogóle mu znane. Puryści powiedzieliby, że na tym polega istota niezależności i wiarygodności monitora, że nie ulega wpływom i sugestiom Inwestora i opiera się jedynie na uzyskanych materiałach i informacjach oraz własnym oglądzie sprawy i doświadczeniu. Oczywiście każda sytuacja jest specyficzna i ma swoje uwarunkowania i nie namawiam tu, broń Boże, do uzgadniania wersji „zeznań” z Inwestorem, ale należy pamiętać, że zaprezentowane „sztywne” podejście prawie na pewno spowoduje usztywnienie również stanowiska Inwestora i w efekcie być może problemy z dostępem do dokumentacji, selekcjonowanie informacji i generalnie traktowanie monitora jako kolejnego ciężaru i ukrytego wroga. Ale to już być może częściej kwestia relacji interpersonalnych niż profesjonalnych.

Pozwolę sobie w tym miejscu na pewien swobodny komentarz. Otóż taki monitor, taki specjalista do spraw kosztów powinien od początku pamiętać o podstawowej kwestii: zarówno bank, jak i Inwestor są zainteresowani współpracą, sfinansowaniem Projektu i jego sukcesem. Dlatego uwagi i komentarze project monitora muszą być wyważone, ale i jednocześnie aktywne. I uprzedzam, że czasem taka sytuacja może powodować dyskomfort i wrażenie, że podmiot monitorujący jest przysłowiowym „piątym kołem u wozu”. Dlatego wbrew pozorom świadczenie tego typu usług wcale nie musi być zajęciem łatwym, lekkim i przyjemnym. Choć tak naprawdę od monitora zależy, by przyjemnym stać się mogło.

Niewątpliwą zaletą z punktu widzenia Instytucji Finansowych przy zatrudnianiu zewnętrznych firm dla celów monitorowania inwestycji jest typowe dla całego „outsourcingu” jasne i czytelne zdefiniowanie kosztów i odpowiedzialności. I ewentualna potencjalna możliwość pokrycia strat z ubezpieczenia monitora. Bo co możemy ściągnąć z pracownika banku w sytuacji, gdy okaże się, że zaniedbał swoje obowiązki i bank w konsekwencji poniósł duże straty na danym projekcie? Najwyżej 3 pensje, o ile uregulowania kodeksu pracy się nie zmieniły. A i to będzie bardzo trudno. W zestawieniu z milionowymi wartościami inwestycji nie są to kwoty w jakikolwiek sposób zabezpieczające bank. Natomiast wartości ubezpieczeń profesjonalnych firm konsultingowych już tak. Chociaż z drugiej strony nie spotkałem się z przypadkiem, by zaszła konieczność korzystania z tego typu zabezpieczeń. Natomiast jak banki liczą swoje ryzyko, nie muszę chyba opisywać – wiedzą to wszyscy, którzy w ostatnim czasie chcieli w jakikolwiek sposób sfinansować budowę z kredytu.
 
A czegóż tak naprawdę oczekują instytucje finansujące od specjalisty ds. kosztów? Jaki jest jego zakres obowiązków i odpowiedzialności?
To tak naprawdę zależy od kształtu i zawartości umowy kredytowej i ustalonych w niej obwarowań. Najczęściej jednak oczekuje się:

w pierwszym rzędzie weryfikacji zgodności postępu robót z ustalonymi harmonogramami rzeczowym i finansowym,
potem albo równolegle weryfikacji poprawności wydatków i ich zgodności z potrzebami projektu.

Bo przecież niezależnie od jednostkowej specyfiki obowiązkiem profesjonalnego monitora zawsze jest pomaganie finansistom w analizie budowlanych aspektów procesu inwestycyjnego. {mospagebreak}
A wracając do harmonogramów – analiza merytoryczna wcale nie musi dać takich samych wniosków jak analiza finansowa. Pisałem już wcześniej, że zależnie od przyjętej procedury akceptacji i sposobu skonstruowania harmonogramu finansowego mogą pojawiać się pewne rozbieżności interpretacyjne. Bo np. zaszalowany i zazbrojony strop może merytorycznie dawać pewne zaawansowanie, natomiast finansowo może jeszcze nie być akceptowany przez Inwestora i nie dawać efektu finansowego.
I właśnie dla wyjaśnienia tego typu niuansów potrzebny jest specjalista.
 
Z harmonogramu finansowego przechodzimy płynnie do analizy kosztów:

czy ich wysokość i przepływy (cash flow) są zgodne z harmonogramem,
a ich merytoryczna zawartość odpowiada potrzebom projektu, czyli innymi słowy czy, tego typu wydatki zostały przewidziane w zaakceptowanym budżecie.

I tutaj znowu pole do popisu, bo tzw. ciężkie koszty (hard costs lub construction costs) to tylko część budżetu. Zależnie od woli banku i Inwestora czasem trzeba również sprawdzić koszty finansowe, koszty projektantów, czy nawet koszty marketingu. Nadrzędnym kryterium jest celowość ze względu na realizację projektu i ujęcie w budżecie. Ze wszystkich wymienionych powyżej najtrudniejsze bywają kwestie kosztów finansowych. Szczególnie że inwestycje w nieruchomości najczęściej realizowane są w schemacie spółek celowych z dosyć skomplikowaną strukturą finansowania – ale na tym akurat polu same instytucje finansowe mają wystarczające doświadczenie.
 
Zanim jednak na dobre ruszy finansowanie projektu, trzeba przejść etap zatwierdzenia i akceptacji wkładu własnego (tzw. equity) Inwestora. Znowu możemy mieć kilka sytuacji:

Klasyczne, gdzie Inwestor najpierw jest zobowiązany ponieść i wykazać odpowiednie nakłady w uzgodnionej z bankiem wysokości, a potem już bank finansuje resztę wydatków. Ten wymagany wkład własny to najczęściej między 25% a 50% całości kosztów przedsięwzięcia.
Proporcjonalne, gdzie Inwestor i bank w uzgodnionej proporcji od początku współfinansują projekt.
Mieszane, gdzie mamy różnego rodzaju mutacje dwu powyższych rozwiązań z uwzględnieniem np. wcześniej wniesionych przez Inwestora kosztów jak np. kosztów działki i późniejszym współfinansowaniem przez bank i Inwestora.

Do tego może dochodzić np. częściowe spłacanie kredytu w trakcie np. przy projektach etapowych (tzw. schemat rewolwingowy najczęstszy dla pożyczek na VAT) czy też ewaluacja działki w oparciu o wycenę rzeczoznawcy, a nie rzeczywiście zapłaconą cenę. Zawsze podstawową i ostateczną wykładnią będzie tutaj umowa kredytu.

Osiągnięcie wymaganego poziomu finansowania własnego przez Inwestora (jeśli wymagane) jest jednym z najczęściej występujących tzw. warunków zawieszających (condition precedents). Jakkolwiek przychodzi nam czasami zmierzyć się również z innymi wymaganiami. A to np. może być liczba zawartych wstępnych umów najmu dla obiektów komercyjnych, lub też skompletowanie przez Inwestora odpowiednich pozwoleń i uzgodnień jeśli chodzi o aspekt formalny.
 
Już w trakcie realizacji i finansowania inwestycji jednym z podstawowych obowiązków bankowego monitora jest analiza, zatwierdzanie i rekomendacja dla wniosków kredytowych (tzw. ciągnień). Cykl oczywiście jest zależny od ustaleń z bankiem – najczęściej miesięczny, ale spotkałem się zarówno z dwutygodniowym jak i kwartalnym. Tutaj czasami dojdzie zatwierdzenie płatności z poprzedniej transzy – w schemacie płacenia do Inwestora, bo czasami bank może przelewać środki bezpośrednio do beneficjentów, czyli wystawców faktur (wykonawców i dostawców). Wtedy mniej wysiłku poświęcamy sprawdzaniu płatności, a więcej sprawdzeniu wniosku kredytowego z numerami kont i statusem zamówień i umów.{mospagebreak}
 
Mimo,  że motywem przewodnim naszych rozważań są koszty, to nie wolno zapominać, że banki zatrudniają jako monitorów inżynierów i znaczna część spektrum działań monitora polega po prostu na analizie aspektów pozakosztowych: formalnej dokumentacji, warunków i organizacji na placu budowy, łącznie z bhp, jakości robót, ich tempa wykonania itd.
 
Czasem mogą pojawiać się również inne „specjalne” obszary do analizy – jak np. przywołana tu już kilkukrotnie tzw. komercjalizacja, czyli po prostu sprawdzenie, ilu najemców lub przyszłych użytkowników zamierza lub już podpisało odpowiednie umowy. Należy tu pamiętać, że jest to dla instytucji finansującej bardzo ważny aspekt – generowany przez kredytowaną nieruchomość przychód jest najlepszym zabezpieczeniem i rękojmią spłaty kredytu dla banku. Bo to, co finansiści lubią najbardziej, to przepływy pieniężne, a niekoniecznie przejmowanie zadłużonych nieruchomości i ich „upłynnianie”. Myślę tu oczywiście o normalnych sytuacjach, a nie chorobliwych układach opisywanych np. czasami w „Sprawie dla reportera”.
 
Zbliżając się do zakończenia tego tematu – w 99% przypadków firma zaangażowana w projekt jako bankowy monitor nie może pełnić innych funkcji typu nadzór inwestorski czy project management. Ma być po prostu jak najbardziej niezależna i bezstronna. To wydaje się być oczywiste. Dodam tylko, że z powyższego wynikają czasem nieodwracalne konsekwencje dla naszej roli i pozycji w projekcie.

Podsumowując reprezentowanie interesów instytucji finansujących i nawiązując do tytułu dzisiejszego odcinka – najczęściej usługi bankowego project monitora są zebrane i przekazane w formie comiesięcznego raportu. Jego terminy wydawania powinny być skorelowane z datami transz kredytu. Te z kolei mają wpływ na realizację płatności – dlatego przy umowach z wykonawcami i dostawcami pamiętajmy o tym i odpowiednio ustalmy terminy.

Podsumowując mamy aktualnie bardzo dynamiczna sytuację w budownictwie. Szczególnie dynamiczną, jeśli chodzi o aspekt kosztów: rozchwiane ceny materiałów, rosnące koszty robocizny, rosnące koszty nabycia działek, ale po drugiej stronie rosnące ceny nieruchomości. W takich uwarunkowaniach pomoc dobrego i doświadczonego specjalisty ds. kosztów jest nieoceniona. Szczególnie w sytuacji, gdy skala zmian wynosi kilka czy nawet kilkadziesiąt procent skali roku.
 
Przypomina mi się sytuacja sprzed kilkunastu lat, gdy jako początkujący inżynier miałem możliwość obserwować właśnie takie dynamiczne zmiany na polu bardziej inżynierskim – nowych technologii, które zaczęły do nas napływać. W tej chwili w tej materii nie odstajemy od rozwiniętych krajów i tempo tych zmian uległo obniżeniu.
 
Również jeśli chodzi o zmiany w problematyce projektowania, to poza jednostkowymi sytuacjami, jak np. norma śniegowa jako spuścizna ubiegłorocznej katastrofy w Katowicach, nie stoimy chyba przed okresem dynamicznych i przełomowych zmian.
 
Natomiast otwarcie naszej gospodarki, finansowanie nieruchomości płynące z zagranicy, zróżnicowane schematy tego finansowania i zróżnicowane oczekiwania zarówno Inwestorów, jak i pozostałych podmiotów zaangażowanych w proces inwestycyjny powodują, że na polu cost managementu jeszcze wiele się wydarzy i jeszcze wiele jest do zrobienia. I nauczenia.

WALDEMAR MAJEWSKI
General Manager B.S.R. Polska Wilanów Sp. z o.o.

Zamów
prenumeratę

Artykuł zamieszczony 
w „Inżynierze budownictwa”, 
grudzień 2006.