Koordynacja w realizacji inwestycji

Powiązania między branżami są dość skomplikowane. Prawidłowa koordynacja projektowania, dostaw materiałów i urządzeń, a następnie wykonawstwa ułatwia dotrzymanie terminów poszczególnych etapów budowy.
Zainicjowanie pomysłu realizacji inwestycji wynika najczęściej ze strategicznego planu rozwoju firmy, a także niekiedy z indywidualnego pomysłu konkretnej osoby mogącej podejmować decyzje, np. właściciela firmy. Następnym etapem jest podjęcie decyzji o rozpoczęciu przygotowania założeń celowych i sposobu realizacji zamierzenia inwestycyjnego. Są  dwie drogi realizacji: określenie programu użytkowania obiektu i następnie ustalenie przewidywanych dróg finansowania lub rozpoczęcie od analizy możliwości finansowych i dostosowanie zakresu inwestowania do tych możliwości.

Po uzyskaniu warunków zabudowy przygotowywane są założenia projektowe jako wytyczne dla biura architektonicznego do przygotowania koncepcji obiektu i wstępnego określenia przybliżonego kosztu. Po uzyskaniu akceptacji inwestora dalsze działanie to jednoczesne przygotowanie projektu architektonicznego i wstępne uzgodnienia branżowe oraz uzyskiwanie pozwoleń i akceptacji od władz lokalnych lub służb miejskich, a w pierwszej kolejności pozwolenia na budowę. Może występować wiele ograniczeń wynikających z dostosowania inwestycji na przykład do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wystąpienie do władz o uzyskanie odstępstwa od planu, uzgodnienie dróg dojazdowych, parkingów, konsultacje z sąsiadami, przygotowanie geodezyjne, przydział mediów takich jak: woda, odprowadzenie ścieków, energia elektryczna, ciepło (w przypadku podłączenia do sieci cieplnej), gaz i bezpieczeństwo pożarowe.
Elementy koordynacji w negocjowanych kontraktach
Koordynacja międzybranżowa związana z tworzeniem projektu architektonicznego jest bardzo ważna, bo ma znaczący wpływ na późniejszą realizację obiektu. Architekt powinien znać podstawowe zasady funkcjonowania instalacji stanowiących wyposażenie budynku. Podkreślam ten problem, bo jak wynika z obserwacji praktycznych, stopień przygotowania architektów w zakresie wiedzy o instalacjach sanitarnych jest zróżnicowany. Niektóre wydziały architektury nie mają odpowiednio przygotowanej kadry, a jednocześnie wykazują niechęć do angażowania wyspecjalizowanych jednostek branżowych nawet macierzystych uczelni.

Projekt architektoniczny jest podstawą do zawarcia kontraktu z głównym realizatorem obiektu, czyli z inwestorem zastępczym lub generalnym wykonawcą. Negocjacje kontraktu obejmować będą także wykonanie niezbędnych instalacji. Wymagane jest określenie dróg prowadzenia instalacji, pionowych szybów wentylacyjnych, przepustów, kanałów, miejsc usytuowania urządzeń, lokalizacji maszynowni itp. Jest to związane z techniką i kosztami wykonania instalacji. Zdarzają się sytuacje, że np. w ścianach zapomniano zaprojektować przepusty dla przewodów wentylacyjnych i trzeba wykuwać otwory w żelbetowej ścianie i wiele innych tego typu zdarzeń. To są dodatkowe i nieprzewidziane koszty, ale także opóźnienia w realizacji inwestycji. Rozmowy kontraktowe powinny także obejmować kontrolę uzgodnień międzybranżowych prowadzonych przez głównego realizatora kontraktu.
Branżowe zadania koordynacyjne

Zróżnicowanie obiektów pod względem przeznaczenia wymusza hierarchię współzależności pomiędzy branżami wchodzącymi w proces realizacji obiektu. Na rys. 1 pokazano w układzie blokowym podstawowe branże mające zasadniczy wpływ na przebieg realizacji inwestycji.

Rys. 1. Koordynacja w zależności od rodzaju obiektu
W budownictwie użyteczności publicznej i mieszkaniowym o wysokim standardzie będą to: architektura, konstrukcje budowlane i instalacje. Natomiast w budownictwie przemysłowym kolejność rozwiązywania problemów jest następująca: technologia produkcji, instalacje do realizacji technologii, konstrukcje budowlane, architektura i instalacje ogólnego przeznaczenia. Procedura w obydwu przypadkach ustalana jest w ścisłym porozumieniu między inwestorem, architektem i generalnym wykonawcą.
Koordynacja w realizacji inwestycji
Dla inwestora istotne jest, aby inwestycja zrealizowana była zgodnie z pozwoleniem na budowę, projektem oraz obowiązującym prawem i normami. Zdarza się natomiast, że generalny wykonawca i poszczególni podwykonawcy w poszukiwaniu obniżenia kosztów i powiększenia zysku starają się wprowadzać materiały i rozwiązania techniczne o obniżonym standardzie, co wpływa na niższą jakość budowli i często niedotrzymanie norm. Przeciwdziałać takim tendencjom powinni: inżynier budowy oraz inspektorzy nadzoru działający z ramienia inwestora; szczególnie trzeba zwracać uwagę, aby nie zdarzył się przypadek wejścia w porozumienie nieformalne pomiędzy inspektorem nadzoru a generalnym wykonawcą. {mospagebreak}

Jak pokazano na rys. 2, wzajemne powiązania między poszczególnymi branżami są dość skomplikowane i wymagają precyzyjnych uzgodnień w kontrakcie, a także rzetelności w ich realizacji. Wzajemne ustalenia i w następstwie podjęte decyzje muszą być podejmowane szybko (co wymusza harmonogram budowy) i być prawidłowe pod względem technicznym. Szczególna rola koordynacyjna spoczywa na kierowniku budowy, który kieruje całym procesem realizacji obiektu. Kierownik projektu i kierownik budowy często też muszą być rozjemcami w sytuacjach kolizyjnych między branżami.

Rys. 2. Powiązania międzybranżowe

Nie mogą zdarzać się np. takie sytuacje: jest już zamontowany strop podwieszony, ale trzeba go rozebrać, bo instalator nie zamontował jeszcze instalacji wentylacyjnej. A oto inny przykład: położone są już tynki, a następnie elektryk zaczyna kuć bruzdy, żeby położyć kable elektryczne. Jest wiele tego typu przykładów i trzeba je zaliczyć do błędów popełnianych w koordynacji procesu budowy.
Międzybranżowe uzgodnienia gwarancyjne
Zgłoszenie przez generalnego wykonawcę zakończenia budowy uruchamia procedury odbiorcze dla wszystkich branż. Zakończenie budowy potwierdza kierownik budowy i inspektorzy nadzoru inwestorskiego. W procedurę odbiorczą budowli włączają się zespoły kontrolne poszczególnych branż. Sprawdzana jest zgodność wykonania instalacji z projektem i czy jakość wykonania jest zgodna
z obowiązującym prawem i normami. Przegląda się dokumentację techniczną i niezbędne dokumenty związane z zastosowanymi systemami i urządzeniami, między innymi atesty, dane techniczne, instrukcje obsługi, karty gwarancyjne, prowadzone są rozruchy próbne urządzeń i systemów itp. Ustalenia wymagają także procedury utrzymania w ruchu urządzeń, wymagania serwisowe oraz warunki gwarancyjne.

Generalny wykonawca wystawia gwarancję na cały obiekt i to on żąda od podwykonawcy gwarancji na dostarczone urządzenia lub instalacje czy systemy. W skład systemu mogą wchodzić podsystemy lub ich części.

Podwykonawca wystawiając gwarancję na system musi wynegocjować z dostawcami przyjazne warunki gwarancji i to takie, które zapewnią szybką reakcję wytwórcy urządzenia i dokonanie naprawy lub wymiany uszkodzonego elementu w czasie, który nie podważy zobowiązań gwarancyjnych dostawcy dla całego systemu. W gwarancji na system istotne jest skoordynowanie warunków gwarancji poszczególnych urządzeń wchodzących w skład systemu. Dotyczy to okresów gwarancji i warunków, które decydują o działaniu systemu. Wystarczy, żeby jeden z elementów urządzenia nie spełniał wymagań w określonym gwarancją czasie i cały system przestanie działać, co w konsekwencji obciąży gwaranta całego systemu. Dlatego też bardzo ważne jest dobranie odpowiedzialnych i renomowanych firm dostawczych, które spełnią wynegocjowane warunki gwarancji.

Firma uczestnicząca w procesie budowy powinna przedstawić listę referencyjną, a inwestor lub generalny wykonawca powinien co najmniej wyrywkowo sprawdzić wybrane obiekty z tej listy uwiarygodniające dokonania zaproszonej do współpracy firmy. Istotne jest także zabezpieczenie finansowe i zapisanie w kontrakcie udziału procentowego od wartości kontraktu (np. 5%) na trudne do przewidzenia zdarzenia wywołujące roszczenia gwarancyjne. Jeżeli zdarzy się, że dostawca opóźnia się z wykonaniem naprawy gwarancyjnej, to pieniądze te wtedy pozwalają na uruchomienie procesu naprawczego wykonanego przez inną wezwaną
w trybie pilnym firmę.
Podsumowanie
Ostateczny efekt procesu inwestycyjnego powinien być już wyraźnie widoczny na etapie założeń i przygotowania projektu budowlanego. Prawidłowa koordynacja projektowania, dostaw materiałów i urządzeń, a następnie wykonawstwa to w znacznym stopniu zbliżenie się do dotrzymania terminów realizacji poszczególnych etapów budowy ustalonych w przyjętym harmonogramie. Przewidywać należy także, że mogą wystąpić trudności realizacyjne związane z nieprzewidzianymi wcześniej odstępstwami od projektu, a także mogące wystąpić odstępstwa od obowiązujących przepisów. Ostatecznym potwierdzeniem zakresu wykonanych robót jest dokumentacja powykonawcza. Koordynacji wymagają także procedury odbiorcze obiektów, które powinny być dobrze przygotowane merytorycznie i formalnie. Wszelkie odstępstwa muszą być dobrze uzasadnione w oparciu o akceptowalną wiedzę inżynierską.
prof. dr hab. inż. Bogdan Mizieliński
Instytut Ogrzewnictwa i Wentylacji
Politechnika Warszawska

ZAMÓW PRENUMERATĘ

Artykuł zamieszczony 
w „Inżynierze budownictwa”, 
czerwiec 2007 r.